□文/田淑芬

我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

□文/田淑芬

本文在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制方法闡述的基礎(chǔ)上，提出風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的具體措施。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；防范與控制

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，就是通過制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范和處理措施，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段，正確預(yù)見和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除各種隱患，以防止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生；在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生階段，積極實(shí)施補(bǔ)救與搶救措施，將或有風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，同時(shí)減少間接損失。

一、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制方法

風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的目標(biāo)就是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，因此可以從減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、改變風(fēng)險(xiǎn)后果的性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果大小三個(gè)方面入手。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范有：預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、減輕風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、回避風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)等。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)主要有四種方式：出售、發(fā)包、開脫責(zé)任合同、保險(xiǎn)和擔(dān)保。具體采取哪一種或哪幾種，取決于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)種類以及企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制具體措施

（一）使用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。為了有效地監(jiān)測(cè)中國房地產(chǎn)存在的宏觀風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部自2004年2月起正式啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，并決定在上海、深圳等13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。這個(gè)系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場(chǎng)監(jiān)控三大塊構(gòu)成，包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)，各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時(shí)發(fā)布相關(guān)信息。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，一些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，學(xué)會(huì)使用房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息，把握當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)，減少宏觀風(fēng)險(xiǎn)因素帶來的影響。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控或預(yù)警系統(tǒng)，有效覺察計(jì)劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動(dòng)整改應(yīng)變程序。

（二）成立風(fēng)險(xiǎn)專管機(jī)構(gòu)。目前，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越被人們所重視，但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少，投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往局限于對(duì)某一個(gè)具體項(xiàng)目而展開，缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個(gè)過程以及中遠(yuǎn)期的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，成立專門的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)就是加強(qiáng)對(duì)投資過程中風(fēng)險(xiǎn)的管理，來實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的。具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)價(jià)和決策、風(fēng)險(xiǎn)的控制、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和處理。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的各種組合。一般來看，組合的各方相關(guān)度越大，則這種組合越不能降低風(fēng)險(xiǎn)；組合的各方相關(guān)度越小，則這種組合越能降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，一般來說，替代性物業(yè)之間、配套緊密性強(qiáng)的物業(yè)之間相關(guān)度較高，它們組合在一起分散風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低，它們組合在一起較能分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度看，在同一投資項(xiàng)目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強(qiáng)的物業(yè)組合在一起。對(duì)于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè)，應(yīng)只按主體物業(yè)的容量進(jìn)行配套開發(fā)，不可超容量的配套。

（四）建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，又稱為微觀經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)。一般來說，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的直接效益和間接效益，孤立地計(jì)算出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金所能給企業(yè)帶來的利益。因此，房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能初步考察出此項(xiàng)目投資的可靠性及可能的前景。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的第一步，也是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，是決定房地產(chǎn)投資命運(yùn)的重要決策與依據(jù)。因此，開發(fā)商在投資決策前必須做好投資評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長、資金運(yùn)作過程影響因素多，因此發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測(cè)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。一個(gè)理想的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，會(huì)在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實(shí)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未形成或剛剛形成時(shí)，迅速確定風(fēng)險(xiǎn)來源、判斷和細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成、采用風(fēng)險(xiǎn)防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)、將風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)系數(shù)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

[1]彭勇.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)價(jià).上海管理科學(xué),2007.5.

[2]金加林.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的專家評(píng)價(jià)法.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2004.12.

[3]侯克輝.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理.建筑管理現(xiàn)代化,2007.3.

F293.3

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（作者單位：吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院）