◎ 北京住總集團公司董事長 張貴林

實現(xiàn)住者有其居，加快保障性住房建設(shè)，構(gòu)建合理的住房保障體系

實現(xiàn)“住者有其居”，是政府保障性住房建設(shè)的目標(biāo)，溫家寶總理在2月27日與網(wǎng)友在線交流時，對調(diào)控房地產(chǎn)提了四個方面的措施：一是增加保障性住房建設(shè)，增加房地產(chǎn)市場的供給，未來保障房的建設(shè)以公租房和廉租房為主，加上棚戶區(qū)改造；二是鼓勵和支持人們購買自住房和改善型用房，把重點應(yīng)該放在低價位和小套型；三是抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟和法律手段；四是管好市場，依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進行懲處。溫總理提的四個方面措施，都是為改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系而提出的，而保障性住房的建設(shè)更是其中的重中之重。

保障房建設(shè)要在總量上占據(jù)較大比重。在政府主導(dǎo)建設(shè)保障性住房的問題上，市場管商品房，政府管保障房，并且很多年以來就流行著一個“三七”論，也是一些經(jīng)濟較發(fā)達的國家的通行做法。即政府負責(zé)大約70%的保障性住房，市場負責(zé)其余30%的商品房市場，但前幾年保障性住房的建設(shè)規(guī)模與商品房的規(guī)模相比一直較低，還無法與商品房供應(yīng)相抗衡。

構(gòu)建合理的住房保障體系。一是要明確保障對象，住房保障作為一項地方政府提供的社會福利，按照“責(zé)權(quán)利對等”的原則，應(yīng)該絕對傾斜于本地居民，但這里所說的本地居民不應(yīng)該是按照狹隘的戶籍來劃分，而應(yīng)是按照本地納稅證明來甄別，有當(dāng)?shù)氐募{稅證明就代表該公民為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和稅賦做出了貢獻，有權(quán)享受本地政府用本級財政提供的社會福利，分享本地經(jīng)濟發(fā)展的成果，而不在本地工作和居住的其他公民當(dāng)然就不能享受這項福利。前段時間，北京出臺的限購住房政策，將能提供5年連續(xù)納稅證明的非戶籍常住人口納入了允許范圍之內(nèi)，這是政府社會管理理念上的一個進步。當(dāng)然，保障房的保障對象在能提供納稅證明的人群中還要繼續(xù)進一步甄別，從經(jīng)濟收入上來講，要保障那些無力通過市場途徑解決住房問題的居民。二是要明確保障房的建設(shè)主體，根據(jù)前面所說，保障房作為一項為本地居民提供的社會福利，毫無疑問，地方政府是絕對的主體，但中央財政也要予以大力支持，同時，中央財政以撥款形式進行的轉(zhuǎn)移支付在金額上具有不確定性，可以研究將國稅按一定比例返還給當(dāng)?shù)卣鳛楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)的專項資金，這樣的結(jié)果是經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)城鎮(zhèn)化的速度同樣較快，對保障房建設(shè)的資金需求也較大，又因為納稅較多返還也較多，用這部分返還資金作為保障房建設(shè)的重要來源，體現(xiàn)了公平和效率兼顧的原則。三是明確保障方式，核心思想是“保居住，不保財產(chǎn)；保使用，不保所有”，在保障房建設(shè)中應(yīng)以公租房和廉租房為主，保障群眾的居住權(quán)，同時以現(xiàn)金補貼等多種方式多層次實現(xiàn)住有所居。

建立健全住房保障的準(zhǔn)入、退出機制。住房保障實施過程中，面臨著無法準(zhǔn)確界定住房保障對象和對象認定缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)等問題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，過去大部分城市基本上沒有建立住房檔案，或即使某一時期建立也沒有實施動態(tài)管理。由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不健全，導(dǎo)致難以準(zhǔn)確界定住房保障對象。二是個人收入和信用制度不健全，目前還沒有建立全面、有效的個人信用制度，這不僅造成收入核定及準(zhǔn)入確認的難度大，而且就業(yè)、收人變化時更難適時、準(zhǔn)確地進行復(fù)核和清出，造成住房“準(zhǔn)入”與“退出”的監(jiān)管困難。

調(diào)整保障性住房的結(jié)構(gòu)，探索保障性住房建設(shè)的各種模式

加大公租房建設(shè)比重，防止出現(xiàn)各種尋租現(xiàn)象。過去建設(shè)的保障性住房以經(jīng)適房、限價房為主，這兩類保障房是有產(chǎn)權(quán)的，在持有5年后，經(jīng)適房在補交土地出讓金后就可以轉(zhuǎn)讓，這類保障房在房價上漲很快的背景下，其價格就會與商品房價格之間產(chǎn)生一個較大的差額，使得保障房成了權(quán)力尋租的對象，在搖號分房中，“七連號”“十連號”屢屢發(fā)生，同時經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)寶馬、奔馳出入的情況也屢見不鮮，尋租者通過保障房的低價獲取了巨額經(jīng)濟利益，這種能轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的保障房建多少都不夠賣的。在這種背景下，保障房建設(shè)應(yīng)以公共租賃房和廉租房為主，政府持有房屋的產(chǎn)權(quán)，以低于市場價格的租金出租給中低收入的家庭和剛參加工作的大學(xué)生。當(dāng)保障性住房產(chǎn)權(quán)不能交易時，就剝離了房產(chǎn)的投資屬性，僅留下其基本的居住功能，徹底杜絕了尋租的可能性。溫總理提出：保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向，這就是對這一經(jīng)驗的總結(jié)和肯定。

政府持有公租房，有效緩解城市擁堵。交通擁堵是現(xiàn)代化帶來的“城市病”之一，特別是“首堵”全國聞名，造成交通擁堵的重要原因在于現(xiàn)代社會工作單位的流動性與房屋私有產(chǎn)權(quán)固定性之間的矛盾，現(xiàn)代人特別是年輕人工作流動性比較大，但由于房價高，一個人一旦購買了一套房屋意味著他無法再更換居住地點，只能遠距離上班，有的甚至在南城居住北城上班，導(dǎo)致上班高峰期路面交通壓力加大，象計劃經(jīng)濟時代那時工作和居住，都是“前廠后院”，住單位房走路上下班，沒有堵車還綠色環(huán)保。由于工作地點與工作單位分離，北京很多大型社區(qū)都是“臥城”，公共交通壓力也很大，就出現(xiàn)了北京地鐵越建越多，但越多越不夠。一旦政府在城市各個區(qū)域都掌握一定數(shù)量的公租房，就可使大量的上班族就近居住，甚至在個人跳槽后，可申請公租房換房，大大減少機動車的使用數(shù)量，如果早幾年注意這一點，或許北京機動車的限購政策就不用出臺了，大家買車也就隨意了。

探索各種方式建設(shè)保障房。土地是制約保障房建設(shè)規(guī)模和速度的瓶頸，尤其對于北京這樣的一線城市，建設(shè)用地稀缺，再加上未來保障房的建設(shè)以公租房和廉租房為主體，其低于市場水平的租金是無法支付土地成本和建設(shè)資金的，土地和資金全部由市場來解決，確實有難度，銀行利息也很高。在財政的支持、土地成本的支持、稅收的支持之外，還要鼓勵允許符合條件的企事業(yè)單位用自有用地建保障房，并優(yōu)先租給本單位無房職工，同時試點農(nóng)村集體建設(shè)用地建保障房。部分國有企事業(yè)單位有自己的劃撥用地，這部分用地如果通過土地一級開發(fā)的形式由政府收儲，勢必會支付原占有單位高額的土地補償金，抬高建設(shè)成本，允許單位利用自有用地建設(shè)公租房，解決自有職工的住房困難，建成后產(chǎn)權(quán)由單位持有，并在十年或二十年的過程中產(chǎn)權(quán)不允許上市轉(zhuǎn)讓流通，就能保持穩(wěn)定性。農(nóng)村集體建設(shè)用地建保障房，不是指耕地，而是過去搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的閑置用地，現(xiàn)在一部分農(nóng)民因為產(chǎn)業(yè)調(diào)整，不需要那些產(chǎn)業(yè)了，就允許拿一些地來搞公租房。讓農(nóng)民來做物業(yè)管理主體，這種方式除了給農(nóng)民一個很好的就業(yè)和穩(wěn)定的收入，還大大降低了公租房建設(shè)成本，同時也節(jié)約了土地。它和小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)不一樣，它符合規(guī)劃，履行審批手續(xù)，與小產(chǎn)權(quán)房不同。其次它只租不準(zhǔn)賣，永遠屬于集體經(jīng)濟組織的公共資產(chǎn)。租金價格不能平衡貸款和物業(yè)管理部分的，可向政府申請補貼，這種方式比政府直接建保障房花錢更少，而且能發(fā)揮更大更好的作用，還能帶動城市郊區(qū)農(nóng)民就業(yè)或提高他們的收入。