在2006年頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中,新增的“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”對以租賃或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn)的相關(guān)會計(jì)問題進(jìn)行了規(guī)范。該準(zhǔn)則著重解決了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量問題,允許在成本模式之外,在滿足特定條件下也可以采用公允價(jià)值模式。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。本文重點(diǎn)探討了理論上和現(xiàn)實(shí)中企業(yè)對這兩種計(jì)量模式的選擇。
一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的理論傾向——公允價(jià)值模式
以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,對比傳統(tǒng)的成本模式,大大增加了上市公司盈余管理的空間。因此在準(zhǔn)則尚未實(shí)施之前,很多專家學(xué)者預(yù)測上市公司會偏向選擇公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。從理論上分析,采用公允價(jià)值計(jì)量,上市公司盈余管理空間的增加主要表現(xiàn)在以下幾方面:
1.從近年房地產(chǎn)走勢來看。
會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。”近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷上升的趨勢,企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場價(jià)值。而且在許多經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中型城市中,房地產(chǎn)具有活躍的交易市場,符合使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。與成本模式相比,在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期,采用公允價(jià)值計(jì)量可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,同時(shí)增加企業(yè)的所有者權(quán)益。從而降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),有利于企業(yè)進(jìn)行融資,擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模,實(shí)施并購重組等融資經(jīng)營活動。這相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值,而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止。
2.從資產(chǎn)折舊或攤銷來看。
會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),在后續(xù)計(jì)量中不對其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。”這也就意味著,企業(yè)減少了每期的固定費(fèi)用,有利于增加企業(yè)利潤。并且,由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額,對于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷。因此,在目前的條件下,投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),也不會使企業(yè)失去折舊的“稅收杠桿”作用。
3.從資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)換來看。
會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益?!睖?zhǔn)則還規(guī)定:“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。”
這兩條規(guī)定就給企業(yè)盈余管理提供了一定的空間。企業(yè)可以通過與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同,將原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)并使用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算。然后,企業(yè)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同,重新計(jì)提折舊,并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益計(jì)入當(dāng)期損益。通過這兩次轉(zhuǎn)換,企業(yè)既減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用,又獲得了公允價(jià)值變動帶來的收益,達(dá)到了盈余管理的目的。
二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)實(shí)選擇——成本模式
筆者從網(wǎng)上收集到上市公司投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年的相關(guān)數(shù)據(jù)。在2007年,即我國上市公司全面執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系的第一年,在630家年報(bào)中有披露投資性房地產(chǎn)的上市公司中,僅有18家選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,占比2.86%。2008年,披露投資性房地產(chǎn)的公司增加了60家,但僅新增2家上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),占比為2.90%。2009年,采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司僅為25家,占772家披露有投資性房地產(chǎn)公司的3.24%。該比例直至2010年仍未超過5%,每年增幅較小。為什么上市公司對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇,并不是對上市公司盈余管理有利的公允價(jià)值模式而是傳統(tǒng)的成本模式呢?筆者在研究之后,提出以下幾方面成因:
1.公允價(jià)值較難獲得。
我國會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:“企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定?!痹撘?guī)定似乎表面上解決了公允價(jià)值的取得問題,但實(shí)際中會計(jì)人員很難操作。由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到同類或類似房地產(chǎn),其實(shí)很不容易。這樣,僅靠企業(yè)會計(jì)人員的專業(yè)判斷是不夠的,必須依賴資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師等獨(dú)立第三方進(jìn)行房地產(chǎn)公允價(jià)值評估。如果采用公允價(jià)值模式,企業(yè)每年需聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估,并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這個(gè)過程將會增大企業(yè)的信息成本。因此,相比成本模式較低的信息成本,在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)企業(yè)選擇放棄公允價(jià)值計(jì)量模式。
2.企業(yè)對房價(jià)下行的擔(dān)憂。
目前,我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場進(jìn)入加速發(fā)展階段,房價(jià)升值潛力較大。但伴隨房價(jià)的飛速增長,政府相繼出臺政策抑制房價(jià),各熱點(diǎn)區(qū)域城市的房價(jià)漲幅都相應(yīng)放緩,有些城市甚至出現(xiàn)了房價(jià)下跌。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的價(jià)格下降將減少上市公司的當(dāng)期損益,進(jìn)而影響企業(yè)的市場形象及其股票價(jià)格。為了防止房價(jià)下降帶來的不利影響,本著謹(jǐn)慎性的原則,企業(yè)寧可放棄房價(jià)上升時(shí)采用公允價(jià)值模式計(jì)量帶來的好處,也要實(shí)現(xiàn)公司利潤的穩(wěn)定。
3.公允價(jià)值模式加大企業(yè)利潤分配難度。
在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中,公允價(jià)值計(jì)量方式的引入,使收益確定模式由偏重收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀。這就使得在權(quán)責(zé)發(fā)生制下的凈利潤與現(xiàn)金流進(jìn)一步偏離。在資產(chǎn)負(fù)債日,將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動計(jì)入當(dāng)期損益,增加或減少了企業(yè)的凈利潤。但在沒有對投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的,所以在沒有現(xiàn)金流變動的情況下報(bào)告企業(yè)利潤的增減,可能會加大企業(yè)利潤分配的難度。
三、促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的對策探討
1.深入公允價(jià)值研究。
公允價(jià)值的評估給企業(yè)提出了一個(gè)較大的挑戰(zhàn),公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)、合理、可行,成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否采用公允價(jià)值模式的關(guān)鍵。FASB于2006年9月發(fā)布FAS 157號準(zhǔn)則——《公允價(jià)值計(jì)量》,該準(zhǔn)則于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月啟動了修訂《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則的工作計(jì)劃。而我國在這方面的研究才剛剛起步,雖然在新準(zhǔn)則中大量運(yùn)用了公允價(jià)值,但對公允價(jià)值的運(yùn)用都是體現(xiàn)在其他具體準(zhǔn)則中,沒有一個(gè)單獨(dú)的有關(guān)公允價(jià)值內(nèi)容的具體準(zhǔn)則,使公允價(jià)值的運(yùn)用缺乏理論的指導(dǎo)。因此,只有深入公允價(jià)值的研究,健全公允價(jià)值的理論體系,才能全面指導(dǎo)多變的實(shí)際問題。否則,對理論研究的缺失,將極大地阻礙公允價(jià)值的應(yīng)用與發(fā)展。
2.統(tǒng)一資產(chǎn)評估體系。
目前,我國企業(yè)的房地產(chǎn)公允價(jià)值主要依靠第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)獲得。具備房地產(chǎn)評估資格的資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師,分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國土資源部管理,因?yàn)樗麄冊谶M(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)會依據(jù)各自的評估細(xì)則,所以投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。因此,有必要統(tǒng)一目前的相關(guān)評估細(xì)則,建立起一套統(tǒng)一的資產(chǎn)評估制度,以增強(qiáng)公允價(jià)值的有效性。同時(shí),相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)強(qiáng)化對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,以保證公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性。
3.強(qiáng)化公允價(jià)值信息披露。
目前,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)披露公允價(jià)值的確定方法和依據(jù),較少涉及其他公允價(jià)值計(jì)量披露的條款。上市公司對于公允價(jià)值信息的披露仍取決于其自覺性,公司披露與否,披露的多少及詳細(xì)程度都由公司自己決定。這就使得有意采用公允價(jià)值模式的公司無章法可循。因此,國家應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值計(jì)量披露的相關(guān)問題,要求上市公司披露包括公允價(jià)值的確定方法、確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請的評估機(jī)構(gòu)、評估方法、證據(jù)來源、估計(jì)假設(shè)等要素,從而保護(hù)廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。
(作者單位:江鈴汽車集團(tuán)公司
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