◎文/關向風 陸昀

2我0國1房1地產(chǎn)市場重心在盤整中轉型

◎文/關向風 陸昀

2011年中央政府對房地產(chǎn)的調控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場的重心正在悄然變化：在保持2010年調控力度的基礎上，保障房建設被放到更重要的位置；城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設的主戰(zhàn)場。

調控結果難言到位

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2010年1月～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.3%。與此同時，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)顯示，2010年1月～10月房屋銷售價格同比平均增幅為10.5%。

對于這樣的投資速度和房價上升速度，房地產(chǎn)業(yè)內一些人士表示，去年年初中央提出“遏制房價過快上漲”的調控目標已經(jīng)達到。

然而，此前中國社科院發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書》中的數(shù)據(jù)并不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。2010年全年住宅價格漲幅雖比2009年下降10個百分點，但仍為15%左右，其上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個百分點，房價上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。這與民眾普遍認為調控以來的房價水平仍然難于承受的切身感受相吻合。央行剛剛公布的《2010年第四季度儲戶問卷調查報告》也顯示，75.5%的居民對當前房價水平認為“過高，難以接受”。

預判樓市面臨轉型

房地產(chǎn)市場在各方一路博弈后又進入了讓人看不懂的焦灼狀態(tài)。今年是“十二五”開局之年，對今年房地產(chǎn)市場走向的預判成為人們最關注的熱點。

很多人注意到，“十二五”規(guī)劃明確提出“加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式”，重點扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，而并未提及被視為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在支柱產(chǎn)業(yè)中似乎被淡出。去年12月12日中央經(jīng)濟工作會議的公報里也沒有提及房地產(chǎn)調控。然而中央經(jīng)濟工作會議上強調，“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！薄笆濉币?guī)劃在城市發(fā)展規(guī)劃中也明確了“促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”的目標。

特別是2010年12月26日，溫家寶總理在參與中央廣播電臺直播時稱，調控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機，有信心使房價回歸合理。業(yè)內人士認為，這是對此前房地產(chǎn)業(yè)內發(fā)出的房價調控目標已經(jīng)達到聲音的一個回應。

目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產(chǎn)的調控仍舊不會放松，房地產(chǎn)市場的重心正在悄然變化，將在盤整中轉型。在保持2010年調控力度的基礎上，保障房建設被放到2011年房地產(chǎn)調控更重要的位置。城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設的主戰(zhàn)場。

保障房成市場絕對主力

在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾短時期內尚無法緩解之時，調控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾而爭取時間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場調控依然面臨從緊的壓力。2011年將繼續(xù)為2010年調控尚未達成的目標而努力，預計全年市場將維持量價平穩(wěn)態(tài)勢。在盤整的同時，整體市場格局卻蘊育著轉型的趨向。而這一轉型具體體現(xiàn)在政策導向轉型、區(qū)域發(fā)展轉型和市場結構轉型上。

目前房地產(chǎn)業(yè)界普遍認為，被列入“十二五”規(guī)劃的保障性住房今后將會在政策導向下全面提速。住房與城鄉(xiāng)建設部2010年11月發(fā)出的《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務為1000萬套，比2010年的580萬套增長72.4%。各地在相繼增加保障性住房建設的計劃。

在2011年新增的420萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。住建部政策研究室主任陳淮表示，公共租賃房并不是專門提供給窮人的，公共租賃住房的目標是四種人群：一是收入中等偏下人群；二是處于過渡期的人群，比如剛剛走出大學校門的學生；三是流動性人才；四是高端管理型人才。

二三線城市樓市升溫

全國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)大幅波動和調整，一線城市的領先優(yōu)勢已出現(xiàn)明顯下降。2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。

二線城市的調整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領先于一線城市。在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉移的帶動和自身經(jīng)濟基礎的日漸夯實的基礎上，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國市場的重心。

從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎設施一體化建設和網(wǎng)絡化發(fā)展”?！笆濉币?guī)劃“促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的確定，也將加速今后二三線城市樓市發(fā)展的進程。從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調整的力度已經(jīng)日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補的轉變趨向。

商業(yè)地產(chǎn)成投資熱點

隨著樓市調控的逐漸深化，開發(fā)商紛紛把目光從住宅轉向商業(yè)地產(chǎn)。近期不少開發(fā)商開始出手購入商業(yè)用地。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比逐漸上升，已達到20%～25%的水平。

根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達到或超過第二產(chǎn)業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達城市也接近50%。業(yè)內人士表示，這預示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進入黃金周期，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

后續(xù)政策是否更嚴厲

目前很多人在揣測，未來是否會出臺更為嚴厲的調控政策，對此人們的預判存在較大差異。

2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購令”的實施是兩大突出特點。2011年“限購”或仍將持續(xù)其使命。大規(guī)模的保障房建設，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應、遏需求”的政策目標。

隨著城鎮(zhèn)化的推進，諸如城市綜合體建設會快速升溫，為防止開發(fā)商以商品住宅期房營銷撬動商業(yè)開發(fā)，利用銀行貸款以小博大的行為，預售監(jiān)管政策將會在全國更多房地產(chǎn)熱點城市施行。

未來監(jiān)管房地產(chǎn)市場的手段會越來越多、工具也會越來越完善。政府明年可能會繼續(xù)加大對按揭、開發(fā)貸、土地儲備貸款等各類房貸政策的執(zhí)行情況的監(jiān)察力度，及時嚴厲查處各類違法違規(guī)行為。

對房地產(chǎn)而言，減少流動性才是根本。2011年央行將把信貸資金更多投向實體經(jīng)濟特別是“三農”和中小企業(yè)，促進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松預計，2011年一季度可能呈現(xiàn)上調存款準備金率、加息與匯率政策“三率”齊出的調整格局。預計加息后中國會加強投機性資本流入管制，并鼓勵境內資本流出。

近日，被稱為打壓房價的“核武器”的房產(chǎn)稅已在重慶“落下靴子”，重慶有望在今年一季度開征房產(chǎn)稅。作為針對占有資源多寡而征收的財產(chǎn)稅，作為增加地方財政收入擬征的地方稅，在這場樓市博弈中被賦予了過重的擔子。且不說對房產(chǎn)的評估、重復征稅等諸多問題是否在征稅前準備充分，僅從房產(chǎn)稅征收的作用來講，許多專業(yè)人士都強調房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革不宜當作干預當前住房市場的短期政策工具，該稅種并不能解決房價上漲問題。因此，房產(chǎn)稅對高房價的效力究竟能有多大此時似乎并不清楚。