顧學(xué)扣

（蘇州錦和置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

前言：

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對經(jīng)濟增長發(fā)揮巨大的促進作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競爭中實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須對項目的開發(fā)進行有效的成本管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售五個階段。

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達到總成本的80%-90%。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴(yán)肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實，造成企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時取得正式發(fā)票進行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費用控制的時效性。一般開發(fā)項目成本費用核算在項目結(jié)束時才進行，這樣做在財務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項目的真實成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項目的成本費用管理僅當(dāng)成是單項成本費用的控制工作，如配套設(shè)施費、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規(guī)劃設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目加強成本控制的措施

加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。

3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據(jù)項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實現(xiàn)了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項階段，應(yīng)做好項目的可行性研究、投資預(yù)算

項目立項階段，企業(yè)首先要做好市場調(diào)查研究，收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地點、價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府部門近期的政策變化及金融機構(gòu)的政策變化考慮在項目的可行性報告中。在目標(biāo)定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法推算項目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本及費用進行分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬定費用標(biāo)準(zhǔn)，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強項目現(xiàn)場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本

在項目施工過程中，針對出現(xiàn)的項目變動情況，在發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經(jīng)驗豐富、協(xié)調(diào)能力強、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表進駐現(xiàn)場，同時委托實力較強、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強對工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應(yīng)充分引入市場競爭機制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。根據(jù)合同形式及合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛發(fā)布信息，通過招標(biāo)選擇信譽高、工期短、技術(shù)力量強、質(zhì)量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報的價格及質(zhì)量選擇適合本項目定位的具有合適性價比的產(chǎn)品。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算階段，組織人員驗收，確保責(zé)任轉(zhuǎn)移任務(wù)，杜絕未來不必要費用發(fā)生

工程建設(shè)完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質(zhì)量缺陷及時督促承包商進行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費用。對于房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)銷售的房地產(chǎn)項目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結(jié)算的項目，要對該項目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(biāo)(計劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關(guān)人員激勵機制。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟社會環(huán)境的要求。因此，加強成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。

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