樓頂?shù)膹V告牌、電梯的廣告……業(yè)主大會持有這些小區(qū)內(nèi)共用部分，并可以直接委托相關(guān)的公司來經(jīng)營，收益最后進入業(yè)主大會的賬戶，歸全體業(yè)主共同所有。2011年5月12日，北京市懷柔區(qū)作為北京全面落實《北京市物業(yè)管理辦法》的試點啟動。今年9月中旬，全市將全面推廣這一新出臺的物業(yè)管理辦法。

對全部業(yè)主發(fā)放一卡通

北京市住建委副主任張農(nóng)科介紹，此次懷柔對全區(qū)業(yè)主發(fā)放業(yè)主一卡通，業(yè)主憑該一卡通，可通過網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式，參與共同決定事項的表決。

“覆蓋了一卡通后，將使得業(yè)主的投票表決更加便利，這也將促進業(yè)主大會的成立。”市住建委物業(yè)處處長郭彥利說。

根據(jù)試點方案，業(yè)主大會成立后，全部到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案登記、領(lǐng)取《業(yè)主大會登記證書》，區(qū)質(zhì)監(jiān)部門依申請為已經(jīng)登記的業(yè)主大會發(fā)放組織機構(gòu)代碼證書，區(qū)稅務(wù)管理部門為業(yè)主大會辦理稅務(wù)登記及領(lǐng)購發(fā)票，銀行也將為已登記的業(yè)主大會開立共同管理資金賬戶。

小區(qū)停車管理費歸業(yè)主大會

小區(qū)內(nèi)的公共收益一直備受關(guān)注。專家表示，此前北京小區(qū)共用部分的經(jīng)營，比如電梯間的廣告等，有些業(yè)委會去找廣告公司，然后委托物業(yè)簽合同，物業(yè)在扣稅以后將其他收益返給業(yè)主。而有些則是物業(yè)找廣告公司簽合同，收益進了物業(yè)公司的“腰包”。

“小區(qū)共用部分的經(jīng)營收益是歸全體業(yè)主所有的。業(yè)主大會登記后，成為了實體組織，就可以由其來持有這些共用部分，直接與廣告公司等簽訂合同，經(jīng)營的收益自然要歸入業(yè)主大會的賬戶中，歸全體業(yè)主所有。”張農(nóng)科說。

對于業(yè)主們關(guān)心的地面停車位，郭彥利表示，按照《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)的地面車位，除了已經(jīng)規(guī)劃的停車位外，占用共用部分規(guī)劃的車位，是歸全體業(yè)主所有的。因此也可由業(yè)主大會持有，可以委托物業(yè)公司或?qū)I(yè)停車服務(wù)公司來經(jīng)營，停車管理費也要入業(yè)主大會的賬。

實行新管理辦法的5個亮點

亮點1：物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主大會簽訂 目前北京的小區(qū)，都是每個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。而此次試點中，懷柔全區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同，全部改由業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂。

亮點2：業(yè)主欠繳物業(yè)費由業(yè)主大會追繳 目前小區(qū)的糾紛中，因為欠繳物業(yè)費引起矛盾是一個重要方面。此次試點中，物業(yè)費由業(yè)主大會整體支付給物業(yè)公司。今后如果業(yè)主欠費，將不再是物業(yè)公司追繳，而是由業(yè)主大會來負責追繳。

亮點3：業(yè)委會成員將有工資 張農(nóng)科介紹，業(yè)主大會登記后開立的賬戶叫做業(yè)主共同管理資金賬戶，其中有5筆費用：第一筆是物業(yè)服務(wù)資金，也就是業(yè)主繳納的物業(yè)費，將定期從業(yè)主一卡通賬戶轉(zhuǎn)賬到業(yè)主大會賬戶上，再由業(yè)主大會支付給物業(yè)公司；第二筆是專項維修資金；第三筆是公共部分的經(jīng)營收益，業(yè)主可約定分配方式；第四筆是業(yè)主大會的活動經(jīng)費，將從公共收益中支出；第五筆就是業(yè)委會成員的工資，也將從公共收益中支出。而目前北京的大部分小區(qū)里，業(yè)委會成員都是“義務(wù)干活”的。

亮點4：專項維修金入個人賬戶 業(yè)主大會成立后，將小區(qū)的維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會的維修資金專用賬戶，并直接存入每個業(yè)主持有的一卡通中。業(yè)主可隨時查看自己的維修資金還剩多少。“過去，如果沒有成立業(yè)主大會，維修資金是由市住房資金中心代管的。成立業(yè)主大會后，可以劃轉(zhuǎn)出來?！惫鶑├f。

亮點5：二手房交易提示查欠費 二手房交易后，本是原房主拖欠的物業(yè)費，卻變成買房人來承擔。這樣的情況將杜絕。張農(nóng)科透露，北京正在制訂新版二手房買賣合同示范文本。新版合同將增加買房人約定承擔賣房人所未盡的“交納在本建筑區(qū)劃中應(yīng)分攤的費用”義務(wù)。應(yīng)分攤的費用包括：物業(yè)費、電梯費、樓道內(nèi)的照明費、衛(wèi)星收視費等?！斑^去一些炒房者，在買了房之后，不交物業(yè)費，坐等升值后就賣掉。買房人最終承擔了本不是他欠的費。”郭彥利說。而針對賣房人是否在交易時仍欠繳費用，則提示買房人去物業(yè)企業(yè)索取書面確認文件。此舉將從根本上解決業(yè)主靠賣房逃避物業(yè)費等債務(wù)問題。

北京海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長蔡若焱指出：以往業(yè)主大會實際上是一個虛設(shè)機構(gòu)，在被賦予實體組織后，就可以代表全體業(yè)主行使權(quán)利，與物業(yè)公司之間有了對等的民事主體，物業(yè)管理也因此重新回歸了法律的要求?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》和此次懷柔區(qū)的試點，是對物業(yè)管理模式的創(chuàng)新，對北京乃至全國都有示范意義。