我國城市化的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1998～2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長貢獻率達19.4%，拉動經(jīng)濟增長1.77個百分點，成為GDP增長的直接推動力。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)也能有效促進其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如機械設備制造業(yè)，金屬產(chǎn)品制造業(yè)，建筑材料，化學工業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)投資為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。

為抑制過熱的房地產(chǎn)交易行為，2006年5月，國務院常務會通過有針對性的六條措施（簡稱“國六條”），將調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點，拉開了房地產(chǎn)調(diào)控制的序幕。此后，貸幣從緊、營業(yè)稅免征由兩年恢復到五年，特別是2010年4月國務院發(fā)布的國十條，被稱為史上最嚴厲的調(diào)控政策……

在密集的調(diào)控下，全國各地房價已應聲回落，加之美國次貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退，國內(nèi)居民對房地產(chǎn)的消費熱情也急劇下降，觀望氣氛不斷加重。2011年1～10月，全國商品房累計銷售面積為8.0億平方米，同比增長10.0%，增速與1～9月相比下降了2.9個百分點，比去年全年下降0.9個百分點。10月全國商品房銷售面積為8 364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷售水平（8 700萬平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降（4月同比下降11.7%）。目前綠城深陷破產(chǎn)傳聞吸引了眾多媒體和公眾關(guān)注，作為中國房地產(chǎn)業(yè)龍頭房企之一，綠城的境況已經(jīng)超出了企業(yè)個體的范疇，更是當前困境中房企的縮影。房企被政策和市場夾在中間，承擔著調(diào)控的絕大部分壓力。如何擺脫困境，管理企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個問題的關(guān)鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，不但可以幫助企業(yè)熬過這次行業(yè)寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎，使得企業(yè)在未來競爭中處于優(yōu)勢。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特征分析

1.房地產(chǎn)項目投入大。房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。首先土地拍賣，購入土地使用權(quán)，一次性支付巨額土地出讓金，2009年7月國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，620個案例中，東部地區(qū)共有316個，地價占房價比例平均為27%；中部地區(qū)共有158個，地價占房價比例平均為21%；西部地區(qū)為146個，地價占房價比例平均為18%。接下來是交納各種前期規(guī)費，舊房拆遷辦理項目立項、用地許可、規(guī)劃許可、施工許可，預售許可，然后才能進入收款程序。達到預售之前，房企墊付的資金達到項目總成本的60%以上，預售后，交納12%～16%的營業(yè)稅和土地增值稅等，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求相當大。

2.房地產(chǎn)項目建設周期長。房地產(chǎn)項目從拍地、開發(fā)建設到銷售，受各種因素的制約，通常需3～5年時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。房企沉淀在開發(fā)存貨上的資金會很大。

3.房地產(chǎn)項目變現(xiàn)風險大。相對于其他商品而言，由于房地產(chǎn)一般要經(jīng)過一個合理的較長時間才能在市場上脫手，其資產(chǎn)很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，如果急于脫手，損失不可避免，這樣房地產(chǎn)項目就存在變現(xiàn)力風險。變現(xiàn)力在很大度上考驗著房企的的資金承受力。

二、國家調(diào)控政策的影響

政府宏觀調(diào)控政策旨在保持房地產(chǎn)業(yè)、國家社會經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展，對于有實力、有長遠發(fā)展計劃的大型公司長期看應該是利大于弊，短期內(nèi)或?qū)a(chǎn)生不確定影響。企業(yè)應對國家相關(guān)土地、金融、稅收政策變化進行研究，調(diào)控土地儲備策略和開發(fā)進度，避害趨利。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)項目的建設，事關(guān)國民經(jīng)濟和國計民生，國家和地方政府根據(jù)現(xiàn)實情況對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控和政策引導，使得房地產(chǎn)項目從立項開始，各個環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。如土地交付之日起一年內(nèi)開工建設，自開工之日起三年內(nèi)竣工，南昌市的商品房預售條件是七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；銀行要求房地產(chǎn)項目四證齊全、自有資金達到30%以上才能發(fā)放貸款，土地出讓金首次繳納不得低于50%，一年內(nèi)必須繳清，銀行上調(diào)貸款基準利率，預售即預繳12.17%～16.17%(城市)的營業(yè)稅等各種銷售環(huán)節(jié)稅費。所有的這些政策對房地產(chǎn)的的資金要求都很高，支付環(huán)節(jié)提前和增加了，收款環(huán)節(jié)推遲了。

2011年11月1日深夜，微博出現(xiàn)一條綠城中國申請破產(chǎn)的消息，并迅速被大量轉(zhuǎn)發(fā)。11月2日凌晨4點多，綠城房產(chǎn)官方微博發(fā)布了綠城集團董事長宋衛(wèi)平深夜撰寫的文章，表示并無此事。綠城“被破產(chǎn)”，緣于資金鏈緊張，雖然綠城并未走到絕境，但已讓人更加意識到，地產(chǎn)行業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型關(guān)口。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝表示，他說，本次房地產(chǎn)調(diào)控，本質(zhì)是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的終結(jié)，是為了提高集中度，以前粗放式的開發(fā)模式目前來看已經(jīng)行不通。這種方式讓產(chǎn)品鏈上的許多價值沒有得到體現(xiàn)，忽略了土地價值、物業(yè)價值等等，土地使用效率比較低，應該走集約化開發(fā)的路線。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行資金管理的必要性和緊迫性

綠城絕非個案，整個房地產(chǎn)市場也被稱作“哀鴻一片”。截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

2011年11月9日，北京市住建委發(fā)布公示稱，北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司等477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書有效期屆滿后，未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷，將注銷這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。

據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，2011年6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項目中，標的資產(chǎn)估值超過1億元的項目有17宗，超過5 000萬元的項目有29宗。截至10月中旬，2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。

財經(jīng)評論家葉檀發(fā)表文章《十分之一房企能夠活下來》，表示，“如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)（不算項目公司）會幾何級數(shù)縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發(fā)商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家?！?/p>

自1998年住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展，巨大的市場吸引眾多的市場參與者。如今，市場調(diào)控已使行業(yè)進入了快速洗牌期，對市場轉(zhuǎn)型準備過冬的預期，使房地產(chǎn)進入現(xiàn)金為王時代。

基于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，投入大、建設周期長，銷售回籠資金慢，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進行發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進行IPO和股權(quán)再融資的限制較多，門檻較高，中小房地產(chǎn)企業(yè)風險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，通過上市解決資金來源幾乎不可能，目前企業(yè)大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，房企龍頭萬科的資產(chǎn)負債率2011年三季度高達80%，其他一般房企高達90%以上，如此高的負債率已經(jīng)壓縮了其進一步借貸融資的空間。伴隨著高負債的是高風險，銀行對房企的信貸條件也是從緊審批，目前利率上浮比例已達到50%或60%，直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務壓力和財務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面貸無可貸，另一方面企業(yè)對資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，2009年全國商品房空置率將達30%以上，這將大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線，全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。這些空置商品房無疑大大占用房地產(chǎn)企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金的嚴重沉淀。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念，使資金管理成為企業(yè)管理中的一個薄弱環(huán)節(jié)，具體表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部資金管理的責任不明確，前期開發(fā)拖沓，建設工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業(yè)資金的短缺。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方案

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資包括企業(yè)自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔保證券、其他融資方式等。

前述房企IPO上市融資幾乎不可能，發(fā)行債券是一種重要融資渠道，但一般房企根本達不到發(fā)行債券的條件，銀行信貸是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)（一般為收益性房地產(chǎn)）或者為房地產(chǎn)進行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理。目前這種方式在內(nèi)地尚元推出時間表。商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開展項目合作與參建，吸引國內(nèi)外資金。例如，通過進行項目合作吸收資金，與國內(nèi)外企業(yè)合作投資或組織項目開發(fā)公司，共同開發(fā)，共享利潤;或通過參建籌集資金，將其中部分房產(chǎn)以商定價格吸收其他企業(yè)參與建設，參建單位按協(xié)議定期支付參建款，待項目竣工交付后，參建單位可按協(xié)議獲得部分房產(chǎn)所有權(quán)。

外部籌資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，一方面高財務成本加大企業(yè)的經(jīng)營風險，另一方面約束條件多。企業(yè)應改粗放管理為集約化管理，管理出效益。

1.強化內(nèi)部資金管理。加強企業(yè)內(nèi)部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業(yè)應收賬款管理，設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業(yè)制定和實施生產(chǎn)經(jīng)營目標中運用。企業(yè)內(nèi)部對資金占用應建立完善的結(jié)算機構(gòu)與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

2.優(yōu)化項目投資管理。投資項目優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)資金回收和利潤大小，因此企業(yè)在投資的前期必須針對項目做大量可行性研究。同時，房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、政策法規(guī)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強的關(guān)聯(lián)性，因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)方案選擇時，應按一定的操作程序，從各個角度對房地產(chǎn)市場與項目進行詳細的調(diào)研和分析。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前期應該充分了解國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最新政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展情況、擬開發(fā)項目的周圍環(huán)境、消費群體的定位等事項，做好充分的市場調(diào)研，再由專業(yè)人員設計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標，使項目的開發(fā)適應市場需求，實現(xiàn)預期利潤。

3.完善項目資金監(jiān)控。完善房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預控和期間監(jiān)控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良好管理。

五、江鈴房地產(chǎn)公司資金管理策略

江鈴房地產(chǎn)股份有限公司是江鈴汽車集團公司的子公司，是一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司。2001年至2004年，與政府合作開發(fā)昌南工業(yè)園項目，由于政府資金短缺，一直欠江鈴房地產(chǎn)公司投資款8 000萬未還（至今尚欠3 000萬），江鈴房地產(chǎn)一方面承擔銀行貸款利息，另一方面止步于土地拍賣，資金的困頓一度讓公司業(yè)務萎縮，與房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展格格不入。

新任領(lǐng)導接手后，立足江鈴，依托江鈴，但不依賴江鈴。首先抓住大江鈴發(fā)展，大規(guī)模技改投入的契機，大量承接廠房和生產(chǎn)線的建設，為企業(yè)的發(fā)展積累資金。然后積極參與南昌市的土地拍賣，儲備資源，參與市場競爭。

房地產(chǎn)是資金密集的行業(yè)，江鈴房地產(chǎn)首先依托的是江鈴集團，利用江鈴集團公司的信用擔保，取得江鈴財務公司的貸款，公司第一個真正意義走市場的項目終于在2008年的國慶期間推出，豈料正值調(diào)控起效，一輪促銷下來，才售出5套房，此時其他項目正在啟動，資金壓力相當大。時間過到2009年的3月，南昌市的房產(chǎn)銷售依舊是冰點狀態(tài)，公司適時以成本價推出部份房源，一方面帶動了項目的銷售，另一方面緩解了緊張的資金壓力，度過了一個難關(guān)。

2009年下半年房地產(chǎn)銷售火爆，庫存房源銷售一空，此時公司也走上了良性發(fā)展。參與競拍的土地越來越多，公司全面與各商業(yè)銀行合作貸款，逐步擺脫單一依靠集團公司的擔保方式，利用土地抵押貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款、與其他公司合作的委托貸款、存款抵押貸款等各種方式籌集項目所需資金，信托公司也有接觸，但因政策和利率的原因，暫未實施。

內(nèi)部管理方面，競拍土地后由項目總負責人提交整個項目的款項支付和收取時點和金額預算，財務部根據(jù)所有項目的預算，分析計算公司的用款時間和金額，然后與各大商業(yè)銀行聯(lián)系，選擇放款時間和規(guī)模能滿足要求的銀行進行洽談放貸。平時的資金管控中，嚴格按合同和工程進度時間節(jié)點付款，項目管理上，每周兩次項目協(xié)調(diào)會，保證項目按預期進度順利進行。達到預售條件后，財務部配合銷售收款，與個貸中心協(xié)調(diào)及時放款，每月與銷售部按戶核對應收款項，及時催收，保證資金按時回籠。在資金短期富余的情況下，辦理通知存款等以增加利息收入。銷售部則盡量在最短的時間內(nèi)將房源售出。

經(jīng)過各方面的努力，公司目前在建項目的總投資十幾個億，利用各項目的收付款時間錯開，合理保證了各項目的正常建設。

以上是江鈴房地產(chǎn)公司在實際工作中應對資金短缺的操作方法，各公司可根據(jù)其獨特性制定適合的資金管理方法，中小公司在調(diào)控中立于不敗之地，大公司則為以后的機會打下基礎。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，以滿足其健康發(fā)展的需要。

（作者單位：江鈴汽車集團公司）