□ 文/廖楊 殷勇 陳雪峰

房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控

□ 文/廖楊 殷勇 陳雪峰

房屋租賃合同雙方在簽訂合同之前，應(yīng)該認(rèn)真了解相關(guān)法律、法規(guī)，避免出現(xiàn)租賃合同糾紛。

合同管理是減少合同糾紛、防范法律風(fēng)險(xiǎn)的途徑和手段之一，雙方當(dāng)事人就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當(dāng)事人的利益。在現(xiàn)實(shí)中，合同雙方簽訂合同時關(guān)注更多的是租金、支付時間等事項(xiàng)，忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題的約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛的產(chǎn)生。有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，能提高合同審查質(zhì)量，降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

租賃合同登記備案

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃解釋》）第4條規(guī)定：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。為使交易安全，租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)租中的法律風(fēng)險(xiǎn)

1. 承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意

《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”；《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租?！卑匆陨蟽蓚€法律、法規(guī)的規(guī)定 ，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。

2. 出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益

《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)?！鞭D(zhuǎn)租后，承租人的義務(wù)加重了，所以法律應(yīng)該允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。

鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應(yīng)考慮承租人后期對房屋修繕的投入，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。

3. 房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。

為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時行使權(quán)利。

租賃合同無效的幾種情況

根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》和《房屋租賃解釋》，房屋租賃合同確認(rèn)無效后，在處理上，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金，作為支付房屋占有使用費(fèi)以彌補(bǔ)租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，避免簽訂無效合同。

此外，在以下情況下，房屋租賃合同無效：一是未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租；二是違章建筑的房屋出租；三是被確定為拆遷的房屋出租。

房屋維修責(zé)任

《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定?！币虼?，出租人有對房屋及其設(shè)備及時、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用安全的義務(wù)。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。從舉證的角度，應(yīng)將“承租人過錯”進(jìn)行列舉，在租賃合同的房屋修繕責(zé)任條款中加以明確，減少不必要的爭議。

返修責(zé)任

《房屋租賃解釋》第7條規(guī)定：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照《合同法》第219條的規(guī)定處理。出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

兆金/供圖

補(bǔ)償責(zé)任

惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的，可以對添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估，歸出租人所有，并對承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定，以期在租賃合同終止時獲得更多補(bǔ)償?shù)男袨?。因?在訂立合同或者在租賃期間，承租人應(yīng)與對方明確約定添附物種類、價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對裝修過程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。

房屋裝飾裝修的處理

《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效等具體情況，適用不同的處理規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理做出明確約定。

房屋擴(kuò)建的處理

《房屋租賃解釋》在對待房屋擴(kuò)建問題上，同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)，適用不同的規(guī)則。因此，承租人如需對房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)。

其他注意事項(xiàng)

1. 口頭租賃合同的有效性

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護(hù)的，合同當(dāng)事人雙方均應(yīng)按照口頭約定執(zhí)行。

2. 公房可以出租、轉(zhuǎn)租

《城市房屋租賃管理辦法》第4條規(guī)定，“公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、轉(zhuǎn)租。

3. 出租房屋須繳納稅費(fèi)

房屋租賃合同依法進(jìn)行備案登記會涉及繳納稅費(fèi)問題。合同雙方應(yīng)對繳納稅費(fèi)進(jìn)行約定，避免產(chǎn)生納稅爭議。

4. 不得出租的房屋

《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）房屋權(quán)屬有異議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

作者單位：中國石油西南油氣田分公司