華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理、土地管理學(xué)院 黃 琦

中西部地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及改善策略
——以河南省為例

華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理、土地管理學(xué)院 黃 琦

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步于20世紀80年代中期，雖已有20多年的歷史，但還有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個成長性很高的行業(yè)。一些地方政府甚至把地方經(jīng)濟增長的重心放在房地產(chǎn)行業(yè)，從各個方面對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，我國目前火熱的房地產(chǎn)市場也由此生成。然而，伴隨著高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著一系列問題。本文，筆者以河南省為例，對中西部地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及改善策略作一探討。

一、河南省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)市場價格存在補漲趨勢。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，將有大量人口從農(nóng)村進入城市，城市化是我國今后相當(dāng)長一段時間的發(fā)展趨勢。目前，一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展遭遇了兩大瓶頸：一是土地；二是房價。而相對而言，二、三線城市的地價和房價更有優(yōu)勢。因此，未來的城市化主要是向二、三線城市發(fā)展。二、三線城市的住房供給將是實實在在的剛性需求。中西部地區(qū)城市基本上都屬于二、三線城市，河南省是中西部地區(qū)的代表省份，如鄭州市2010年平均房價突破6 000元每平方米，與鄭州市2010年3口之家人均可支配收入2萬元比，一套100平方米的房子總價60萬元，相當(dāng)于正常家庭年收入的10倍；而在北京市，夫妻雙方年收入達20萬元，乘以10倍也只能買到五環(huán)以外位置的房子。所以，以河南省為代表的中西部二、三線城市的房地產(chǎn)市場價格將會補漲。

2.房地產(chǎn)市場泡沫有增大風(fēng)險。河南省的鄭州市、洛陽市、安陽市等城市也存在房地產(chǎn)泡沫，但這種泡沫相對一線城市較輕、危害程度也較小。河南省房地產(chǎn)投資周期滯后于全國，當(dāng)全國出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱時，河南省房地產(chǎn)投資才起步不久。當(dāng)全國房地產(chǎn)泡沫已達“較大”階段，河南省房地產(chǎn)泡沫才剛剛形成。另外，房地產(chǎn)業(yè)由于本身具有虛擬經(jīng)濟的特點，當(dāng)以北京市、上海市、深圳市為龍頭的一線城市的房價率先上升到一定高度后，投機資本在高位會有套現(xiàn)和回避風(fēng)險的需求，而像河南省這樣的中西部省市由于泡沫相對較輕，房價漲幅相對不大，就會與一線城市房價產(chǎn)生比價效應(yīng)。這樣，投資、投機資本就會轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州市、洛陽市這樣的二、三線城市，一旦二、三線城市完成補漲后，在泡沫破裂的時期，所受的傷害要比一線城市尤甚。

3.中西部地區(qū)房價收入比較高。房價收入比是一套居民住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。如果房地產(chǎn)價格的暴漲，致使該指標持續(xù)增大，房地產(chǎn)價格的上漲超出了居民實際支付能力的上漲，說明房地產(chǎn)市場中投資需求較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。一般認為，房價收入比保持在6.0以內(nèi)，就很難出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前河南省的鄭州市、洛陽市等二、三線市房價收入比普遍較高，雖還沒有達到畸高的程度，但由于河南省人均收入在全國范圍內(nèi)偏低。因此，其發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的空間仍然比較大。

二、河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1.房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高增長。自2007年起，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)保持在30%以上并高于全國平均水平。2010年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資2 114.08億元，比2009年增長了36.1%，其中，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資為775.2億元，同比增長50.9%。2010年，河南省房屋施工面積20 394.18萬平方米，比2009年增長了26.9%。其中，住宅面積16 902.19萬平方米，比2009年增長了25.5%；房屋竣工面積4 427.14萬平方米，比2009年增長了30.2%，其中，已竣工住宅3 852.80萬平方米，比2009年增長了28.8%；商品房銷售面積5 452.23萬平方米，比2009年增長了25.8%，其中，住宅銷售面積5 092.49萬平方米，比2009年增長了26.8%?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸成為支撐河南省城鎮(zhèn)投資尤其是第三產(chǎn)業(yè)投資增長的重要力量。

2.商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。近年來，河南省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，經(jīng)濟適用房和90平方米以下的商品住宅所占比重仍然偏低。經(jīng)濟適用房和90平方米以下商品住宅供給緩慢與河南省城市化進程的加快、城市人口的增加形成矛盾，加劇了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的失衡，不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購房負擔(dān)。

3.房地產(chǎn)業(yè)運行趨勢仍然繼續(xù)向上。由于慣性的作用以及房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，加上河南省將繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度，加快煤礦棚戶區(qū)改造步伐，推進老城區(qū)和“城中村”改造進度，對經(jīng)濟的拉動作用依然明顯。因此，從整體上看，2011年，河南省住房的潛在需求仍比較旺盛，呈上升趨勢，河南省房地產(chǎn)開發(fā)將會快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模。

三、河南省房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展的建議

1.繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，切實增加有效供給。要加強規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各地的實際情況出發(fā)，合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標準、發(fā)展目標和管理運作方式，重點發(fā)展中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位、檔次住房的合理供給和配置；要積極鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與縣市改造和建設(shè)，培育、開拓縣域房地產(chǎn)市場；要抓好新開發(fā)項目土地供應(yīng)的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機制等；從長遠看，政府對房地產(chǎn)市場應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進行調(diào)控。

2.切實做好穩(wěn)定房價工作。要把控制房價作為2011年乃至以后的工作重點，增強地方工作的主動性和積極性，加強供需雙向調(diào)節(jié)，切實增加中低價位、中小套型的普通住房供應(yīng)，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，使房地產(chǎn)價格保持合理水平。

3.控制一線城市投機資本向河南省流動。當(dāng)投機資本意識到一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)巨大，繼續(xù)投資或投機不僅無利可圖，甚至風(fēng)險巨大，就會把目光瞄向具有補漲要求的河南省的二、三線城市。河南省應(yīng)高度警惕這種資本的流動，加強對以房地產(chǎn)開發(fā)為名進行投機的熱錢的限制，防止游資在河南省炒一把后席卷而退，給河南省房地產(chǎn)業(yè)乃至實體經(jīng)濟帶來嚴重傷害的情況。

4.消除政治二元結(jié)構(gòu)，促進公平正義。我國經(jīng)濟強勢地區(qū)和中西部不發(fā)達地區(qū)的二元結(jié)構(gòu)及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使我國城市不僅僅承載了居住生活的功能，更重要的是承載了大量的福利功能。如教育領(lǐng)域里集全國財力、物力和幾代人的智力資源造就的名校，北京學(xué)生的高考入學(xué)率是河南省的數(shù)倍，而北大清華這樣的名校在北京的人均招生比例是河南省的100倍，復(fù)旦大學(xué)是國家教育部直屬高校，上海本地生源占了60%以上。另外，在就業(yè)方面，許多國家大型的投資項目、新建企業(yè)都落腳在北京、上海、深圳這樣的城市，使得這些城市的就業(yè)機會遠遠大于中西部地區(qū)，人均收入也遠遠高于中西部地區(qū)。在醫(yī)療保障等方面，北京市更是集中了全國頂級的資源。可以說北京市、上海市的高房價，其實是包含了福利溢價。同樣道理，農(nóng)村與二、三線城市相比，其差距如同二、三城市同一線城市相比。

因此，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，政治經(jīng)濟強勢地區(qū)與中西部地區(qū)的二元結(jié)構(gòu)，按照構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，實現(xiàn)社會的公平正義，減輕城市的福利承載，才能從根本上解決房地產(chǎn)當(dāng)中的結(jié)構(gòu)性泡沫問題。對河南省這樣的中西部地區(qū)而言，對上要爭取公平的福利權(quán)利，對下要分化城市功能，合理布局基礎(chǔ)設(shè)施，延伸城市空間，促進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

5.積極引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對保障性住房的信貸支持力度。將保障性住房建設(shè)納入信貸投向傾斜和支持對象體系，鼓勵金融機構(gòu)進一步加大對符合條件的普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等項目的信貸支持力度，實現(xiàn)對于住房保障制度建設(shè)的金融支持。