趙子暮/文

通州新城規(guī)劃大規(guī)模的地下商業(yè)、前門(mén)地區(qū)現(xiàn)身地下商業(yè)街、西城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)紛紛將“發(fā)展地下商業(yè)”列為規(guī)劃重點(diǎn)……“十二五”期間，有近10個(gè)區(qū)縣布局地下空間建設(shè)，近期開(kāi)工的地下空間項(xiàng)目超過(guò)500萬(wàn)平方米。

“地下商業(yè)”——成為北京“城市發(fā)展規(guī)劃”的關(guān)鍵詞。

京城核心商圈的地上商業(yè)資源稀缺，不少商家不得不選擇將商場(chǎng)開(kāi)到遠(yuǎn)離市中心的地方。當(dāng)城市密集度達(dá)到一定程度時(shí)，除了向城市邊緣擴(kuò)展、向高空發(fā)展之外，越來(lái)越多的商家看到了“地下商業(yè)空間”頗佳的性?xún)r(jià)比。隨著北京地鐵線(xiàn)路的布局日益完善，衍生商業(yè)初具規(guī)模，“地下商業(yè)”這種曾經(jīng)邊緣化的商業(yè)模式，成為了京城商業(yè)的下一站“風(fēng)水寶地”。

地下商業(yè)“起飛”

星期三的傍晚，時(shí)鐘指在十九點(diǎn)二十分，這是公主墳“淘尚地下街”經(jīng)營(yíng)女士飾品、化妝品的劉先生一天中最繁忙的時(shí)刻。

根據(jù)自家店鋪所售商品的特點(diǎn)，劉先生有針對(duì)性地向過(guò)往的剛下班的白領(lǐng)們招攬生意，不過(guò)一小時(shí)光景，銷(xiāo)售額就輕松過(guò)了千元。

位于公主墳海育大廈地下一、二層的“淘尚地下街”，今年5月份剛開(kāi)業(yè)。在5000多平方米的面積里，一家家經(jīng)營(yíng)珠寶玉器、化妝品、辦公用品以及服裝、箱包等小商品的店鋪鱗次櫛比。

“公主墳算是西三環(huán)的交通樞紐，地鐵每天200萬(wàn)人的客流量就是我們的巨大商機(jī)。我是這里第一批入駐的商戶(hù)，別看現(xiàn)在還有那么多空置待租的店鋪，估計(jì)很快就會(huì)滿(mǎn)了，因?yàn)檫@里的租金實(shí)在比地上便宜不少，而且上下班高峰期購(gòu)買(mǎi)力還是很強(qiáng)的?！?/p>

劉先生搞個(gè)體經(jīng)營(yíng)已經(jīng)十余年了，店鋪從2004年依托西單地鐵站而開(kāi)發(fā)的“西單77街文化廣場(chǎng)”，到直通永安里地鐵站的“新秀外貿(mào)城”，如今開(kāi)到了本月初亮相的“淘尚地下街”，作為從事地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的“資深人士”，談到地下商業(yè)，他頗有些自己的見(jiàn)解。

近年來(lái)，北京地下空間建設(shè)的速度驚人：平均每年增加的建筑面積約300萬(wàn)平方米，占總建筑面積的10%，商業(yè)設(shè)施占七成。

然而，這一切或許只是個(gè)開(kāi)始，據(jù)悉，北京計(jì)劃在2020年以前，重點(diǎn)發(fā)展17個(gè)大型地下空間項(xiàng)目，并達(dá)到9000萬(wàn)平方米的地下使用面積，是目前3000萬(wàn)平方米使用面積的3倍。

地下空間大開(kāi)發(fā)是一座城市建設(shè)發(fā)展的大趨勢(shì)，功能越是多元化，開(kāi)發(fā)和利用價(jià)值就越大。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，過(guò)去在北京的城市發(fā)展過(guò)程中，地下商業(yè)僅作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)補(bǔ)充形式而存在?，F(xiàn)如今，在北京城市空間資源愈加稀缺、城市交通捉襟見(jiàn)肘的背景下，地下商業(yè)將有望借力北京大力發(fā)展地下空間的歷史機(jī)遇。

此前，北京市委書(shū)記劉淇曾提出緩解交通擁堵，向地下挖潛力，加強(qiáng)地下交通系統(tǒng)的規(guī)劃、建設(shè)是北京緩解交通擁堵的重要戰(zhàn)略。據(jù)悉，“十二五”期間，北京的地下空間商業(yè)進(jìn)入全面建設(shè)期。規(guī)委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京市將制定全市統(tǒng)一的地下空間規(guī)劃綱要，將各區(qū)縣的規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌安排，優(yōu)化設(shè)計(jì)?！侗本┲行某侵行牡貐^(qū)地下空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃綱要》也將于年內(nèi)出臺(tái)。

經(jīng)營(yíng)模式三足鼎立

“我開(kāi)店的這些地方只能算‘老牌地下商業(yè)區(qū)域’，比較原始，多是由人防工程或地鐵通道改造的。購(gòu)物環(huán)境和乘坐地鐵上下班的消費(fèi)人群，決定了我們的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：小商品多、檔次低、 賺‘順路’錢(qián)。但是，后來(lái)新興的地下商業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)完全不同了?！?劉先生如是說(shuō)。

地下空間的商業(yè)化利用，正在經(jīng)歷一個(gè)空前的轉(zhuǎn)型期。一方面，地下商業(yè)街正從政府投資的人防工程兼做地下商業(yè)街，向開(kāi)發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)、兼有人防功能的趨勢(shì)轉(zhuǎn)型。從被動(dòng)利用地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化利用，轉(zhuǎn)向主動(dòng)開(kāi)發(fā)城市核心地段的地下空間，有目的的發(fā)展特色地下商業(yè)。

與此同時(shí)，嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商們亦聞風(fēng)而動(dòng)，頗具超前意識(shí)地積極把握地下交通發(fā)展的機(jī)遇，提前占據(jù)地鐵通道，開(kāi)發(fā)與之配套的地下商業(yè)設(shè)施。

這是一個(gè)可喜的轉(zhuǎn)型。尤其需要理性而審慎地進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)開(kāi)發(fā)，有效利用，贏(yíng)得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

2011年初，直通周邊社區(qū)、體量為8000平方米的廣德超級(jí)馬克購(gòu)物廣場(chǎng)，在崇文門(mén)國(guó)瑞購(gòu)物中心地下二層正式亮相。其主要業(yè)態(tài)分成三部分，包括廣德鞋業(yè)、時(shí)尚購(gòu)物街和生鮮產(chǎn)品市場(chǎng)。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，廣德超級(jí)馬克購(gòu)物廣場(chǎng)的日均銷(xiāo)售額達(dá)到數(shù)十萬(wàn)元。該購(gòu)物廣場(chǎng)總經(jīng)理袁志偉曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，“按照這一數(shù)字，商場(chǎng)目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了盈利?！?/p>

相比于周邊地上商業(yè)項(xiàng)目的租金，廣德超級(jí)馬克購(gòu)物廣場(chǎng)的租金水平只相當(dāng)于其三分之一。“借客流、低租金、快盈利”——在目前北京地下商業(yè)發(fā)展大多較為低端的情況下，像“廣德超級(jí)馬克購(gòu)物廣場(chǎng)”這種新興地下商業(yè)模式，無(wú)疑為眾多京城地下商業(yè)開(kāi)發(fā)商們?cè)鎏砹诵判摹?/p>

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)王永平分析，利用地下空間發(fā)展商業(yè)是國(guó)內(nèi)外大城市發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)。全世界的大城市都在發(fā)展地下商業(yè)。例如東京，地下商業(yè)街遍布全城，面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的就有17條。其中，東京火車(chē)站前的八重洲地下街面積超過(guò)了10萬(wàn)平方米。

“大體量、一站式的購(gòu)物中心，是未來(lái)地下商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。”北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)認(rèn)為，“雖然目前我國(guó)地下商業(yè)業(yè)態(tài)較為低端，但是如果加強(qiáng)地下空間的面積、層高和消防通道等硬件設(shè)施的規(guī)劃、改造，品牌商家并非對(duì)地下商機(jī)視而不見(jiàn)?！?/p>

2006年4月，中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。當(dāng)時(shí)，中關(guān)村電子市場(chǎng)里近5000家中小經(jīng)銷(xiāo)商帶來(lái)日均10萬(wàn)人的客流量，每年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入幾十億元。面對(duì)巨大的消費(fèi)潛力，各路品牌商家紛沓而至。

這座沒(méi)有地上營(yíng)業(yè)面積的購(gòu)物中心，由商業(yè)步行街、精品專(zhuān)賣(mài)店、名店運(yùn)動(dòng)城與津樂(lè)匯百貨、家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、大型影城、空中花園六個(gè)主體部分組成，能滿(mǎn)足人們大部分消費(fèi)需求。隨后，新中關(guān)購(gòu)物中心落成，逐步滿(mǎn)足該區(qū)域中的高檔消費(fèi)群體。而4號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)的建成更是為中關(guān)村地下商業(yè)的發(fā)展，起到了如虎添翼的作用。

位置佳、空間大、功能全——由于身處特殊地段，這類(lèi)自發(fā)出現(xiàn)的地下商業(yè)區(qū)域并非只有中關(guān)村。

有消息指出，今年年底，奧運(yùn)中心區(qū)“地下商業(yè)街”，將正式整體對(duì)外開(kāi)放。據(jù)業(yè)主單位新奧集團(tuán)有限公司介紹，早在修建奧林匹克公園之時(shí)，施工方就在下沉花園附近預(yù)留出一片偌大的地下空間，總建筑面積約24萬(wàn)平方米，可租賃面積為8萬(wàn)平方米。

按照規(guī)劃，這座24萬(wàn)平方米地下建筑，將被打造成一座設(shè)施完善的“新北京家庭休閑娛樂(lè)中心”，截至目前，業(yè)主單位已與部分高端休閑和餐飲品牌簽約。

小貼士

人防工程地下商業(yè)開(kāi)發(fā)并不是指開(kāi)發(fā)商獲得土地出讓地塊后挖出的地下空間，而是地下人民防空工程。從1980年以后，中國(guó)頒布了一系列規(guī)定及通告，鼓勵(lì)私人及外國(guó)企業(yè)參與發(fā)展地下人民防空工程。國(guó)家有權(quán)在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，人防工程的投資者擁有40至50年的使用權(quán)，可以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理這些設(shè)施，并取得盈利。目前全國(guó)有300多個(gè)人民防空重點(diǎn)城市。

根據(jù)目前國(guó)內(nèi)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)地下人民防空工程作商業(yè)用途沒(méi)有被列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此不受諸多適用于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收及政策的限制，不需要繳納通常占開(kāi)發(fā)商主要成本的土地出讓金及土地增值稅。