■文/羅宇凡 歐甸丘

樓市進(jìn)入“明碼標(biāo)價(jià)”時(shí)代

■文/羅宇凡 歐甸丘

對普通的購房者而言，購買某一樓盤的商品住房時(shí)，重要的價(jià)格參考多是該樓盤的成交均價(jià)。

根據(jù)國家發(fā)改委3月份發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，自5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。隨著新政策的正式實(shí)施，以往同樣一套商品房在幾天之內(nèi)連續(xù)漲價(jià)的情況很可能會成為歷史。

中國房地產(chǎn)調(diào)控折射了一個(gè)尷尬的事實(shí)，在中國調(diào)控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號稱較為市場化的房地產(chǎn)，最后也在行政調(diào)控下不堪一擊。

3月28日，國家發(fā)改委又專門發(fā)出通知，要求各省區(qū)市價(jià)格主管部門抓緊制定本地商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的實(shí)施細(xì)則，并嘗試建立商品房銷售價(jià)格備案、商品房銷售“一價(jià)清”、成本申報(bào)、事先約談提醒告誡等制度，探索積極有效的管理辦法。

對于發(fā)改委“明碼標(biāo)價(jià)”的商品房銷售要求，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對規(guī)范房地產(chǎn)銷售，打擊“捂盤惜售”將起到積極的作用，不過具體效果如何仍要看政策的執(zhí)行力度和相關(guān)配套措施的出臺和執(zhí)行情況。

1日當(dāng)天，記者走訪了北京市幾處在售的商品房樓盤，多數(shù)購房者并不了解已經(jīng)正式實(shí)施的這項(xiàng)新政策，不過對于“明碼標(biāo)價(jià)”的政策大都明確表示歡迎?！斑@項(xiàng)新政策肯定有利于樓市調(diào)控的落實(shí)。也能避免部分開發(fā)商利用‘均價(jià)’或者‘起價(jià)’等數(shù)據(jù)吸引客戶，制造樓盤熱銷的假象?！币晃毁彿空咴诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示。

對普通的購房者而言，購買某一樓盤的商品住房時(shí)重要的價(jià)格參考多是該樓盤的成交均價(jià)。不過開發(fā)企業(yè)公布的“均價(jià)”或是開盤時(shí)的“起價(jià)”往往與實(shí)際簽約時(shí)的價(jià)格不同——通過“捂盤”“多次放盤”或其他方式，開發(fā)企業(yè)可以人為地制造銷售緊張的氣氛，借機(jī)漲價(jià)，從而使得很多購房人的實(shí)際購買價(jià)格大大超過宣傳時(shí)的“均價(jià)”和“起價(jià)”。而新政策的實(shí)施，無疑有利于抑制部分開發(fā)商的違規(guī)行為，特別是在開盤銷售中，根據(jù)客戶數(shù)量而隨意加價(jià)的行為會被有效遏制。

其實(shí)，對于房屋銷售價(jià)格制定的問題，國務(wù)院曾多次出臺過政策，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為，為銷售價(jià)格設(shè)上限。不過此前的商品住房價(jià)格管理多集中在房管部門，物價(jià)部門并沒有參與其中。

上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭表示，規(guī)定實(shí)施后與此前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控最大的不同在于：“不像以往通過房管部門的條線進(jìn)行管理，而是從物價(jià)管理的條線對房屋銷售進(jìn)行監(jiān)管和控制?！?/p>

由于規(guī)定明確要求各級價(jià)格主管部門要抓好規(guī)定的貫徹落實(shí)工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價(jià)管理部門將正式介入到房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中。物價(jià)部門參與房屋價(jià)格的監(jiān)管，從管理機(jī)制上講擴(kuò)大了管理的縱深和條線，是房屋銷售綜合管理的重要組成部分?！皩τ谄胀ㄙ彿空叨裕谂c開發(fā)企業(yè)發(fā)生價(jià)格上的糾紛時(shí)，又多了一條投訴的渠道?！睏罴t旭說。

事實(shí)上，自從去年國務(wù)院常務(wù)會議出臺十條措施調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，按照要求，各地就已經(jīng)加強(qiáng)了對項(xiàng)目價(jià)格申報(bào)的管理，提高了標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)的價(jià)格只能低于向房管部門申報(bào)的價(jià)格，如果高于這個(gè)價(jià)格必須重新申報(bào)。

這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行倒逼一些開發(fā)企業(yè)在申報(bào)時(shí)選擇了較高的申報(bào)價(jià)格，因此在實(shí)際簽約的過程中，成交價(jià)格往往低于預(yù)售價(jià)格10%左右。同樣，新的政策執(zhí)行后，“高價(jià)申報(bào)、低價(jià)售房”的情況是否會加劇，同樣考驗(yàn)著政策的實(shí)際效果。

采訪中一些購房者也表示，在具體的購房過程中，每套放盤的商品房價(jià)格其實(shí)是比較固定的，但開發(fā)企業(yè)往往會采取分段放盤、逐步漲價(jià)的方式提高房價(jià)，這卻讓人有些無奈。在明確“一房一價(jià)”政策的同時(shí)，希望能夠進(jìn)一步加大對捂盤惜售和分階段開盤等問題的監(jiān)管，讓“明碼標(biāo)價(jià)”的政策利好真正變成普通購房者的利益。

關(guān)于開發(fā)商高價(jià)申報(bào)、低價(jià)售房的情況是否會出現(xiàn)，不久前，發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長許昆林稱，將逐步完善相關(guān)配套措施，絕不會讓《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》成為一紙空文。同時(shí)，在商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施之后，還會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施，其中就包括房地產(chǎn)反暴利的相關(guān)政策。