在今年全國“兩會”的政協(xié)提案中，身為全國政協(xié)委員的兩大保險巨頭掌門人楊超和馬明哲，不約而同地建言應讓保險資金參與保障房的投資和建設。保險資金如何參與保障房建設，作為幸福人壽保險股份有限公司董事長的孟曉蘇無疑更有發(fā)言權，其本身的身份，以及所具有的中房集團的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗、行業(yè)影響力與投資預見性在業(yè)內(nèi)獨一無二。本刊就此話題采訪了孟曉蘇。

《中國建設信息》：在今年全國“兩會”的政協(xié)提案中，身為全國政協(xié)委員的兩大保險巨頭掌門人楊超和馬明哲，不約而同地建言應讓保險資金參與保障房的投資和建設。原因是什么？

孟曉蘇：一方面，根據(jù)國務院和住建部的計劃，今年全國保障性住房建設規(guī)模將達1000萬套，預計投資總額1.4萬億元，占全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。目前保障房建設可看得見的資金來源為：中央財政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%，假如足額到位最多也就1350億元；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及發(fā)債來完成。

另一方面，截至去年底，中國保險業(yè)總資產(chǎn)已突破5萬億元，保險投資余額達3.21萬億元，銀行存款1.39萬億元。另外，去年保險業(yè)實現(xiàn)保費收入1.45萬億元，已經(jīng)駛上規(guī)模及效率雙豐收的快車道，資金配置壓力日益凸顯。保險資金進入保障房領域，對保險資金來說多了一個投資渠道。

2010年保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺，已對保險資金投資不動產(chǎn)開閘。目前已沒有政策障礙。

《中國建設信息》：對于險資投資不動產(chǎn)領域，您能談談您具體的看法嗎？

孟曉蘇：保險業(yè)本身是一個比較保守的產(chǎn)業(yè)，正因為保守就使其在歷史上的一些經(jīng)濟大起大落都沒有受到損害。但是，保險業(yè)的這種保守也使得他的創(chuàng)新能力弱。這個包括投資不動產(chǎn)這方面，到現(xiàn)在還是非常慎重的在制定細則。

險資投資房地產(chǎn)還是一個比較長的路徑，如果是投資自用的辦公樓，自用的培訓中心方面，這個可能性不大。我個人認為，我們的保險業(yè)應當學習國外同行的經(jīng)驗，就是用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。比如說，房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)股權投資基金。用這兩個產(chǎn)品就使得這個險資能夠通過購買金融產(chǎn)品來進入到保障住房的領域，通過PE也可以進入到舊城改造這個領域中來?，F(xiàn)在險資投資不動產(chǎn)，就直接意義上來說還是不能夠超越過去規(guī)定的范圍。我在2005年就提倡房地產(chǎn)信托投資基金，2007年主張用房地產(chǎn)信托投資基金持有廉租房。現(xiàn)在，我知道有一些地方正在按照這種思路在進行試點。

《中國建設信息》：如果保險資金進入保障房領域，規(guī)模有多大？

孟曉蘇：保監(jiān)會以前發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，允許保險資金投資不動產(chǎn)，投資比例不得高于保險公司上季末總資產(chǎn)的10%。據(jù)了解，目前預計有超過4500億元人民幣的險資有望進入房地產(chǎn)領域。

《中國建設信息》：你認為保險資金該如何投資不動產(chǎn)？

孟曉蘇：過去國家嚴格限制保險業(yè)投資不動產(chǎn)，是在房地產(chǎn)行業(yè)混亂的情況下，保護了保險資金的安全。今后開閘投資不動產(chǎn)，為的是保險業(yè)可以在一個穩(wěn)定發(fā)展的市場里分享盈利機會。

保險資金進入保障房，要承擔一定的社會責任，不能過于追求利潤，至少不要一擁而上亂搞，不要依靠外行人瞎搞，不要不設公司違法搞。但對于保險資金的運營，也要尋求一個完整的模式，否則會帶來很大風險。這個模式包括如下要素：資金如何投入、資金進入后周期有多長、財務如何平衡、租金如何繳納、若無穩(wěn)定的回報該怎樣處理、如何補貼險企并給予穩(wěn)定的預期等。我完全贊成保險監(jiān)管部門的意見，先訂制度，再放開渠道。作為房地產(chǎn)資深人士，我提出以下建議，可以防止走彎路，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，避免陷入新的“折騰”。

第一、組織房地產(chǎn)投資管理有限公司。它是由多家保險公司參與或委托，由行家經(jīng)營管理，類似于保險業(yè)已經(jīng)設立的九家金融投資管理公司?！靶屑夜芾怼辈皇强雌浔ｋU資產(chǎn)規(guī)模大小，而是看其房地產(chǎn)專業(yè)知識與行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。

第二、組織股權私募投資基金，參股或者控股好的房地產(chǎn)公司。國務院金融促進經(jīng)濟發(fā)展的九條中提出：“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。這種股權投資基金即“PE”非常適合于保險資金投資不動產(chǎn)。入股的房地產(chǎn)公司要有好品牌、好團隊、好項目。保險資金不要參股那些在爭拍“地王”中的受害公司，他們?nèi)狈ε袛嗔?，而且要長期背負土地包袱。而入資現(xiàn)有的房地產(chǎn)上市公司，溢價空間也已很有限。

第三、參與房地產(chǎn)信托投資基金。在業(yè)內(nèi)，我最早提出引進境外普遍實行的房地產(chǎn)投資信托基金即“REITs”的建議，國務院在金融促進經(jīng)濟發(fā)展九條中就明確，將房地產(chǎn)信托投資基金列為創(chuàng)新融資方式的方向之一。國務院辦公廳126號文件《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》要求“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點”?，F(xiàn)在各種客觀條件具備，透過“REITs”投資不動產(chǎn)是保險公司、社?；鸷推渌€(wěn)健型投資者的最好投資手段。它屬于固定收益類的投資，年收益率可穩(wěn)定達到6%～8%，還有物業(yè)升值的潛在收益，股票又可上市流通，進市退市都方便。我國保險資金如果能借助這樣的基金，就可進入到與房產(chǎn)緊密聯(lián)系的資本市場。

《中國建設信息》：目前已有資金涉足保障房領域了，您怎么看？

孟曉蘇：就在全國兩會熱議之際，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過了保監(jiān)會的備案。該債權投資計劃是保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后第一單不動產(chǎn)債權投資計劃。此外，目前保險資金已經(jīng)開始進入保障房建設領域的還有中國人壽和北京、重慶簽約，全國社?；鹄硎聲才c南京有關方面簽約了。

現(xiàn)在的險資進入保障房主要是試點。試點主要是兩個方向，一個方向就是廉租房的房地產(chǎn)信托投資基金。把現(xiàn)有的廉租房打包，拿租金來做這個融資，雖然是證券性的，而不是主權性的，但也是行政房地產(chǎn)信托投資基金邁出了自己的一步?，F(xiàn)在這個方案聽說已經(jīng)是搞得差不多了。另外，還有一種房地產(chǎn)信托投資基金，就是政府供應資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金。交通、道路、橋梁、水工程、公園這些，有的有租金，有的沒有租金。但是，政府把它交給房地產(chǎn)信托投資基金之后，交租金，或者交利息就可以形成證券性和股權性的房地產(chǎn)信托投資基金。

目前我們知道都是債券性，而不是股權性，真正的房地產(chǎn)信托投資基金是股權性的，中國在房地產(chǎn)信托投資基金當中走不出房地產(chǎn)的壟斷。有了房地產(chǎn)信托投資基金，建廉租房就有了保障。因為現(xiàn)在廉租房和其他保障性住房，一年需要1500億左右。去年沒有完成任務，是因為地方政府缺錢，但是通過房地產(chǎn)信托投資基金用社會資金來解決是一個不錯的辦法。