◎ 祥德國際投資管理（新加坡）有限公司董事總經(jīng)理 劉秉軍

新加坡政府推行“居者有其屋”政策，以政府分配為主、市場銷售為輔的保障性住房政策已日趨完善和成熟。1959年，新加坡只有8.8%人口住在了政府提供的保障性住房里。1960年，新加坡政府成立建屋發(fā)展局（Housing & Development Board，HDB）。1964年，新加坡推出“居者有其屋”的政府保障房政策，制定了符合國情特點的保障性住房政策和分階段建房計劃，采取一系列政策、法律、金融和財政手段，大規(guī)模興建公共保障性住房，開啟了新加坡的保障性住房時代。經(jīng)過幾十年的努力，到目前為止，新加坡全國住房擁有率已達88.8%，有80%左右的人購買了政府提供的保障性住房，包括租賃保障性住房的家庭在內(nèi)，約有85%的人住在政府保障性住房里。

一、新加坡保障性住房體系

劉秉軍總經(jīng)理（右）與中國企業(yè)家座談

新加坡是市場經(jīng)濟國家，但老百姓住房的開發(fā)與建設(shè)并不完全通過市場來實現(xiàn)，而是由政府主導(dǎo)，由建屋發(fā)展局具體負責(zé)保障性住房的開發(fā)、建設(shè)與管理。建屋發(fā)展局直屬于新加坡國家發(fā)展部，它是一個獨立的、非營利性政府機構(gòu)，財政預(yù)算納入國家計劃。為實現(xiàn)“居者有其屋”的政策目標(biāo)，新加坡政府賦予建屋發(fā)展局廣泛的合法權(quán)力，建屋發(fā)展局也肩負著多重職能，既代表政府行使權(quán)力，負責(zé)制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，又作為新加坡最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者，負責(zé)保障性住房建設(shè)工程、房屋出售和出租管理。

多年以來，建屋發(fā)展局一直都是新加坡惟一獲授權(quán)的保障性住房管理機構(gòu)，其職能目標(biāo)就是為低收入人群提供廉價的保障性住房。在新加坡，民用住宅房地產(chǎn)市場也是由政府保障性住房和市場化商品房兩部分組成，但是，政府保障性住房由建屋發(fā)展局投資興建，以低廉價格出租或出售給中低收入階層，每套保障房的平均價格約為普通老百姓4～6年的家庭總收入。若建筑成本、市場土地價格上升導(dǎo)致保障房總成本高于普通老百姓能夠接受的價格水平，則建屋發(fā)展局可向財政部申請貸款或援助，但不能提高保障性住房市場價格。

在新加坡大力推行保障性住房政策以來，也不斷面臨著購房者日益增多的問題。為了搞好保障性住房合理配售，保障低收入家庭的合法權(quán)益，實現(xiàn)公平、有序的市場分配原則，新加坡政府制定了縝密而嚴格的法律法規(guī)，對購買人條件、購買程序、住宅補貼等均做出嚴格規(guī)定，按照公平原則進行合理分配。政府制定了不同收入水平居民的購屋準(zhǔn)入政策，并隨著生活水平的提高調(diào)整收入上限。在上世紀(jì)70年代，規(guī)定只有月收入在1500新元以下者才可申請購買保障性住房；80年代提高到2500新元，隨后到3500新元，目前放寬至8000新元，這樣基本保證了80%以上中等收入的家庭能夠購買到廉價的保障性住房。而對高收入水平的家庭（如家庭月總收入超過8000新元），建屋發(fā)展局不負責(zé)提供保障房，而是通過住房商品化方式解決，從房地產(chǎn)市場直接購買商品化私宅。

二、新加坡金融和土地管理體系為保障性住房的發(fā)展起到關(guān)鍵作用

新加坡的公積金制度始于1955年，對于新加坡推行保障性住房政策的良性循環(huán)起到了十分關(guān)鍵的作用。一方面，中央公積金局將公積金歸集起來后，除留足會員提款外，其余全部用于購買政府債券，政府以貸款和補貼等形式注入建屋發(fā)展局，從而使建屋發(fā)展局有能力大規(guī)模地進行保障房建設(shè)。另一方面，中央公積金直接履行住房金融職能，既向建屋局發(fā)放公共住宅建設(shè)貸款，又向個人購房者提供住房公積金貸款。新加坡的中央公積金制度不僅解決了保障房建設(shè)資金問題，而且解決了中低收入家庭購買力不足的問題。

公積金是新加坡人購房的主要資金來源，在購買保障房時，公積金可以用來支付購房的首付款，也可以用來支付月供。新加坡的中央公積金制度實際上是一項全面的強制儲蓄制度，規(guī)定雇主和雇員均須按照法定的公積金繳納率(目前為32%，其中雇員繳納 20%，雇主繳納12%)將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人賬戶，用于退休、住房、醫(yī)療、教育、投資增值等諸多方面。再加上政府各種形式的補貼，從而使保障房的價格保持在一般人能承受的范圍內(nèi)。

為了保證“居者有其屋”政策的真正落實，新加坡政府還以提供低息貸款的形式給予建屋發(fā)展局資金支持，支付大筆財政預(yù)算以維持保障房順暢運作。政府每年都為建屋發(fā)展局提供建屋發(fā)展貸款，此貸款是掛帳形式，政府不追索還債，而且其利率明顯低于市場利率。

除了金融支持體系以外，新加坡政府嚴格控制土地資源，為保障房建設(shè)提供了強有力的土地保障，也是保障房建設(shè)的基礎(chǔ)和命脈所在。新加坡國有土地占土地總數(shù)的80%左右，政府將這些土地資源牢牢地掌握在手里，確保土地供應(yīng)。1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act，LAA)，規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)，可在任何地方征用土地建造保障房；政府有權(quán)調(diào)整被征用土地的價格，價格規(guī)定后，任何人不得隨意抬價，也不受市場影響。根據(jù)該項法令，新加坡政府協(xié)助建屋發(fā)展局以遠低于市場價格的價格獲得開發(fā)土地，保證了大規(guī)模建設(shè)保障房所需的土地。

為了保障普通老百姓能夠買得起保障性住房，保障房售價是由政府根據(jù)中低收入階層的承受能力來確定，而不是靠成本來定價，其遠遠低于市場價格，由此造成建屋發(fā)展局的收支虧損。這部分損失，政府核準(zhǔn)后每年都從財政預(yù)算中給予補貼。據(jù)了解，1990年新加坡政府用于保障房建設(shè)方面的年度投資總額為77億美元，相當(dāng)于當(dāng)年全部資本總額的28%占GDP的9%。而從政府開始撥款計算，至今累積的政府補助金總額已達159億新元，政府財政支撐是新加坡保障房政策得以順利實施的重要保障。

三、新加坡保障性住房的管理特點

1、以政府為主體，構(gòu)建保障性住房體系。

住房是一種特殊商品，許多家庭尤其是低收入家庭僅通過市場無法解決自身的住房問題。新加坡的經(jīng)驗表明，全面解決保障性住房問題不能完全依賴市場，政府應(yīng)該承擔(dān)起為中低收入家庭提供住房保障的責(zé)任，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能，以管理監(jiān)督者和直接參與者的雙重身份干預(yù)住房市場，控制土地過量開發(fā)，遏制商品房價過快增長。

新加坡保障性住房政策的成功之處在于政府是住房保障供給的主體，成為保障性住房的建設(shè)者、組織者和管理者，牢牢掌握了房地產(chǎn)市場的主動權(quán)，充分調(diào)動各種資源，通過合理組織有效地解決了大部分國民的住房問題。

2、家庭收入水平與保障性住房的配售政策相結(jié)合。

為保障中低收入家庭的合法權(quán)益，實現(xiàn)公平、有序的市場分配原則，新加坡政府對購買人條件、購買程序、住宅補貼等均做出嚴格規(guī)定，按照公平原則進行合理分配。在購房準(zhǔn)入政策方面，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和收入水平，不斷調(diào)高家庭收入水平，保證80%以上中等收入的家庭能夠購買到廉價的保障房。

在保障房購買程序方面，符合政府配房條件的家庭一律排隊等候政府分配住房，低收入者可廉價租房，中等收入者可廉價購房，其首付款和還款額以及還款方式都有所不同，能夠適應(yīng)不同收入水平居民的需要，確保他們買得起房，從而真正解決了中低收入家庭的住房問題。在住宅補貼方面，政府根據(jù)購房者的收入狀況區(qū)分層次，嚴格按照家庭收入情況來確定享受住房保障補貼的級別，其首付款、還款額以及還款方式也都有所不同，體現(xiàn)出高收入者住房福利少、低收入者住房福利多的補貼方案。

3、精心制定科學(xué)合理的住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。

新加坡的保障性住房均勻分布在全國各地，即使在市中心區(qū)域也有政府保障房，沒有貧民區(qū)與富人區(qū)之分。在建國初期，新加坡就高起點、高質(zhì)量地編制整個全國范圍概念性的發(fā)展規(guī)劃，為未來30～50年城市空間布局、交通網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供戰(zhàn)略指導(dǎo)。建屋發(fā)展局在城市住宅建設(shè)的整體規(guī)劃上，始終堅持“避開大道，直取兩廂”的建設(shè)方針，不僅有利于居民的疏散，而且由于這些地區(qū)拆遷量少，地價與基地處理費用比較便宜，從而大大降低了組屋建設(shè)的開發(fā)成本。

新加坡政府規(guī)定，不同規(guī)模的居住區(qū)要配套建設(shè)不同規(guī)模的福利設(shè)施。所有的保障房小區(qū)都建有完善的配套設(shè)施，包括商業(yè)中心、銀行、學(xué)校、圖書館、劇院、診所等，在周邊設(shè)有地鐵站和公交車站，基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全。在規(guī)劃設(shè)計小區(qū)和新建保障房時，既考慮建筑體形的高低錯落、色彩變化，又能充分利用室內(nèi)面積合理布局，同時盡可能保存城市中的綠地，小區(qū)內(nèi)綠樹成陰，布局相對合理。

4、確保保障性住房政策的順利實施。

新加坡制定并實施了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等，不僅解決了保障性住房建設(shè)問題，而且有效地解決了保障房的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租問題，嚴格控制了居民的炒房行為。保障房政策的宗旨是“以自住為主”，解決中低收入家庭的住房問題，一個家庭只能擁有一套保障房，如果要再購買新房，舊的保障房必須退還政府，更不允許以投資為目的買房。新加坡的法律還規(guī)定，新的保障房在購買5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。如果實在需要在5年內(nèi)出售，必須到政府機構(gòu)登記，不得自行在市場上出售。

新加坡與居民依法簽訂住房保障租賃合同、嚴格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對象、住房保障及管理情況適時向公眾公示。與此同時，新加坡政府不斷加大對保障性住房的財政投入力度，確保土地供給，完善保障房相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，新加坡被聯(lián)合國評為最適合人類居住的國家之一，成為居民理想安居之所，有力地增進了多民族安居樂業(yè)、和諧相處，促進了和諧社會的建設(shè)，對維護社會穩(wěn)定起到了積極作用。不僅如此，新加坡房地產(chǎn)業(yè)的日趨興旺，成為國民經(jīng)濟的重要支柱和強有力的增長點，也帶動了整個國民經(jīng)濟的良性循環(huán)。