張文艷

【摘要】宅基地使用權(quán)是一種福利性、無償性的權(quán)利，在我國社會(huì)保障體系尚無法完全覆蓋廣大農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)下，它解決了農(nóng)民的基本居住問題。正是因?yàn)楸Ｕ瞎δ芤廊皇钦厥褂脵?quán)制度的首要功能，因此關(guān)于其取得、行使、轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度都要求必須尊重這一現(xiàn)實(shí)，以利于保護(hù)農(nóng)民利益，構(gòu)建和諧社會(huì)。但是，市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，使現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度存在的基礎(chǔ)發(fā)生了深刻變化，宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性逐步彰顯，在城市郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)逐漸盛行，已呈不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)行 農(nóng)村宅基地使用權(quán) 制度

1.宅基地使用權(quán)定義

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限的集體土地使用權(quán)。

2.宅基地使用權(quán)特征

權(quán)利主體是符合建房申請宅基地條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；權(quán)利客體是農(nóng)村宅基地；權(quán)利取得要經(jīng)過依法審批；權(quán)利無償取得；權(quán)利無期限限制；權(quán)利受法律限制；數(shù)量和面積受限制；權(quán)利類型為用益物權(quán)。

3.宅基地使用權(quán)取得

3.1嚴(yán)格控制宅基地?cái)?shù)量和用地面積 每戶農(nóng)民只能批準(zhǔn)使用一處宅基地；每戶農(nóng)民的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)受到嚴(yán)格限制；每戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后不能再申請批給新的宅基地。

3.2符合土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃 農(nóng)民必須按照相關(guān)規(guī)劃申請宅基地建住房；必須在保護(hù)和節(jié)約耕地的前提下合理安排農(nóng)民的宅基地；必須占用耕地建房的農(nóng)民要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

3.3審批應(yīng)公開、公平、公正 農(nóng)民建住宅必須向村委會(huì)申請宅基地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級人民政府批準(zhǔn)后，由村委會(huì)無償提供宅基地使用權(quán)；宅基地的分配由村委會(huì)集體討論決定；宅基地的審核要聽取當(dāng)?shù)卮迕褚庖?，批?zhǔn)后的宅基地應(yīng)予以公告。

4.宅基地使用權(quán)內(nèi)容及限制

宅基地使用權(quán)人享有對宅基地的占有、使用和收益的權(quán)利，并不限于居住用途；宅基地使用權(quán)包括有限的處分權(quán)，即權(quán)利人享有將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利；農(nóng)民轉(zhuǎn)讓和出租住宅的，不得再申請宅基地；農(nóng)民將房屋及其宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)不符合申請宅基地建房條件的成員和本集體經(jīng)濟(jì)組織外的單位和個(gè)人的，登記機(jī)關(guān)不予辦理變更登記手續(xù)，受讓的宅基地使用權(quán)不受法律保護(hù)；除了繼承外，一戶農(nóng)民申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，登記機(jī)關(guān)不予受理。

5.現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度面臨的問題

5.1農(nóng)民追求財(cái)產(chǎn)性收入的要求 農(nóng)民宅基地上的房屋等建筑物是私有財(cái)產(chǎn)，而房屋等私有財(cái)產(chǎn)的繼承、買賣、交換、贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓方式引起的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和一戶多宅問題普遍存在，造成了土地產(chǎn)權(quán)難以明確界定和處置等問題。受價(jià)值規(guī)律和大量潛在宅基地供需的影響，農(nóng)村宅基地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的局面將不斷出現(xiàn)，要求現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度應(yīng)隨著相關(guān)改革的深入有所調(diào)整。

5.2經(jīng)濟(jì)體制變革與城市化進(jìn)程加快的要求 城市化進(jìn)程已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，農(nóng)村人口城市化是我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果，同時(shí)城鎮(zhèn)人口下鄉(xiāng)也成為一種趨勢。隨著城市化進(jìn)城的加快，越來越多的農(nóng)戶將會(huì)通過繼承、房屋買賣等方式擁有兩處以上的宅基地，另外一些城鎮(zhèn)居民因工作、休閑等原因需要在農(nóng)村購置宅基地。禁止宅基地使用權(quán)向集體外流轉(zhuǎn)，不僅加劇了供求雙方的矛盾，更不利于農(nóng)村的進(jìn)一步發(fā)展和城市化的推進(jìn)。

5.3土地資源優(yōu)化配置的要求 隨著各種土地使用權(quán)主體通過流轉(zhuǎn)來獲得相關(guān)土地收益的主觀愿望越來越強(qiáng)烈，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自發(fā)交易越來越多。根據(jù)市場需求來優(yōu)化土地資源配置、允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地收益，已經(jīng)成為當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度改革創(chuàng)新的重大推動(dòng)力量。

6.現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度改革的建議

6.1修改限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律條文 現(xiàn)行有關(guān)法律條文應(yīng)取消對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，把宅基地使用權(quán)規(guī)定為農(nóng)民的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在一定范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，允許流轉(zhuǎn)形式多樣化，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合作建房等。同時(shí)，法律還應(yīng)做出禁止性規(guī)定，防止利用農(nóng)村宅基地使用權(quán)牟利。

6.2建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配機(jī)制 宅基地使用權(quán)必須優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，其次才可以轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民或城鎮(zhèn)職工，而流轉(zhuǎn)收益則主要?dú)w原使用者所有。對于農(nóng)民宅基地實(shí)際占用面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，在土地流轉(zhuǎn)后應(yīng)將超占部分的收益全部上交集體經(jīng)濟(jì)組織，以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地收益。城鎮(zhèn)職工購買農(nóng)民宅基地的，應(yīng)該補(bǔ)辦征地手續(xù)，若改變了土地原用途增值的，要將增值收益上繳國家。

6.3建立規(guī)范有序的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場 既要建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的交易信息網(wǎng)絡(luò)，為交易雙方搭建平臺，也要形成合理的價(jià)格體系，使每一宗農(nóng)村宅基地使用權(quán)都可以參照國有非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓的模式進(jìn)行競價(jià)。通過引進(jìn)市場機(jī)制和價(jià)格體系，可以平衡宅基地的供需矛盾，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的合理收益。