李強(qiáng)

（遼河油田渤海公用事業(yè)處建安公司，遼寧 盤錦124010）

房屋維修管理探析

李強(qiáng)

（遼河油田渤海公用事業(yè)處建安公司，遼寧 盤錦124010）

近年來興起的房屋維修管理是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需要為基礎(chǔ)的新一輪產(chǎn)業(yè)，它的本質(zhì)要求房屋維修管理者、維修者需要認(rèn)清它的特殊性，建立一套完善的房屋維修管理體系是推進(jìn)房屋維修成功的重要保障。

房屋；維修；管理體系

自從人類有意識(shí)的為自己爭(zhēng)取較好的生活狀況之時(shí)，就有了“衣食住行”的說法，可以看出“住”是人們?cè)陂L(zhǎng)期的生活中最必不可少的條件之一，也是在長(zhǎng)期的日常生活中人們最注重的衡量生存條件的標(biāo)準(zhǔn)之一。按照此言，“房屋”作為“住”的具體內(nèi)容，就成了人們十分關(guān)注的話題，也是必須關(guān)注的話題，而建筑房屋和房屋的修葺及其維修更是成為了在經(jīng)濟(jì)社會(huì)里的很多問題的交集。

一、房屋維修管理問題有幾多？

從目前我們的生活周圍還是放眼全國都難發(fā)現(xiàn)我國的房屋維修管理還處在一個(gè)未發(fā)展、低水平、低層次的階段。不論是管理界、物業(yè)界還是業(yè)主們都無法準(zhǔn)確的對(duì)房屋的維修管理進(jìn)行定位，這是因?yàn)閷?duì)于房屋維修管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，暫時(shí)無法識(shí)別房屋維修管理身后的潛在意義，致使重視程度不夠。浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力還未制定出一套較為完善的房屋的維修管理體系。

當(dāng)然房屋維修管理的發(fā)展緩慢不僅僅是因?yàn)槿藗兊恼J(rèn)識(shí)不夠深刻這個(gè)原因之外，還與房屋自身的特性有著密切的關(guān)系，房屋一旦被建造成功了就就具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性、不可改變性，這是一個(gè)浩大的工程，人們沒有時(shí)間、精力、甚至財(cái)力去支持這樣的私人修復(fù)，更重要的是房屋維修它是一個(gè)專業(yè)的工作，對(duì)于人們來說根本不可能完全的了解自己所住的房子的間架結(jié)構(gòu)，組成結(jié)構(gòu)，沒有專業(yè)的知識(shí)，是阻礙私人修復(fù)的根本原因。那么對(duì)于公共修復(fù)呢？為什么還是那么之滯后呢？因?yàn)榉课菰谌藗兊氖褂眠^程中因墻壁掉灰、屋頂出現(xiàn)的小裂縫等造成房屋的直接使之倒塌不能使用的現(xiàn)象很少，所以維修管理部門有意識(shí)的淡薄了這樣的維修。

因?yàn)檫@樣的因素很容易導(dǎo)致人們?cè)谀承┓矫婧鲆暳藢?duì)房屋的日常的維修管理和對(duì)后期的老、就房屋的改造。現(xiàn)實(shí)生活里生，我們身邊存很多新房屋因?yàn)闆]有及時(shí)的對(duì)于小問題小的損壞的修復(fù)以至于出現(xiàn)了新房屋屋頂出現(xiàn)掉皮、掉渣乃至槍墻壁的裂縫嚴(yán)重的影響了房屋的美觀及其使用價(jià)值，也有眾多的老房屋缺少了我們平時(shí)對(duì)它們的呵護(hù)和修繕，折損了它們的使用壽命。損失了大量的時(shí)間及其精力，這在某一程度上嚴(yán)重影響了人們對(duì)于房屋的使用時(shí)候的價(jià)值觀念及其理解。

以民用房屋為例，民用房屋是人們最基本的起居保障，人們的生活的各個(gè)方面活動(dòng)基本都是以自己的房屋作為活動(dòng)的場(chǎng)所的，例如家庭聚會(huì)。朋友串門等等。這些看起來與房屋修繕沒有任何關(guān)系的人類活動(dòng)其實(shí)反而提醒我們房屋的維修是需要我們重視的，它是保障人們的日常生活正常進(jìn)行得后盾，是管理者與修復(fù)者在平凡的工作中最因該引起關(guān)注的“亮點(diǎn)”也是對(duì)于新的產(chǎn)業(yè)——房屋維修的考驗(yàn)，這個(gè)考驗(yàn)并非轟轟烈烈而是在平淡的生活中考驗(yàn)他們的發(fā)現(xiàn)問題的能力與看待問題是否有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。

二、房屋維修管理內(nèi)容

近年來管理界指出，房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，業(yè)主們即城市居民、農(nóng)村居民以及相關(guān)的公共管理部門這種個(gè)人或者集體代表的委托對(duì)于房屋的維修，這就使得房屋維修管理與房屋維修成為了一個(gè)整體，一個(gè)系統(tǒng).。這個(gè)管理系統(tǒng)的內(nèi)容的確定則是則是對(duì)房屋維修的最大的支撐和依據(jù)。因此，房屋維修的管理內(nèi)容應(yīng)該包括：

（一）為房屋的量身定做的鑒定系統(tǒng)，它要求房屋在脫離房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司以后就應(yīng)進(jìn)行對(duì)其的壽命、基礎(chǔ)、使用注意的項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)注，對(duì)一座房屋的使用可以建立“日志”即房子的使用日期、出現(xiàn)問題的時(shí)間、部位等進(jìn)行詳盡的登記，使得以后的房屋維修可以對(duì)癥下藥。房屋的維修是為了讓房屋合理的延長(zhǎng)它的使用壽命，所以物業(yè)部門必須做好房屋勘探“日志”，它可以分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。

（二）房屋維修必須要有一套周密的維修計(jì)劃才能更加好的進(jìn)行房屋維修的管理工作、指導(dǎo)工作。在房屋維修這一工程展開之前，應(yīng)由提前成立的工程勘探隊(duì)提交詳細(xì)的修復(fù)計(jì)劃，因?yàn)榭碧疥?duì)的勘探結(jié)果就是為了房屋維修的整個(gè)工作的前提，修復(fù)計(jì)劃應(yīng)該包括維修目標(biāo)、方向、標(biāo)準(zhǔn),、修復(fù)材料、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、施工監(jiān)督等等順利地推進(jìn)維修工作，得到較為滿意的實(shí)施結(jié)果。

（三）房屋維修質(zhì)量管理是維修房屋的出發(fā)點(diǎn)也是最終的落腳點(diǎn)，保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一。房屋維修管理者應(yīng)該在平時(shí)的要求中將“質(zhì)量”作為工作的取勝法寶和依據(jù)，建立房屋維修后期工程質(zhì)量鑒定考核系統(tǒng)，使得房屋維系體系處于一個(gè)強(qiáng)化的量化系統(tǒng)，同時(shí)房屋維修者在工作過程中應(yīng)該秉承嚴(yán)謹(jǐn)、謹(jǐn)慎、盡心盡力的工作理念，將這種“良心”工作做到自我心安，做到無可挑剔。之所以是這樣的要求恰恰是因?yàn)榫S修自身的特殊性所決定的，維修不是在白紙上繪畫理想藍(lán)圖而是在原有的房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的改造，是“戴著鐐銬跳舞”，這比創(chuàng)造更難，所以要求的是在工作中應(yīng)以“創(chuàng)造性”的維修為主，盡量達(dá)到最優(yōu)值。維修的目的是讓原有的房屋存在的不合理性消失，讓業(yè)主們更加的滿意。

（四）房屋維修管理是一個(gè)專業(yè)很強(qiáng)的管理隊(duì)伍對(duì)于房屋維修的各個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)有力的管理，也是將房屋維修涉及到的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行合理的平分配協(xié)調(diào)的過程，這是管理者房屋維修過程這個(gè)區(qū)域的全力監(jiān)督，是將分散的維修改變成一個(gè)整體操作的專業(yè)隊(duì)伍的過程。在房屋維修施過程中還有各個(gè)重要的就是與業(yè)主們的溝通與聯(lián)系這是對(duì)于業(yè)主們的最大尊重也是檢驗(yàn)房屋維修過程中工作的成果的“軟件”。而對(duì)這些要素的協(xié)調(diào)與管理是展示管理能力的試卷，也是關(guān)系到維修工作能否順利實(shí)施的保障。

三、推進(jìn)房屋維修管理的腳步

房屋維修管理是在新的時(shí)代發(fā)展中應(yīng)運(yùn)而生的，它是物業(yè)界的一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，要想這個(gè)新的產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展并成長(zhǎng)就必須認(rèn)清它的本質(zhì)、它的現(xiàn)實(shí)意義的大小、發(fā)展方向及其需求。

要推進(jìn)房屋維修管理的進(jìn)程進(jìn)必須認(rèn)清楚房屋維修的本質(zhì)，房屋維修具有特殊性，它是對(duì)于房屋的恢復(fù)原貌或者再創(chuàng)在，是在已經(jīng)做好的樣本上進(jìn)行的改造或者修復(fù)，這就要求維修者不僅具有創(chuàng)造的能力更需要準(zhǔn)確把握原有房屋的結(jié)構(gòu)、風(fēng)格，充分地認(rèn)識(shí)房屋維修的工作的特殊性，只有這樣才能巧妙的將自己的思維嫁接與需要維修的房屋之上。

其次，房屋維修是一個(gè)不僅僅是一個(gè)操作過程更是一個(gè)管理系列，它具有操作性與思維性的二者統(tǒng)一的特點(diǎn)。必須認(rèn)識(shí)到房屋維修應(yīng)該是家常便飯，對(duì)于房屋就應(yīng)該像我們自己的身體一樣，若有小的毛病就應(yīng)該及時(shí)修復(fù)，以防造成更加嚴(yán)重的后果。因?yàn)榉课葑陨淼母鞣N特點(diǎn)的集合使之成為冷落的對(duì)象，是因?yàn)榉课菪迯?fù)的工程過于的龐雜，房屋的修復(fù)面積大、時(shí)間長(zhǎng)、零星分散、耗資大這也是長(zhǎng)期性的體現(xiàn)。

房屋的維修過程就是一個(gè)協(xié)調(diào)與管理的過程，對(duì)于管理界的又一個(gè)挑戰(zhàn)，對(duì)于的物業(yè)界新的機(jī)遇，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們觀念的轉(zhuǎn)變，推進(jìn)房屋維修的工作會(huì)越來越順利地開展，也只有推進(jìn)房屋維修管理才能更好地推進(jìn)房屋維修工作的順利實(shí)施，同時(shí)推進(jìn)房屋維修工作也是解決目前我國住房緊張的一大辦法，所以推進(jìn)房屋修復(fù)工作是一項(xiàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

[1]顧輝.建筑維修決策系統(tǒng)與程序開發(fā)[D].同濟(jì)大學(xué),2007

[2]連顯躍.建筑工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目過程質(zhì)量控制方法及應(yīng)用[D].鄭州大學(xué),2007.

TU746.3

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