■觀察記者(特約) 夏 燕

樓市霧靄中社區(qū)商業(yè)升溫

■觀察記者(特約) 夏 燕

不久前，來自寧波的三江購物正式登陸A股市場，擴充“浙江板塊”的同時，也讓人對社區(qū)商業(yè)這一歷久彌新的商業(yè)模式有了更新的認(rèn)識。因為，和大多數(shù)傳統(tǒng)超市向高端超市、緊湊型賣場等業(yè)態(tài)發(fā)展不同，三江作為浙江最大的本土社區(qū)連鎖超市，其自身定位始終都未能離開“社區(qū)”二字。而在杭州，繼今年1月金都·城市芯宇一間面積50多平方米的社區(qū)商鋪賣出450萬元的高價、刷新社區(qū)商鋪的成交價紀(jì)錄之后，社區(qū)商業(yè)也引起了少有的高度關(guān)注。一時間，在坐等杭州樓市細(xì)則出臺的濃厚觀望氛圍中，社區(qū)商業(yè)這只“螞蟻雄兵”已經(jīng)開始蠢蠢欲動，率先突圍。

霧靄中升溫

5年前，來自溫州的黃萌在杭州新華路附近小區(qū)投資了一個商鋪，總價25萬元左右。現(xiàn)在，他將商鋪租給了一個做服裝批發(fā)生意的個體戶，每月租金看漲，而按照現(xiàn)在的市場價格，商鋪的估價更是達(dá)到了上百萬。談起這個商鋪，黃萌至今還頗為滿意當(dāng)時的投資眼光。

時下，投資住宅受阻的他又看中了天陽·上河的一間在售商鋪，戶型50平米左右，價格每平米35000元。“最關(guān)鍵的是單層獨立?！彼f。雖然現(xiàn)在周邊的人流還不密集，但商鋪投資看的就是長期?！吧啼伵R近運河CBD，又是新湖墅板塊的核心，依托登云路和小河直街的商業(yè)優(yōu)勢，如果將來能與武林商圈形成聯(lián)動，那潛力更加不容忽視?！?/p>

而事實上，自從年初首套房貸85折利率優(yōu)惠取消、“新國八條”、加息等一系列調(diào)控政策接踵而至后，一些不愿放棄的投資者都像黃萌一樣把目光由住宅轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，其中更以“塔基”的社區(qū)商業(yè)最受熱捧。

記者了解到，目前商業(yè)地產(chǎn)已然形成了一個金字塔結(jié)構(gòu)的投資模式?！八狻笔浅鞘泻诵纳倘Φ膶懽謽桥涮祝八小笔浅鞘泻诵膮^(qū)的配套商業(yè)，“塔基”則是室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪和社區(qū)商鋪。而隨著城市核心商圈內(nèi)可供投資的商業(yè)產(chǎn)品越來越稀缺以及室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪的“負(fù)面案例”，更多的投資者正呈現(xiàn)越來越多向社區(qū)商鋪聚攏的趨勢。

統(tǒng)計顯示，作為一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對象的，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)在國外商業(yè)地產(chǎn)中的比例可以占到60%到70%，而在國內(nèi)，這個比例也處于逐漸提升當(dāng)中。

僅以杭州為例。此前，有研究機構(gòu)專門針對杭州的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行過一次調(diào)查，結(jié)果顯示，隨著一些新的居住區(qū)，如良渚文化村、和家園、翡翠城、保利·東灣等的逐漸形成，中高端消費人群的聚集使這些區(qū)域的消費能力激增，同樣地，區(qū)域潛在的商業(yè)價值也被逐漸激發(fā)出來，更是撬動了投資者對社區(qū)商業(yè)的追捧。

“社區(qū)商業(yè)其實就是草根商業(yè)，但在草根商業(yè)里面一定會孕育出很多“巨星”和“明星”，因為社區(qū)商業(yè)大眾化的克隆能力非常強?！焙贾蒴浯涑欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理徐攀一直看好社區(qū)商業(yè)的潛力，他表示，一個有相當(dāng)體量的社區(qū)商業(yè)能夠承擔(dān)起更多的任務(wù)，以其開發(fā)的翡翠城為例，其下的商業(yè)中心就達(dá)到了5萬平方米。

也誠如他所言，社區(qū)商業(yè)中同樣不乏和三江購物一樣的“明星”，如今享譽杭城的餐飲連鎖企業(yè)外婆家餐飲有限公司就是一例。記者了解到，外婆家城西的第一家店是桂花城，正是有了社區(qū)商業(yè)這個積淀，外婆家才完成了從社區(qū)到寫字樓再到商場的過渡。在董事長吳國平看來，這個過程用一句話概括，就是：“沒有社區(qū)商業(yè)就沒有外婆家?！?/p>

理想與現(xiàn)實之間

然而，雖然當(dāng)前呈現(xiàn)升溫趨勢，但和其他商業(yè)業(yè)態(tài)相比，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展卻依然像一塊即將烘焙好的蛋糕，“誘人”不假，想吃到嘴里也并不是件容易的事。

記者了解到，目前由于社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商現(xiàn)階段難以找到其他融資方式，只能通過銷售商業(yè)物業(yè)來迅速回籠資金，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)也就成為了銷售型商業(yè)的代名詞。因此，社區(qū)商業(yè)也就普遍存在規(guī)劃不足、招商困難、管理缺失、業(yè)態(tài)配置不合理及發(fā)展不均衡等問題。

一個典型的例子來自杭州學(xué)院路上的楓華府第。雖然位于文二路繁華街區(qū)，但由于其社區(qū)商鋪當(dāng)時存在售價較高、物業(yè)本身結(jié)構(gòu)以及停車難等問題，整體一直沒有經(jīng)營起來，至今仍然有許多空鋪。在社區(qū)內(nèi)記者看到，其間有海鮮店、服飾店、銀行、滋補品店，還有小酒吧和中介公司、少兒培訓(xùn)等經(jīng)營業(yè)態(tài)，紛繁雜亂。有業(yè)內(nèi)人士表示，正是由于之前沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，這些社區(qū)商鋪在散賣之后，又由業(yè)主將這些商鋪散租出去，才造成了現(xiàn)在這樣的局面。

而另一個相對的情況則是競爭的同質(zhì)化。由于社區(qū)商業(yè)主要由樓盤底商和社區(qū)周邊大型商業(yè)設(shè)施組成，其中大型商業(yè)設(shè)施多由知名連鎖企業(yè)經(jīng)營，已經(jīng)形成了較成熟的運營體系。與之相比，由地產(chǎn)商開發(fā)的底商則大多規(guī)模較小，不少店鋪為了降低風(fēng)險、盡快收回成本，也常常會選做同一種業(yè)態(tài)，以致于造成了同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的局面。

因此，也有專家表示，如果不能對底商合理規(guī)劃，很多商鋪都難以熬過最初的艱難時期。并且，社區(qū)商業(yè)也不宜完全按照市場化運作，相關(guān)部門應(yīng)作為城市公共設(shè)施進(jìn)行整體布局，并給予減免租金和稅收的政策支持。

今年“兩會”上，來自溫州的浙江省人大代表、溫州空港國際購物中心有限公司董事長張福龍就曾專門針對社區(qū)商業(yè)提出了自己的建議。

“社區(qū)商業(yè)的形態(tài)是建成‘購物中心’、‘生活廣場’、‘娛樂休閑一條街’，還是建成臨街商鋪？勢必要經(jīng)過一番精心的規(guī)劃與布局，以達(dá)到能最大程度地吸引大批消費者?！睆埜｝堈f。

對此他認(rèn)為，可以采取“走出去，請進(jìn)來”的方法，到國內(nèi)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局發(fā)展成功的地區(qū)學(xué)習(xí)取經(jīng)，引進(jìn)他們的成功經(jīng)驗，制定適合本省各地社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要，還可以借鑒一些國外的社區(qū)商業(yè)模式，實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法，開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。

這也與不少業(yè)內(nèi)人士的想法不謀而合。

他們的一致看法是，今后開發(fā)商也需改變出售底商的傳統(tǒng)做法，在新建樓盤時，便根據(jù)社區(qū)定位對底商進(jìn)行規(guī)劃，建成后的底商，開發(fā)商可以自己經(jīng)營，也可以給專門的投資機構(gòu)經(jīng)營，由投資機構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營和招商。

可撼大樹的“螞蟻雄兵”

值得關(guān)注的是，如今盡管存在種種問題，卻無法阻擋社區(qū)商業(yè)越來越向主流業(yè)態(tài)靠攏的趨勢。

相關(guān)資料表明，當(dāng)人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發(fā)生很大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將隨之從商業(yè)中心大型百貨商場轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮统?、郊區(qū)倉儲市場和各種類型的社區(qū)商業(yè)。而在剛剛過去的2010年，浙江的人均GDP已經(jīng)超過了7000美元，從同樣的角度佐證了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的巨大潛力。

此外，隨著城市化進(jìn)程的深入，社區(qū)商業(yè)也逐漸成為零售業(yè)的支柱板塊。記者了解到，之前，包括IDG資本、貝恩投資等多家知名風(fēng)投機構(gòu)均表示，將“高度關(guān)注社區(qū)商業(yè)”。

不少業(yè)內(nèi)人士也看好當(dāng)下的社區(qū)商業(yè)投資前景。

中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路表示，國內(nèi)各大、中城市無論是經(jīng)過大規(guī)模的改造和建設(shè)成的現(xiàn)代化城市，還是近年崛起的新興城市，幾乎都出現(xiàn)了市區(qū)居住人口大遷徙、大移動的壯觀場面。因此，在商業(yè)布局方面，各大、中城市的政府已把注意力從市區(qū)轉(zhuǎn)向了建設(shè)城郊社區(qū)商業(yè)，且呈現(xiàn)方興未艾之勢。可以預(yù)計，社區(qū)商業(yè)今后將占到全社會消費品零售總額的一半，“這是一個很大的市場。”

“社區(qū)商鋪的發(fā)展前景很樂觀，加上目前價格偏低，非常適合投資。”中國商業(yè)聯(lián)合會特聘專家、著名經(jīng)濟學(xué)家陳湛勻則稱，前幾年住宅市場爆炒，使得商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比一度受到冷落，但現(xiàn)在新政實施拉小了投資商鋪和投資住宅差距，手頭上有些余錢的投資者多少都看到了商鋪比住宅更有升值潛力。

而關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，不少人更用“螞蟻雄兵”一詞來形容，稱其規(guī)模瘦小卻能夠聚沙成塔。

這一比喻仔細(xì)詮釋下來，其實也頗為貼切。十幾年前，人們的生活是工作、居住、消費的三點一線，而隨著城市變化和消費活動變化，以前的三點將逐漸變成工作和居住消費兩點。今后，每一個人消費當(dāng)中的主要比例、主要時間，都將在社區(qū)當(dāng)中完成。

雖然在某種程度上，社區(qū)商業(yè)現(xiàn)在仍可能是某些地產(chǎn)開發(fā)商不愿觸及的“雞肋”，某些零售商還未提上日程的“遙遠(yuǎn)未來”，但不可否認(rèn)，其實質(zhì)應(yīng)是活躍在每個城市、每個社區(qū)的最容易繁榮的商業(yè)形態(tài)。而消費活動變化，居民消費提升，城市商圈的競爭升級，都在制造出同一個結(jié)論：那就是社區(qū)商業(yè)份額、比重都會越來越大。

螞蟻雖小，也可能撼動大樹，而當(dāng)這一天真正來臨時，蛻變成大象也不會是意外之事。