華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理、土地管理學(xué)院 黃 琦

中西部地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及改善策略
——以河南省為例

華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理、土地管理學(xué)院 黃 琦

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步于20世紀(jì)80年代中期，雖已有20多年的歷史，但還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。一些地方政府甚至把地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重心放在房地產(chǎn)行業(yè)，從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，我國(guó)目前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也由此生成。然而，伴隨著高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著一系列問(wèn)題。本文，筆者以河南省為例，對(duì)中西部地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及改善策略作一探討。

一、河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在補(bǔ)漲趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將有大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，城市化是我國(guó)今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展趨勢(shì)。目前，一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展遭遇了兩大瓶頸：一是土地；二是房?jī)r(jià)。而相對(duì)而言，二、三線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)更有優(yōu)勢(shì)。因此，未來(lái)的城市化主要是向二、三線城市發(fā)展。二、三線城市的住房供給將是實(shí)實(shí)在在的剛性需求。中西部地區(qū)城市基本上都屬于二、三線城市，河南省是中西部地區(qū)的代表省份，如鄭州市2010年平均房?jī)r(jià)突破6 000元每平方米，與鄭州市2010年3口之家人均可支配收入2萬(wàn)元比，一套100平方米的房子總價(jià)60萬(wàn)元，相當(dāng)于正常家庭年收入的10倍；而在北京市，夫妻雙方年收入達(dá)20萬(wàn)元，乘以10倍也只能買到五環(huán)以外位置的房子。所以，以河南省為代表的中西部二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)補(bǔ)漲。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫有增大風(fēng)險(xiǎn)。河南省的鄭州市、洛陽(yáng)市、安陽(yáng)市等城市也存在房地產(chǎn)泡沫，但這種泡沫相對(duì)一線城市較輕、危害程度也較小。河南省房地產(chǎn)投資周期滯后于全國(guó)，當(dāng)全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱時(shí)，河南省房地產(chǎn)投資才起步不久。當(dāng)全國(guó)房地產(chǎn)泡沫已達(dá)“較大”階段，河南省房地產(chǎn)泡沫才剛剛形成。另外，房地產(chǎn)業(yè)由于本身具有虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，當(dāng)以北京市、上海市、深圳市為龍頭的一線城市的房?jī)r(jià)率先上升到一定高度后，投機(jī)資本在高位會(huì)有套現(xiàn)和回避風(fēng)險(xiǎn)的需求，而像河南省這樣的中西部省市由于泡沫相對(duì)較輕，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)不大，就會(huì)與一線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生比價(jià)效應(yīng)。這樣，投資、投機(jī)資本就會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州市、洛陽(yáng)市這樣的二、三線城市，一旦二、三線城市完成補(bǔ)漲后，在泡沫破裂的時(shí)期，所受的傷害要比一線城市尤甚。

3.中西部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比較高。房?jī)r(jià)收入比是一套居民住房的平均價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。如果房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，致使該指標(biāo)持續(xù)增大，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超出了居民實(shí)際支付能力的上漲，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資需求較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比保持在6.0以內(nèi)，就很難出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前河南省的鄭州市、洛陽(yáng)市等二、三線市房?jī)r(jià)收入比普遍較高，雖還沒(méi)有達(dá)到畸高的程度，但由于河南省人均收入在全國(guó)范圍內(nèi)偏低。因此，其發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的空間仍然比較大。

二、河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。自2007年起，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)保持在30%以上并高于全國(guó)平均水平。2010年，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2 114.08億元，比2009年增長(zhǎng)了36.1%，其中，鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為775.2億元，同比增長(zhǎng)50.9%。2010年，河南省房屋施工面積20 394.18萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了26.9%。其中，住宅面積16 902.19萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了25.5%；房屋竣工面積4 427.14萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了30.2%，其中，已竣工住宅3 852.80萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了28.8%；商品房銷售面積5 452.23萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了25.8%，其中，住宅銷售面積5 092.49萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了26.8%?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐漸成為支撐河南省城鎮(zhèn)投資尤其是第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的重要力量。

2.商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。近年來(lái)，河南省商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下的商品住宅所占比重仍然偏低。經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅供給緩慢與河南省城市化進(jìn)程的加快、城市人口的增加形成矛盾，加劇了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的失衡，不僅弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

3.房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行趨勢(shì)仍然繼續(xù)向上。由于慣性的作用以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，加上河南省將繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，加快煤礦棚戶區(qū)改造步伐，推進(jìn)老城區(qū)和“城中村”改造進(jìn)度，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用依然明顯。因此，從整體上看，2011年，河南省住房的潛在需求仍比較旺盛，呈上升趨勢(shì)，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模。

三、河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展的建議

1.繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，切實(shí)增加有效供給。要加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各地的實(shí)際情況出發(fā)，合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展目標(biāo)和管理運(yùn)作方式，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位、檔次住房的合理供給和配置；要積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與縣市改造和建設(shè)，培育、開(kāi)拓縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)；要抓好新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對(duì)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。

2.切實(shí)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。要把控制房?jī)r(jià)作為2011年乃至以后的工作重點(diǎn)，增強(qiáng)地方工作的主動(dòng)性和積極性，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型的普通住房供應(yīng)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，使房地產(chǎn)價(jià)格保持合理水平。

3.控制一線城市投機(jī)資本向河南省流動(dòng)。當(dāng)投機(jī)資本意識(shí)到一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)巨大，繼續(xù)投資或投機(jī)不僅無(wú)利可圖，甚至風(fēng)險(xiǎn)巨大，就會(huì)把目光瞄向具有補(bǔ)漲要求的河南省的二、三線城市。河南省應(yīng)高度警惕這種資本的流動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為名進(jìn)行投機(jī)的熱錢的限制，防止游資在河南省炒一把后席卷而退，給河南省房地產(chǎn)業(yè)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重傷害的情況。

4.消除政治二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公平正義。我國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)地區(qū)和中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的二元結(jié)構(gòu)及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使我國(guó)城市不僅僅承載了居住生活的功能，更重要的是承載了大量的福利功能。如教育領(lǐng)域里集全國(guó)財(cái)力、物力和幾代人的智力資源造就的名校，北京學(xué)生的高考入學(xué)率是河南省的數(shù)倍，而北大清華這樣的名校在北京的人均招生比例是河南省的100倍，復(fù)旦大學(xué)是國(guó)家教育部直屬高校，上海本地生源占了60%以上。另外，在就業(yè)方面，許多國(guó)家大型的投資項(xiàng)目、新建企業(yè)都落腳在北京、上海、深圳這樣的城市，使得這些城市的就業(yè)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中西部地區(qū)，人均收入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)。在醫(yī)療保障等方面，北京市更是集中了全國(guó)頂級(jí)的資源?？梢哉f(shuō)北京市、上海市的高房?jī)r(jià)，其實(shí)是包含了福利溢價(jià)。同樣道理，農(nóng)村與二、三線城市相比，其差距如同二、三城市同一線城市相比。

因此，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，政治經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)地區(qū)與中西部地區(qū)的二元結(jié)構(gòu)，按照構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平正義，減輕城市的福利承載，才能從根本上解決房地產(chǎn)當(dāng)中的結(jié)構(gòu)性泡沫問(wèn)題。對(duì)河南省這樣的中西部地區(qū)而言，對(duì)上要爭(zhēng)取公平的福利權(quán)利，對(duì)下要分化城市功能，合理布局基礎(chǔ)設(shè)施，延伸城市空間，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

5.積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性住房的信貸支持力度。將保障性住房建設(shè)納入信貸投向傾斜和支持對(duì)象體系，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對(duì)符合條件的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等項(xiàng)目的信貸支持力度，實(shí)現(xiàn)對(duì)于住房保障制度建設(shè)的金融支持。