顧學扣

（蘇州錦和置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

前言：

房地產行業(yè)是國民經濟的重要組成部分，一方面它受到國民經濟發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎性、先導性產業(yè)的地位及其特點。因此，房地產企業(yè)的發(fā)展又必然對經濟增長發(fā)揮巨大的促進作用。此外，由于房地產開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風險的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競爭中實現開發(fā)項目的最大經濟效益，就必須對項目的開發(fā)進行有效的成本管理和控制，實現集約效益型開發(fā)。

1 房地產開發(fā)項目成本構成

研究房地產企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構成。房地產企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發(fā)產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經歷前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售五個階段。

房地產作為商品的開發(fā)經營與其他商品的開發(fā)經營不同，其商品成本構成有它的特殊性。房地產成本由開發(fā)成本和經營成本兩大部分構成，其中房地產的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發(fā)間接費等；房地產的經營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構成中，房地產的開發(fā)成本一般占總成本75%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達到總成本的80%-90%。

2 房地產開發(fā)項目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴肅性。由于具體確定房地產開發(fā)企業(yè)分項建設成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設過程的成本管理和控制，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成企業(yè)財務狀況及經營成本無從考核。一是工程成本核算的依據無法及時取得正式發(fā)票進行成本核算，導致成本核算缺乏真實性，給企業(yè)經營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。三是成本核算對象的設立隨意性大。按理成本核算對象應根據成本項目的核算內容來設置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學性，導致經營決策失去了可靠依據。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

2.2 缺乏科學性。有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)忽視了成本費用控制的時效性。一般開發(fā)項目成本費用核算在項目結束時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經營管理中存在的問題，特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項目的真實成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項目的成本費用管理僅當成是單項成本費用的控制工作，如配套設施費、土地成本、建安成本、規(guī)劃設計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規(guī)劃設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生，因而成本控制也要和成本管理結合起來。

3 房地產開發(fā)項目加強成本控制的措施

加強對房地產開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現對房地產開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。

3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經上升到經營的高度。房地產企業(yè)必須站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的唯一途徑。因為房地產開發(fā)項目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時一些技術層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術層面去解決，才能使決策更加科學合理，所以只有實現了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現成本控制的總體目標，才能做到從源頭上控制成本。

3.2 房地產開發(fā)項目立項階段，應做好項目的可行性研究、投資預算

項目立項階段，企業(yè)首先要做好市場調查研究，收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地點、價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業(yè)還應將政府部門近期的政策變化及金融機構的政策變化考慮在項目的可行性報告中。在目標定位及預算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法推算項目的目標成本，再將目標成本及費用進行分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬定費用標準，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。

3.3 房地產開發(fā)階段，加強項目現場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本

在項目施工過程中，針對出現的項目變動情況，在發(fā)生現場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經驗豐富、協調能力強、職業(yè)素養(yǎng)好的現場代表進駐現場，同時委托實力較強、有責任心的監(jiān)理公司，加強對工程質量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應充分引入市場競爭機制，以選擇資質優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設備材料供應單位。根據合同形式及合同文件，編制出內容詳盡的招標文件，廣泛發(fā)布信息，通過招標選擇信譽高、工期短、技術力量強、質量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。施工材料供應單位的選擇也可采用同樣的方法，根據投標單位所報的價格及質量選擇適合本項目定位的具有合適性價比的產品。

3.4 房地產開發(fā)項目竣工結算階段，組織人員驗收，確保責任轉移任務，杜絕未來不必要費用發(fā)生

工程建設完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發(fā)商應組織各相關部門、單位依據合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質量缺陷及時督促承包商進行修復，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現象和產生不必要的費用。對于房地產企業(yè)負責銷售的房地產項目，企業(yè)要嚴密關注房地產市場的變化，制定相應的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結算的項目，要對該項目產生的所有數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(計劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結經驗和教訓，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關人員激勵機制。

4 結束語

綜上所述，房地產成本費用是決定房地產價格的重要因素，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業(yè)結構，產業(yè)政策，產業(yè)協調發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產開發(fā)經營成本因素眾多，關系經濟社會的方方面面，控制房地產的開發(fā)經營成本，需要適應不同時期、不同經濟社會環(huán)境的要求。因此，加強成本控制，降低企業(yè)經營成本無疑是房地產企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進房地產企業(yè)集約經營，繁榮我圍房地產市場的有著重大意義。

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