繆鴻

（中建一局集團第五建筑有限公司企業(yè)管理中心，北京 100024）

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟中占有十分重要的位置。房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展也給房地產(chǎn)金融帶來了一定的風(fēng)險，威脅著整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時也有可能對整個國民經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來不利的影響。文章對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行了詳細的分析，并有針對性的提出了相應(yīng)的方法措施，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)抵御金融風(fēng)險的能力，促進房地產(chǎn)行業(yè)的見刊發(fā)展。

1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

1.1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的涵義

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興旺發(fā)展，為其提供金融服務(wù)的機構(gòu)也大量的增加，由于外部環(huán)境的改變或者是金融機構(gòu)自身的決策產(chǎn)生失誤或者其他的一些不可預(yù)見的原因都有可能導(dǎo)致這些金融機構(gòu)遭受重大的損失，包括資金或者是信用上的損失，從而造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。根據(jù)金融機構(gòu)所提供的金融服務(wù)的種類不同，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要包括信用風(fēng)險、系統(tǒng)風(fēng)險或者其他的一些不可預(yù)料的風(fēng)險。

1.2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特點

作為金融的一部分，房地產(chǎn)金融風(fēng)險和一般意義上的金融風(fēng)險具有很多的共同點，但是由于房地產(chǎn)金融又有自己的一些特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

社會性。房地產(chǎn)金融機構(gòu)自身的性質(zhì)決定了其提供的服務(wù)的社會性。

擴張性。隨著信用體制的不斷完善和發(fā)展，從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的機構(gòu)和客戶之間存在著債務(wù)關(guān)系，金融機構(gòu)之間也有錯綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

可控性。房地產(chǎn)風(fēng)險并非毫無征兆突然出現(xiàn)的，它在發(fā)生之前也是有跡可循的，可以采取相應(yīng)的措施來化解風(fēng)險或者將房地產(chǎn)風(fēng)險控制在一定的范圍之內(nèi)。

2 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生原因

2.1 土地儲備制度不完善

隨著我國城市化進程的不斷加快，大量人口涌入城市，這給城市的土地帶來了巨大的壓力，由于供不應(yīng)求導(dǎo)致了土地價格的高漲，因此購買土地需要大量的資金。這就需要銀行提供大量的資金用于土地的購買和開發(fā)，在我國現(xiàn)行的體制之下土地的儲備主要由政府來完成，這就使得很容易得到大量的貸款用于購置土地。然而歸還貸款主要靠的是土地的出讓金，由于土地價格受到很多因素的影響而一直處于動態(tài)的變化當(dāng)中這就有可能加大銀行的風(fēng)險。

2.2 融資渠道單一

我國的金融行業(yè)興起相對比較晚，尤其是房地產(chǎn)金融更是不夠成熟，國有商業(yè)銀行的改革不夠徹底，在這種情況下，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要手段，這使得房地產(chǎn)融資渠道比較單一，發(fā)生風(fēng)險的概率大大的增加。

2.3 信息的不對稱性

由于我國金融市場不夠建全，金融信息不夠透明缺乏建全的個人信用評價制度，銀行在無法進行有效的風(fēng)險預(yù)測，對于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險無法準確的進行掌握，也沒有辦法掌握個人住房貸款者的信用情況以及還款能力。由于信息的缺乏銀行無法有效的保護自己的利益。而開發(fā)商和住房貸款者則充分利用銀行在這方面的漏統(tǒng)而謀求私利，造成銀行面臨著極大的道德風(fēng)險。

2.4 法律、法規(guī)不健全

國內(nèi)當(dāng)前缺乏相關(guān)的法律、法規(guī)來規(guī)范個人的信用情況，貸款雙方各自所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)缺乏明確的規(guī)定。從金融方面的法律法規(guī)以及相關(guān)的政策制度來看，國內(nèi)對于個人信用的關(guān)注程度不是很大，很少有專門的法規(guī)對其進行相應(yīng)的規(guī)定，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范人們的信用活動，只有少數(shù)幾部法律法規(guī)進行了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏針對性。

3 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的策略

3.1 完善土地制度

在現(xiàn)行體制之下國內(nèi)土地的一級市場完全由政府進行把持，這是由于政府可以進行土地儲備，征收土地或者是對其進行轉(zhuǎn)讓出售，這種情況造成了政府對于一級土地市場的壟斷，要想改善土地制度造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險就必須對其進行突破。當(dāng)前政府在收購?fù)恋氐臅r候一般利用土地使用權(quán)作為貸款抵押，這在很大程度上違背了相關(guān)法律的精神，導(dǎo)致政府征地權(quán)利被濫用，政府征地的用途應(yīng)該偏重于工業(yè)項目用地而不是房地產(chǎn)用地，這樣可以有效的降低現(xiàn)行土地制度給銀行帶來的金融風(fēng)險。

3.2 加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場有序發(fā)展

在我國國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱產(chǎn)業(yè)，對于整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會秩序的維護具有不可替代的作用，因此要保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，政府必須強化其宏觀調(diào)控的職能。當(dāng)前國家針對不斷上漲的房價采取了一系列的宏觀調(diào)控的措施，在很大程度上對房價的上漲起到了一定的抑制作用，但是沒有從根本上改變房價上漲的大趨勢。

3.3 拓展房地產(chǎn)融資渠道，培養(yǎng)多元化融資工具

我們可以借鑒美國、英國、德國等較早從事房貸證券化的國家的立法和實踐。其次，國內(nèi)房地產(chǎn)信托的運作方式要逐步向權(quán)益性的投資過渡。權(quán)益性的運作，主要是將信托資金運用于購買成熟物業(yè)出租或?qū)嵸|(zhì)性地以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開發(fā)，這些是信托公司的專署領(lǐng)地，市場廣闊。

3.4 健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，房地產(chǎn)金融尤其必要，因此應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，做到“有法可依、有法必依執(zhí)法必嚴、違法必究”，防范和減少住房金融風(fēng)險，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎(chǔ)。首先，應(yīng)建立健全土地市場的法制體系。立法解決當(dāng)前農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)模糊和產(chǎn)權(quán)不完整、不能自由交易的問題；完善土地征用制度的相關(guān)法律法規(guī)，合理明確農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織的補償標準；加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的官商勾結(jié)現(xiàn)象，平抑地價，從而抑制房地產(chǎn)上漲過快出現(xiàn)泡沫給我國金融機構(gòu)帶來金融風(fēng)險。其次，完善房地產(chǎn)融資的相關(guān)法律規(guī)章制度。針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。

3.5 建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度

國家應(yīng)該頒布相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全完善的個人和企業(yè)信用等級制度，從而解決當(dāng)前國內(nèi)普遍存在的企業(yè)和個人信用信息不對稱的現(xiàn)象。隨著個人和企業(yè)信息制度的建立能夠及時的使銀行了解貸款這得信用情況，看起是否具有相應(yīng)的還款能力，從而保證銀行能夠及時的收回貸款，消減銀行因為個人和企業(yè)的道德而造成的金融風(fēng)險。

3.6 健全信息傳遞機制

建立健全相應(yīng)的信息傳遞機制，從而使銀行能夠及時的獲得相應(yīng)的信息，對信貸市場的情況能夠及時的了解，從而及時有效的防治信貸舞弊以及騙取貸款的行為發(fā)生。采取相應(yīng)的激勵措施，鼓勵銀行員工早工作中嚴格審查，降低金融風(fēng)險的可能性。對于一些及時還貸的企業(yè)應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，適當(dāng)?shù)倪M行鼓勵。

3.7 加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度

理論上的“道德風(fēng)險”是在信息不對稱的情況下產(chǎn)生的,成熟資本市場的重要經(jīng)濟功能就是信息對稱程度的提高,資本市場的監(jiān)管體系,保證了信息的完整披露。為防止出現(xiàn)舞弊、隱瞞等現(xiàn)象,要建立專門的監(jiān)管機構(gòu),加強監(jiān)管力度,實行獨立的監(jiān)督,監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個人的行為,及時治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為,有效的保證金融市場正常運行,切實保證金融市場的穩(wěn)定發(fā)展，消除由于信息不對稱帶來的“道德風(fēng)險”。

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