“如果要降房?jī)r(jià)，首先就要完善房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)制度?！币幌蚋已缘娜珖?guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng)郭松海擲地有聲。

以落實(shí)“國(guó)八條”調(diào)控為契機(jī)的限購(gòu)政策，目前已經(jīng)在全國(guó)近30個(gè)城市推行。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)推行的緊縮貸款政策，更讓各界對(duì)房?jī)r(jià)下降充滿了期盼。

“房?jī)r(jià)問(wèn)題是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房?jī)r(jià)問(wèn)題的重要性，不僅關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的民生，而且持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)將危及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)值體系，九十年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)，近年的美國(guó)金融危機(jī)，究其原因，都與房地產(chǎn)泡沫形成乃至破滅直接相關(guān)?！惫珊１硎尽Ｔ诠珊？磥?lái)，中央政府下決心讓房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位的一個(gè)信號(hào)是，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在去年12月26日中央人民廣播電臺(tái)中國(guó)之聲直播間回答聽(tīng)眾時(shí)表示，“一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹。”

郭松海表示，1998年根據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料，公布房?jī)r(jià)收入比的中位數(shù)為6.4倍，中位數(shù)與平均值相比較，更趨合理。根據(jù)中國(guó)社科院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比為8.76，與聯(lián)合國(guó)公布數(shù)字相比，房?jī)r(jià)顯然偏高。根據(jù)2001年到2008年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率均值及其標(biāo)準(zhǔn)差，如果按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)10%，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率3%計(jì)，那么，約6年房?jī)r(jià)可回歸到合理區(qū)間；如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在-3%，那么，約2年房?jī)r(jià)可回歸到合理區(qū)間。“當(dāng)然，各地方房?jī)r(jià)高低不一，城市人均可支配收入也相差較大，按新國(guó)八條各城市確定其新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)也會(huì)大相徑庭。但考慮到2010年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)較上年同期上漲15%左右，遠(yuǎn)大于3%，故今年應(yīng)進(jìn)一步加大調(diào)控力度，像抑制通漲一樣調(diào)控房?jī)r(jià)?！比绾巫尭叻?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位，郭松海提出了建設(shè)性建議：

一、政府應(yīng)履行社會(huì)公共管理職責(zé)，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。政府的公共責(zé)任在于為所有公民提供生存發(fā)展的必要經(jīng)濟(jì)福利和社會(huì)福利。當(dāng)前，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制到合理水準(zhǔn)。早在2003年 [18號(hào)文]《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就指出：要“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房”，要增加其供應(yīng)?！皩?duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)?！盵18號(hào)文] 通知自發(fā)出至今已過(guò)去七年多了，但大多數(shù)地區(qū)并沒(méi)有很好執(zhí)行，為此，要進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。

二、完善土地招拍掛制度，調(diào)整住房用地的供給結(jié)構(gòu)。社會(huì)主義國(guó)家的城市土地資源，屬于全民所有，城鎮(zhèn)居民人人都應(yīng)該公平地享有城區(qū)土地的使用權(quán)利。針對(duì)目前土地市場(chǎng)交易中存在缺陷, 要在與公眾利益密切相關(guān)的土地供應(yīng)方式上予以調(diào)整,以進(jìn)一步完善經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛制度。在各地安排年度建設(shè)用地指標(biāo)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地，確保廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地。在 “主城區(qū)”要增加普通商品房用地，“主城區(qū)”不能成為富人集聚地；不能誰(shuí)給得錢(qián)多，土地就由誰(shuí)來(lái)攫取，應(yīng)讓城市的公共資源為廣大群眾所共享。富人提高住房的檔次和水準(zhǔn)，可以到郊外建別墅和高檔房。要把土地利用規(guī)劃作為宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)性工具，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，確定各種土地出讓方式的合理比例，使得單位面積用地帶來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益得到優(yōu)化。

三、積極籌措住房社會(huì)保障基金，建立住房社會(huì)保障。住房保障作為政府向居民提供的一種公共產(chǎn)品，其效用就是通過(guò)轉(zhuǎn)移支付，實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，用于解決中低收入者的住房困難，保持分配公平和社會(huì)穩(wěn)定。各國(guó)政府支出中都有住房保障一項(xiàng)，英國(guó)政府此項(xiàng)開(kāi)支約占GDP的2%以上，占公共支出的5%左右。我國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)，也應(yīng)調(diào)整各級(jí)政府支出結(jié)構(gòu)，壓縮經(jīng)濟(jì)建設(shè)費(fèi)和行政管理費(fèi)支出，如現(xiàn)下每年公車(chē)消費(fèi)就超過(guò)3000億，具有很大的壓縮空間，將節(jié)省下來(lái)的經(jīng)費(fèi)用于社會(huì)保障，提高財(cái)政支出中住房社會(huì)保障資金的比重，保障保障性住房建設(shè)。

四、實(shí)行地區(qū)差別化的市場(chǎng)調(diào)控政策。依據(jù)國(guó)發(fā)［2010］10號(hào)，“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，”各地控制目標(biāo)有所差異，其相對(duì)應(yīng)地調(diào)控措施、調(diào)控力度也應(yīng)有所區(qū)別。北京、上海等城市房?jī)r(jià)收入比在十幾倍，而一些二、三線城市房?jī)r(jià)收入比則在6.4倍左右，前后二者在調(diào)整住房用地的供給結(jié)構(gòu)如增加限價(jià)商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量上要有所不同；在住房信貸上也應(yīng)有所差別，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房家庭的首付款比例和利率上也要有所差異；在限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則上也應(yīng)有所區(qū)分，無(wú)須完全照搬北京的“限購(gòu)令”。

五、建立多元化的住房生產(chǎn)供應(yīng)模式。各級(jí)政府要引導(dǎo)一些有品牌、有實(shí)力的國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)中低價(jià)位普通商品住房，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)樹(shù)立表率。也可由政府組建住宅投資公司，成立以承擔(dān)社會(huì)責(zé)任為主，盈利為輔的集團(tuán)公司，開(kāi)發(fā)廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房及限價(jià)房。實(shí)際上，世界上許多國(guó)家，特別是當(dāng)住房成為嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題的時(shí)侯，多是由政府開(kāi)發(fā)社會(huì)公房的。另外，也可由住房合作社來(lái)建設(shè)保障性住房，住房合作社是世界上許多國(guó)家解決居民住房問(wèn)題的重要途徑。這樣，就可以打破只能由開(kāi)發(fā)商一家生產(chǎn)商品房的壟斷局面；住房市場(chǎng)要開(kāi)放，不論哪種建房方式，只要能為居民提供成本低、品質(zhì)高的住房，就應(yīng)得到政府的支持和幫助。

六、規(guī)范政府及相關(guān)部門(mén)不合理的涉房收費(fèi)項(xiàng)目，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種收費(fèi)繁多，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，最終打入房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。為此，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政審批和收費(fèi)制度改革，如項(xiàng)目可實(shí)行所在區(qū)域的規(guī)劃環(huán)評(píng)，區(qū)域內(nèi)單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不再單獨(dú)辦理；又如嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)空氣監(jiān)測(cè)費(fèi)、項(xiàng)目可研費(fèi)用應(yīng)不再收取；對(duì)用地規(guī)劃測(cè)圖費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、新墻體材料專(zhuān)項(xiàng)資金等，應(yīng)合理降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。再如對(duì)一些經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)行為，如天燃?xì)庑略鲇脩?hù)建安價(jià)格、電力新增用戶(hù)配套費(fèi)、有線電視新增用戶(hù)收費(fèi)等應(yīng)合理定價(jià)，不得壟斷定價(jià)。

七、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅，抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投資行為。要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅，做好房產(chǎn)稅“十二五”規(guī)劃的實(shí)施方案，要實(shí)行差別性的稅收政策，區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求；對(duì)三套住宅或三套以上住宅，應(yīng)按面積或按套數(shù)實(shí)行累進(jìn)制稅率，對(duì)過(guò)多投資性購(gòu)房征收較高稅額，以提高其保有成本，降低其收益預(yù)期，以此來(lái)約束過(guò)度投資、投機(jī)炒房行為。也可借鑒法國(guó)、韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)征房產(chǎn)閑置稅，開(kāi)征房產(chǎn)空置稅有法理依據(jù)，稅制要素的設(shè)計(jì)簡(jiǎn)便易行，可操作性強(qiáng)；以此可減少對(duì)大城市稀缺土地資源的浪費(fèi)，減少對(duì)公共資源享有不公平的影響。

八、更多地培育住房租賃市場(chǎng)。租賃和銷(xiāo)售是住房市場(chǎng)中兩種基本的流通和消費(fèi)方式,住房租賃市場(chǎng)與住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng),應(yīng)該是兩個(gè)并重發(fā)展的市場(chǎng)。據(jù)資料顯示，從改革開(kāi)放30多年住房建設(shè)的總量、年住房增量和城鎮(zhèn)人均住房面積來(lái)看，從位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的相當(dāng)部分社區(qū)生活已趨成熟的數(shù)量巨大的“小產(chǎn)權(quán)房”來(lái)看，大致估算，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)并不是那么短缺，問(wèn)題在于住房資源的分配不均，富有與短缺并存。當(dāng)前，大規(guī)模建設(shè)公共租賃房是必要的，但畢竟有個(gè)滯后期限；為此要增加租賃市場(chǎng)的有效供給，可以在住房空置率高的特大城市開(kāi)征閑置稅，迫使大量閑置住房進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而在一定程度上能夠穩(wěn)定住房出租價(jià)格。我們要集約利用現(xiàn)有的土地、房產(chǎn)資源，調(diào)整住房資源的分配方式和使用方式，當(dāng)前政府應(yīng)運(yùn)用政策推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)，加大向存量市場(chǎng)拓展力度，改變長(zhǎng)期以出售為中心的住房流通格局，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者都是有利的，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。