◎ 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長 郭松海

濟(jì)南住房公積金中心處長 曲連英

“十二五”期間，為解決中低收入家庭的住房問題，國家提出從2011至2015年建設(shè)保障性安居工程3600萬套的龐大計(jì)劃。如此浩大保障房建設(shè)工程將面臨資金短缺問題，特別是作為保障性住房重點(diǎn)公共租賃住房建設(shè)，由于投資規(guī)模大、收益水平低、資金沉淀周期長，吸引投融資比較困難，更需要采取多種措施加以解決投融資的瓶頸問題。為此，要多渠道籌集資金，來保證工程完成。

建立城鎮(zhèn)住房基金

建立住房社會保障，需要籌集數(shù)量巨大資金予以支持。在這其中，財(cái)政支付能力是保持住房保障制度運(yùn)行可持續(xù)性的基本因素，在很大的程度上影響了住房保障制度運(yùn)行的效果。住房保障作為政府向居民提供的一種公共產(chǎn)品，其效用就是通過支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會收入的再分配，使廣大中低收入和最低收入居民家庭也能夠享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益，保持分配公平和社會穩(wěn)定。因此，要使住房保障體制的運(yùn)行具有可持續(xù)性，必須考慮政府的財(cái)政支付能力。

城鎮(zhèn)住房基金是市（縣）政府用于解決城鎮(zhèn)中低收入的居民住房問題的專項(xiàng)基金。城市住房保障發(fā)展基金的來源，將依據(jù)財(cái)政預(yù)算安排為主、多種渠道籌措的原則，從同級財(cái)政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補(bǔ)貼的資金，土地出讓金、房地產(chǎn)稅金以及出售屬于國有資產(chǎn)的住房回收資金等渠道籌集。

上世紀(jì)末房改中，據(jù)國土資源部意見，要發(fā)揮土地資源效益，促進(jìn)國企改制，國企劃撥土地符合城市規(guī)劃用地要求的，可以用于職工集資合作建房。當(dāng)前，也可效仿上述作法，在企業(yè)閑置空地上，允許企業(yè)為住房困難職工建設(shè)公共租賃房。除了這種實(shí)物量支持，還應(yīng)給予價(jià)值量支持。經(jīng)營城市土地增值變現(xiàn)，政府財(cái)力增長，反過來可再用財(cái)力支持住房建設(shè)。政府從一級土地市場所得收益應(yīng)明確提取比例，如10%～30%的土地收益作為基金來源。

各國政府支出中都有社會住房保障一項(xiàng)，英國政府此項(xiàng)開支約占GDP的2%以上，占公共支出的5%左右。我國在經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長的同時(shí)，要調(diào)整各級政府支出結(jié)構(gòu)，壓縮經(jīng)濟(jì)建設(shè)費(fèi)和行政管理費(fèi)的開支，如現(xiàn)下每年公車消費(fèi)就超過3000億，具有很大的壓縮空間，將節(jié)省下來的經(jīng)費(fèi)用于保障性住房建設(shè)。其次，有條件地將國有企業(yè)特別是中央國有企業(yè)的部分利潤上繳國家財(cái)政，也可用于保障性住房建設(shè)。再次，住房社會保障基金雖以地方籌集為主，中央政府適當(dāng)補(bǔ)貼為輔，但對欠發(fā)達(dá)地區(qū)中央要增加轉(zhuǎn)移支付。

南京市政府為完善城市住房保障制度，逐步改善南京低收入家庭住房條件，建立了“城市住房保障發(fā)展基金”?！赌暇┦谐鞘凶》勘Ｕ习l(fā)展基金管理暫行辦法》中，規(guī)定對于城市住房保障發(fā)展基金的來源，將從幾方面籌集：每年財(cái)政安排的專項(xiàng)資金；經(jīng)濟(jì)適用住房上市后的增值收益；社會捐贈的資金；以及其他渠道籌集的資金。城市住房保障發(fā)展基金將實(shí)行財(cái)政專戶管理，按照?？顚Ｓ玫脑瓌t，統(tǒng)籌安排使用?；鹬饕糜跀U(kuò)大困難群體的住房保障，既包括廉租住房的建設(shè)、購置、維修工程，也包括城鎮(zhèn)居民最低收入家庭住房保障金支出。南京對城市住房保障發(fā)展基金的籌集、分配、使用進(jìn)行管理和監(jiān)督，并建立城市住房保障發(fā)展基金項(xiàng)目跟蹤審查制度，不定期對有關(guān)用款項(xiàng)目實(shí)施財(cái)務(wù)審計(jì)。

使用住房公積金結(jié)余資金建設(shè)保障房

住房公積金作為一項(xiàng)公共基金、合作基金，要真正實(shí)現(xiàn)其“非贏利性”和全心全意為老百姓服務(wù)的目的。2009年10月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，其中規(guī)定：在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。

使用住房公積金結(jié)余資金建設(shè)保障房，要完善制度建設(shè)。首先要加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保住房公積金建設(shè)保障房過程中的正確合理使用以及資金安全；其次，要完善機(jī)制建設(shè)，確保住房公積金能夠保值增值；再次，要依據(jù)各地情況，在積累試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逐步提高住房公積金用于保障房建設(shè)的比例，促進(jìn)保障性住房建設(shè)。

拓寬社?；鹩猛?，支持保障房建設(shè)

2010年9月，《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺，已允許保險(xiǎn)資金以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等多種形式投資不動產(chǎn)。社保基金作為政策性保險(xiǎn)資金，也應(yīng)進(jìn)一步拓寬投資渠道，通過更豐富的投資組合實(shí)現(xiàn)更高的收益。建議保監(jiān)會將保險(xiǎn)資金參與保障性住房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的投資，按債權(quán)級別分類，允許保險(xiǎn)資金通過基金、股權(quán)、債權(quán)等多種方式投資，支持保障性住房建設(shè)。公共租賃住房長期租賃的特點(diǎn)，與社?；痖L期投資、收益穩(wěn)定的要求是完全契合的。保險(xiǎn)企業(yè)可以設(shè)立投資公共租賃住房建設(shè)的專項(xiàng)基金，按照“政府主導(dǎo)、商業(yè)化運(yùn)作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的運(yùn)作機(jī)制?？紤]到保險(xiǎn)資金的基本回報(bào)要求，建議政府對保險(xiǎn)資金參與的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目給予適度稅收支持，減免相關(guān)稅賦，提升保險(xiǎn)企業(yè)參與的積極性。

積極發(fā)展債券市場，支持保障房建設(shè)

近年來，黨中央、國務(wù)院出臺了一系列政策措施，大力推動債券市場發(fā)展。前不久發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中，明確要求“加快多層次資本市場體系建設(shè)，顯著提高直接融資比重，積極發(fā)展債券市場?！苯陙恚覈鴤鶆?wù)資本市場已成為社會融資體系的重要部分，為優(yōu)化社會融資結(jié)構(gòu)、解決企業(yè)融資需求發(fā)揮了顯著作用。2010年底，我國各類債券余額達(dá)到207164億元，占GDP的比重也達(dá)到52.1%。可以說，我國債務(wù)資本市場已經(jīng)具備了較大規(guī)模和良好承載力，這為債務(wù)資本市場支持保障房建設(shè)提供了基本條件。其一，要對于參與保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資本市場給予融資支持；其二，對于地方政府專門針對保障房建設(shè)而設(shè)立的融資平臺，在嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)防范的前提下，對其債務(wù)融資給予適當(dāng)支持；其三，對參與保障性住房建設(shè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)債務(wù)融資，也要加大支持力度。

發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，用于保障房建設(shè)

房地產(chǎn)信托投資基金REITS，是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的金融工具，是房地產(chǎn)金融發(fā)展與金融機(jī)制創(chuàng)新的產(chǎn)物。房地產(chǎn)信托基金，用于保障性住房建設(shè)或廉租房的建設(shè)。REITS可由政府、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)開發(fā)商三者共同進(jìn)行市場化運(yùn)作來完成，政府僅提供了政策支持或后續(xù)租金安排，房地產(chǎn)信托從中獲得穩(wěn)定而又保障的收益；而房地產(chǎn)開發(fā)商則在獲得一定利潤順利退出后再發(fā)展。因此，這是一個(gè)對急需住房的中低收入家庭乃至上述三者多贏的模式。近期北京將以政府持有的廉租房、公租房資產(chǎn)和房租收益委托設(shè)立房地產(chǎn)信托，在銀行間債券市場發(fā)行受益券的方式進(jìn)行融資，融資規(guī)模能達(dá)到40億～50億元。

REITS產(chǎn)品推出必須注重法律制度的建設(shè)，為房地產(chǎn)投資信托制定專項(xiàng)法，確定信托投資主體發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)，對于本國或地區(qū)REITS所采取的組織形式、產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、投資管理資產(chǎn)的方式和范圍、負(fù)債比率交易流通安排與信息披露等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。

保障性住房融資要反映出政府職責(zé)

保障性住房融資要充分體現(xiàn)政府特定的政策意圖，不能單純以市場化商業(yè)機(jī)制作為運(yùn)營基礎(chǔ)的金融活動，融資活動的參與者，往往直接或間接擔(dān)負(fù)了政府的部分金融職能，不能以利潤最大化為目標(biāo)。如公共租賃住房融資渠道，要由政府財(cái)政提供部分資本金和貼息。公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)獲得市場化融資，需要以一定規(guī)模的資本金為基礎(chǔ)；與此同時(shí)，在租金收益無法全額支付融資利息的情況下，也需要政府對差額部分進(jìn)行補(bǔ)貼托底，由財(cái)政給予一定的貼息。