由美國(guó)房地產(chǎn)泡沫引起的全球金融危機(jī)還沒(méi)有完全消退，受此影響，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)也一度低迷。危機(jī)的源頭，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇被認(rèn)為是遙遙無(wú)期；歐洲市場(chǎng)呈現(xiàn)了外圍國(guó)家與核心國(guó)家房地產(chǎn)冷熱不均的局面；而在亞洲，新加坡和中國(guó)香港卻上演了房地產(chǎn)熱潮中的雙城記。

在“國(guó)八條”、“國(guó)十條”、“限購(gòu)“、”限貸“、”加息“、”一房一價(jià)”等一系列調(diào)控政策的打壓之下，如西班牙奔牛一樣的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仿佛被拉住了牛頭，一線城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅度萎縮，價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。《華爾街日?qǐng)?bào)》認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開(kāi)始泄氣。

然而，在目前的狀態(tài)下，判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑為時(shí)尚早，市場(chǎng)反饋的信息仍很復(fù)雜。在一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)被強(qiáng)行壓住的同時(shí)，沒(méi)有被“限購(gòu)”的三四線城市卻出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的局面。這說(shuō)明，房地產(chǎn)的需求在中國(guó)仍然相當(dāng)旺盛，目前只是被政府的“有形之手”強(qiáng)行壓住。一旦政府松手，可以預(yù)期的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)將報(bào)復(fù)性反彈。

今年年初以來(lái)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不一?？傮w來(lái)說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，歐洲、日本市場(chǎng)也在調(diào)整之中，而亞洲市場(chǎng)在亞洲經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及亞洲人購(gòu)房情結(jié)的推動(dòng)下，如中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港、新加坡等市場(chǎng)一枝獨(dú)秀、強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。總體上，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了“半江瑟瑟半江紅”的局面。

美國(guó)：住宅市場(chǎng)已死

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出泡沫破滅的陰影，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)7 年下跌。

根據(jù)美國(guó)標(biāo)普/ 凱斯·席勒發(fā)布的美國(guó)20 個(gè)大城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)顯示，美國(guó)20 個(gè)城市今年3 月房?jī)r(jià)比2 月下降了0.8%。根據(jù)凱斯·席勒的報(bào)告，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)自2010年第四季度下跌3.6% 之后，2011 年第一季度又下跌4.2%。目前，美國(guó)全國(guó)住宅價(jià)格相比2006 年的歷史高點(diǎn)已經(jīng)下降了33.1%，創(chuàng)歷史新低。

盡管部分專(zhuān)家認(rèn)為，情況不會(huì)更糟了，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)觸底反彈。在很多投資者看來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)被低估，目前已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值，包括本國(guó)投資者和外國(guó)投資者紛紛涌入美國(guó)“撿便宜”，這其中就有眾多中國(guó)人的身影。br>

然而，仍有很多專(zhuān)家并不看好美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于美國(guó)在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期積累的住宅供應(yīng)仍然嚴(yán)重過(guò)剩，加之美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遙遙無(wú)期，失業(yè)率居高不下，消費(fèi)者購(gòu)房信心不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難有起色。

實(shí)際上，根據(jù)美國(guó)人口普查局提供的數(shù)據(jù)，目前，美國(guó)大約有600 萬(wàn)套空置住宅等待出售或者出租，這一數(shù)字較之房地產(chǎn)泡沫之前高出了大約160 萬(wàn)套。而這個(gè)數(shù)字還沒(méi)有把數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的準(zhǔn)庫(kù)存計(jì)算在內(nèi)——出于種種原因，房主和銀行現(xiàn)在還不想將這部分登記在冊(cè)。這樣巨大的空置量需要若干年的時(shí)間來(lái)消化，供求之間的巨大鴻溝意味著住宅市場(chǎng)的下跌仍然沒(méi)有盡頭。

美國(guó)政府采取了很多措施來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括減免交易環(huán)節(jié)的稅收、降低抵押貸款利率，推出抵押貸款調(diào)整措施來(lái)避免住宅擁有者倒債，等等。但這些政策顯然收效甚微。

面對(duì)這些悲觀的數(shù)字，《華爾街日?qǐng)?bào)》MarketWatch專(zhuān)欄作家納廷撰文宣布，美國(guó)“住宅市場(chǎng)已死，這一點(diǎn)板上釘釘，毋庸置疑?！?/p>

6 月1日的《紐約時(shí)報(bào)》也引用著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪恩·貝克爾的話，認(rèn)為今年美國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)下跌6%~8%。而另一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒則認(rèn)為可能下降10%，這就意味著將有2 萬(wàn)億美元的財(cái)富蒸發(fā)。

歐洲：房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均

歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的大幅衰退后，于2010 年開(kāi)始反彈，這股反彈趨勢(shì)將在2011 年繼續(xù)存在。反彈更多地體現(xiàn)在法國(guó)、英國(guó)、德國(guó)這些核心國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

根據(jù)法國(guó)政府公布的數(shù)據(jù)，法國(guó)2010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)8.6%；英國(guó)增長(zhǎng)1%；葡萄牙、西班牙、愛(ài)爾蘭、意大利以及希臘等歐洲外圍經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)動(dòng)蕩的國(guó)家，地產(chǎn)價(jià)值同期卻在下滑3%。

由于過(guò)去多年累積的房地產(chǎn)泡沫在金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)中被擠破，愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)業(yè)仍處于水深火熱之中，愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)甚至在2010年底演變成了主權(quán)債務(wù)危機(jī)。進(jìn)入2011 年，這些歐洲外圍國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一片慘淡。

西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009 年開(kāi)始走向全面衰退，此前西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的繁榮。2010 年前4 個(gè)月，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的復(fù)蘇之后，由于泡沫時(shí)期大量供應(yīng)的樓盤(pán)被市場(chǎng)消化仍需數(shù)年時(shí)間，供求不平衡讓西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次陷入低谷。

西班牙國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011 年1 月，西班牙國(guó)內(nèi)購(gòu)房貸款筆數(shù)同比減少了7.9%。預(yù)計(jì)2011 年西班牙房?jī)r(jià)將下滑10~15 個(gè)百分點(diǎn)，使得西班牙房產(chǎn)市場(chǎng)和愛(ài)爾蘭一起成為歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的棄兒。

2011 年3 月29 日，法國(guó)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，受低貸款利率刺激及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加的影響，法國(guó)在2010 年底至2011 年初新房建設(shè)市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)，2010年12 月至今年2 月，法國(guó)新房開(kāi)工量為9.6 萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)54.1％。2011 年2 月，新房開(kāi)工量同比增幅甚至高達(dá)92.3％，顯示出強(qiáng)勁的復(fù)蘇跡象。

德國(guó)在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和就業(yè)率上升的推動(dòng)下，從2010 年開(kāi)始房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2011 年這個(gè)趨勢(shì)得到了延續(xù)。但整體表現(xiàn)仍然呈現(xiàn)出具有德國(guó)人特色的不溫不火的平穩(wěn)局面。

英國(guó)房?jī)r(jià)盡管在2010 年出現(xiàn)1% 的增長(zhǎng)，但進(jìn)入2011年第一季度，英國(guó)平均房?jī)r(jià)下降了0.31%（實(shí)際下降5.42%），英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS) 認(rèn)為，預(yù)測(cè)英國(guó)房?jī)r(jià)并不容易。2011 年以來(lái)，通脹形勢(shì)抬頭，4 月份通脹率達(dá)到了4.5%， 英國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入停滯，2011 年第一季度英國(guó)經(jīng)濟(jì)僅僅增長(zhǎng)0.5%，失業(yè)率卻達(dá)到了8% 的新高。

同時(shí)，英國(guó)政府實(shí)施了嚴(yán)厲的政府開(kāi)支削減計(jì)劃，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是不利的因素。但樂(lè)觀的消息是，英國(guó)的貸款利率達(dá)到了歷史新低，而針對(duì)購(gòu)房者的稅收得到了大幅度的削減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于房租價(jià)格上漲，在英國(guó)投資房產(chǎn)的回報(bào)率上升，與此同時(shí)，由于管制的原因，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住宅供應(yīng)仍不足。

亞洲：香港、新加坡雙城記

亞洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全球可謂一枝獨(dú)秀，其原因除了經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)之外，亞洲人買(mǎi)房置業(yè)的情結(jié)也起到了推波助瀾的作用。

對(duì)亞洲的房地產(chǎn)熱潮，眾多專(zhuān)家判斷不一。其中，相當(dāng)多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，亞洲的一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。英國(guó)蘇格蘭皇家銀行全球市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家瑞克·魯斯2 月22 日表示，亞洲地區(qū)目前已經(jīng)顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的明顯信號(hào)，尤其是澳大利亞、韓國(guó)及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，估值已明顯過(guò)高。

而在英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》周刊3 月份統(tǒng)計(jì)的全球房?jī)r(jià)被高估的市場(chǎng)當(dāng)中，只有香港、新加坡和瑞士的房地產(chǎn)市場(chǎng)被高估的程度大于2007 年第三季度全球經(jīng)濟(jì)衰退開(kāi)始之前。

除了中國(guó)大陸之外，從2010 年一直到今年的房地產(chǎn)熱潮中，新加坡和中國(guó)香港無(wú)疑是兩個(gè)明星。

新加坡：亞洲最活躍市場(chǎng)。2010 年，新加坡經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)14.7%，是1965 年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的一年。伴隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，在過(guò)去一年，新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃幔刂?010 年第四季度，新加坡私宅價(jià)格已比1996年的歷史最高點(diǎn)還高7.4％，創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。

2010 年，新加坡的房?jī)r(jià)上漲了17.6%，列全球第二，僅次于中國(guó)香港。其中價(jià)格上漲最多的是中檔公寓，漲幅為17.5％；大眾私宅價(jià)格漲幅居次，漲幅為14.5％；高檔私宅的價(jià)格漲幅則是14.3％。

新加坡與中國(guó)香港在2010 年到2011 年雙城合璧，成為了全球最活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

新加坡房地產(chǎn)大熱，除了2010 年新加坡經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)之外，外來(lái)富豪的購(gòu)房需求成為重要的推動(dòng)器。由于新加坡利率低、貸款容易、投資回報(bào)率高等優(yōu)勢(shì)，新加坡房產(chǎn)吸引著大量亞洲富豪，這其中就有很多中國(guó)富豪的身影。

高投資回報(bào)率是外國(guó)投資者在新加坡置業(yè)的一個(gè)重要因素。在新加坡的繁華地帶譬如賭場(chǎng)，1000 萬(wàn)人民幣的房子月租金收入可達(dá)3 萬(wàn)~ 4 萬(wàn)元人民幣；而在北京，1000萬(wàn)元的房子，月租金也就1 萬(wàn)元出頭。

2010 年， 海外買(mǎi)家占房地產(chǎn)銷(xiāo)售的比例上升到24.7％，而2009 年是21.8％，在2010 年第四季度，中國(guó)籍買(mǎi)家成為最大的海外買(mǎi)家，而在2010 年所有海外買(mǎi)家排行榜上，中國(guó)籍買(mǎi)家僅排在馬來(lái)西亞買(mǎi)家之后。

新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)同樣引來(lái)了政府的調(diào)控和降溫措施。2011 年1 月13 日，新加坡政府大幅調(diào)高賣(mài)方印花稅和下調(diào)房貸頂限，征收印花稅的期限也從3 年延長(zhǎng)到4 年。

新加坡國(guó)家發(fā)展部長(zhǎng)馬寶山表示，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)了過(guò)熱的跡象，新一輪的降溫措施是為了防止泡沫的形成。接下來(lái)，政府將會(huì)密切關(guān)注房市走勢(shì)，若有必要，將采取進(jìn)一步的行動(dòng)。

香港：嚴(yán)厲打壓之下房?jī)r(jià)漲勢(shì)不減。在過(guò)去的一年多時(shí)間里，隨著中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2010 年，香港房?jī)r(jià)上漲了20.1%，居全球首位。

進(jìn)入今年以來(lái)，盡管香港特區(qū)政府采取了各種降溫措施，但似乎收效甚微。

中原地產(chǎn)代理有限公司6 月10 日發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，反映香港二手樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報(bào)100.72 點(diǎn)，創(chuàng)1997 年10 月26 日101.80 點(diǎn)后的逾13 年新高。

事實(shí)上，目前香港的房?jī)r(jià)已達(dá)到了歷史高位。據(jù)香港貿(mào)易發(fā)展局的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，目前，香港住宅價(jià)格比2008 年12 月房市受全球金融危機(jī)影響的時(shí)候高出39%，比2008年9 月危機(jī)前高20%。

2010 年年底，香港房地產(chǎn)的不斷升溫引起全球關(guān)注。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布報(bào)告指出，香港房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在加劇，如果香港房?jī)r(jià)保持過(guò)去兩年的漲速，經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)將遭遇巨大沖擊。鑒于對(duì)樓市泡沫的警惕，香港特區(qū)政府和金融管理局在2010 年11 月推出了一系列調(diào)控措施，動(dòng)用了從金融到稅收、行政的種種手段。2010 年11 月，香港金融管理局即要求銀行提高房屋貸款首付，包括總價(jià)1200 萬(wàn)港元以上物業(yè)首付5 成及800 萬(wàn)~ 1200 萬(wàn)港元物業(yè)首付4 成等規(guī)定。與此同時(shí)，香港政府加大了土地供應(yīng)。

有意思的是，這些調(diào)控措施和中國(guó)內(nèi)地的政策調(diào)控如出一轍。

然而，市場(chǎng)對(duì)政府的調(diào)控措施并不領(lǐng)情，盡管成交量在新歷新年后明顯放慢，買(mǎi)家購(gòu)房情緒放緩，開(kāi)發(fā)商亦沒(méi)有推出新的住宅項(xiàng)目。但是，農(nóng)歷新年后，成交量又開(kāi)始回升，樓價(jià)上漲了3% ~ 5%，近期在一系列土地拍賣(mài)高價(jià)成交后，樓市又呈現(xiàn)升溫跡象。

在這種情況下，6 月10 日，香港金融管理局又宣布收緊住宅按揭貸款的5 項(xiàng)措施，進(jìn)一步將1000 萬(wàn)港元至1200 萬(wàn)港元住宅首付數(shù)提高到5 成。同時(shí)，還采取“限外”措施，對(duì)主要收入非來(lái)自香港的按揭貸款申請(qǐng)人，最高按揭下調(diào)至少10％。

日本：連續(xù)三年下跌。日本曾經(jīng)是房地產(chǎn)泡沫市場(chǎng)的“典范”。自從1991 年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了連續(xù)下跌的通道，一直未能重振山河。

在2010 年，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火之際，日本市場(chǎng)卻延續(xù)了慘淡的局面，連續(xù)三年下跌。據(jù)英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志的統(tǒng)計(jì)，日本2010 年整體房?jī)r(jià)下跌了3.6%。而根據(jù)日本國(guó)稅廳公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，此前，2008 年日本平均房?jī)r(jià)的跌幅為5.5%，2009 年達(dá)到了8%。

日本經(jīng)濟(jì)一直未能走出衰退，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求持續(xù)低迷，貸款市場(chǎng)不景氣也造成開(kāi)發(fā)商資金短缺，使得日本平均地價(jià)降至每平方米12.6 萬(wàn)日元（約合人民幣0.97 萬(wàn)元）。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》最近公布的“房市指標(biāo)報(bào)告”，在20 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房市中，日本房?jī)r(jià)被界定為偏低了35.2%，是房?jī)r(jià)被低估最嚴(yán)重的房市，反映房?jī)r(jià)相對(duì)租金顯得越來(lái)越“便宜”。