王占群

（兗州市財政局 山東 兗州 272100）

稅收征管是指國家稅務部門根據(jù)相關的稅收法，對納稅人應繳的納稅金額進行組織入庫的行政活動。房地產行業(yè)是一個利潤相對較大的行業(yè)，該項稅收已成為各地政府的主要財政收入來源之一。近些年來，由于政府或者行業(yè)的具體問題使得一些偷稅漏稅的不法分子得逞，擾亂了社會秩序和市場環(huán)境，所以政府要加強對房地產稅收征管的重視，并且積極采用科學的方法和手段對此進行管理，使房地產行業(yè)的稅收征管步入規(guī)范的行列。

一、房地產稅收征管存在的問題

1、偷漏稅現(xiàn)象嚴重

（1）納稅人納稅意識不強。由于稅法宣傳力度不夠，其內容大都不被人們知曉。一些企業(yè)家，尤其是民營企業(yè)家只有在創(chuàng)建企業(yè)以后，才接觸納稅，這導致有些企業(yè)家對自己的納稅責任并不是十分清楚，或者知道自己要納稅，但是納稅金額、納稅程序并不是十分了解。企業(yè)都是以利潤最大化為企業(yè)經營的最重要的目標，納稅會降低利潤，所以有些企業(yè)家就有了投機取巧、偷稅漏稅的不良思想。這都表現(xiàn)了納稅人的納稅意識薄弱、法制觀念不強。

（2）企業(yè)的財務管理制度混亂。房地產行業(yè)是一個特殊的行業(yè)。從開發(fā)到銷售一般需要1—2年的時間?？陀^上時間跨度大、業(yè)務復雜、會計科目多，主觀上會計制度不規(guī)范，不及時記錄收支情況、不按規(guī)定開具發(fā)票、隱瞞收入等情況，這一系列的行為都在加大稅收核算的難度以及稅務部門的監(jiān)管困難。

2、稅務人員征管漏洞較多

（1）稅務人員管理不到位。由于現(xiàn)在過于強調納稅人自行申報納稅，稅務人員的工作量有所減輕，認為自己的工作職責就是負責案頭申報資料的整理歸檔，很少深入企業(yè)內部，了解企業(yè)財務信息，核實企業(yè)納稅金額的準確性。這客觀上給企業(yè)留下了鉆空子、投機取巧的機會和可能性。

（2）稅務人員素質有限。正是由于房地產這個特殊行業(yè)，會計核算相對復雜，就增加了稅務人員的難度。由于知識有限或者其他原因造成稅務人員不能準確判斷出企業(yè)會計核算是否存在漏洞，從而給進一步的稅收征管工作帶來影響。

3、稅收征管制度的不完善

（1）稅制結構不合理。房地產行業(yè)從土地使用權的轉讓到土地開發(fā)、轉讓、保有等環(huán)節(jié)涉及的稅種達12種，其中流轉環(huán)節(jié)稅負重，持有環(huán)節(jié)稅負輕，這就給流通環(huán)節(jié)的納稅人造成了很重的負擔，并且不認可該稅率，給其偷稅漏稅造成了貌似合情合理的借口。在整個過程中不同的稅種交由不同的部門征收，政府在稅額的計算方法、計稅依據(jù)、口徑不一致，造成了重復計稅，給原本稅額就很高的房地產投資者又增加了負擔。同時由于其征管部門不同，納稅人自行納稅時比較麻煩。

（2）稅收征管力度不夠。稅務部門征管手段落后，在工作過程中只注重當期征收、當年稅收任務的完成，不注重回頭檢查，這造成了本來可以彌補的漏洞成為了漏網之魚。主要表現(xiàn)在：稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管，忽視了企業(yè)所得稅的監(jiān)管；對營業(yè)稅管理不當。

（3）對偷稅漏稅行為懲罰力度不夠。企業(yè)納稅是履行自己正常的法律義務和責任，對于那些不履行法律責任的企業(yè)就要嚴懲。如果企業(yè)每次逃避履行責任后，社會和法律對他并沒有制裁，或者懲罰力度小，這就給這些不法分子一個提醒：違法的成本低于收益，那么把利潤看作企業(yè)最終目標的企業(yè)就會繼續(xù)不履行納稅的義務。

（4）部門之間溝通較少，缺乏合作意識。對房地產征稅責任是稅務部門的，可是在征管過程中會因為信息缺失而不能掌握房地產企業(yè)的真實銷售情況以及運作情況，這就給管理帶來了難度。比如有些房地產企業(yè)的運作信息房管、土地局等部門有所掌握，由于這些部門與稅務部門不屬于同一范圍，而且沒有相關法律約束彼此之間有義務進行信息交換或者信息傳遞，這就導致稅務部門在工作時沒有充分的信息了解企業(yè)的真實情況，不能很好地監(jiān)督企業(yè)的納稅行為。

二、房地產企業(yè)稅收征管的建議

1、加強納稅人與稅務人的管理

（1）加強納稅人的納稅意識，規(guī)范企業(yè)納稅行為。政府要加大力度宣傳企業(yè)納稅的責任與義務，從思想上入手讓企業(yè)明白其應履行的法律責任。只有企業(yè)明白了自己的責任，他才有意識去履行。另外，要引導企業(yè)完善會計制度，為更好地完整地履行納稅義務提供數(shù)據(jù)支持。首先，企業(yè)可以加強基礎財務工作的管理，建立健全的財務部門，完善內部監(jiān)督控制制度，適度做到信息的透明化，信息化。其次，推行稅收代理制。由于房地產的稅種比較多，程序復雜、手續(xù)繁多、時間較長，企業(yè)可以委托稅收代理機構，讓其代表自己向稅務機關納稅。這要求企業(yè)必須完全向代理機構出示自己的財務信息，同時稅收代理機構也要保持客觀、公正、中立的立場。

（2）加強稅務人員的業(yè)務素質，強化稅收管理。首先，稅務機關要對剛工作的職員進行入職培訓，對在職人員進行業(yè)務培訓。培訓內容包括：納稅人的資質、納稅金額計算、如何能找到企業(yè)的相關會計信息、對偷漏稅的懲罰等。只有有了相關的業(yè)務知識才能夠有專業(yè)的工作效率。其次，加強稅務人員的職業(yè)道德。要培養(yǎng)稅務人員法律面前人人平等的工作操守，不因房地產企業(yè)背后的政治勢力和經濟勢力而有所區(qū)別，以全心全意為人民服務為宗旨，謹慎使用手中的權力，決不濫用職權。再次，對納稅人的管理上有新策略。由于房地產行業(yè)是一個極容易發(fā)生偷漏稅行為的行業(yè)，所以在征收稅收的時候要加強人力、物力、財力著重對這些企業(yè)進行監(jiān)管。尤其對以前有違法行為的企業(yè)進行重點管理，這樣有的放矢才能夠使有限的資源最大化，并且達到稅收征管的目的。

2、完善房地產企業(yè)的稅制及管理

（1）建立完善的稅收制度。房地產行業(yè)的在稅收過程中出現(xiàn)這樣那樣的問題關鍵是因為沒有一套完善的稅收體系，更沒有形成市場約束機制。稅制改革時要在統(tǒng)一內外稅制的基礎上，簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產行業(yè)過于混亂、粗放的制度體系。同時，適當調整房地產行業(yè)的稅率結構，使得流轉環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅率更加合理。只有當市場中形成了一套有效的、有約束和促進功能的機制時，市場才能發(fā)揮其作用，促使行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（2）簡化辦稅工作程序，提高征收效率。稅務部門應該根據(jù)現(xiàn)實狀況，找出問題，并分析其原因，針對具體原因提出解決問題的方法。一是要建立快捷的網上申報繳稅制度。利用先進的互聯(lián)網與計算機技術，開發(fā)一個適用于納稅人使用的繳稅系統(tǒng)。設計系統(tǒng)時要考慮到方便企業(yè)查詢自己的應交金額，并對其信息進行保密設置，節(jié)省納稅人的時間成本和精力，真正為納稅人做實事。二是全面推行“一站式”管理。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，根據(jù)業(yè)務的相關程度、簡易程度盡量合并窗口，這樣較少納稅人的排隊時間。以上這兩種管理方法都會加大稅收征管的效率。

（3）加強對房地產行業(yè)的監(jiān)管力度，加大對偷稅漏稅行為的懲處力度。只有稅務部門做到了嚴懲不法行為的決心和制度，才能及時制止違法行為的發(fā)生率。一是加強對稽查人員的業(yè)務水平的培訓以及職業(yè)道德的教育。二是加大對房地產涉稅案件的處罰力度。對在規(guī)定時間內沒能正常繳稅的企業(yè)進行警告，依法催繳入庫；對在警告期限內仍沒成功繳稅的企業(yè)要按照法律程序移交司法部門，追究法人代表和財務人員的法律責任，不僅讓其盡管補足稅金，更要對其不負責任的行為進行經濟制裁。

（4）加強票據(jù)管理。健全票據(jù)的領、用、存制度。稅務機關因針對房地產行業(yè)的特殊性以及某些活動的特殊性規(guī)定其使用專業(yè)票據(jù)，實行統(tǒng)一印制和發(fā)放，對這些票據(jù)的使用進行嚴格的規(guī)定，并視同發(fā)票進行規(guī)范管理。

3、加強部門間協(xié)調配合

房地產行業(yè)的稅收管理需要多部門的共同支持，因此要建立健全的部門之間相互協(xié)調、相互合作的制度，共同監(jiān)督管理房地產行業(yè)的稅收動態(tài)。要想對房地產行業(yè)從土地轉讓、開發(fā)、建設、銷售、二手房轉賣等信息全部掌握涉及到多個部門，如：土地管理局、工商局、房產管理等，由于這些部門不歸統(tǒng)一領導管，這就造成了信息的隔絕，使得每個部門之掌握了部分信息，只看到了房地產企業(yè)的局部面目，不能對其整體情況有深入的了解。所以要加強部門間的協(xié)調合作機制，建立一個數(shù)據(jù)庫或者系統(tǒng)，系統(tǒng)里記錄了房地產企業(yè)在在獲得土地一直到銷售出房屋為止的所有信心，使每個部門都能夠在需要的時候提取相關的信息，而且稅務部門在征收稅的時候有所依據(jù)，在追查偷漏稅企業(yè)的時候也能找到相關資料?？傊?，政府部門也要開始利用先進的現(xiàn)代技術。

三、結束語

房地產行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，從獲得土地使用權到開發(fā)建設再到銷售，期間時間跨度比較長，涉及的業(yè)務比較多，一直是稅收征管的一道難題。本文從企業(yè)本身、稅務部門、稅制三個方面談了現(xiàn)存房地產行業(yè)在稅收征管方面存在的問題，并就這些問題，提出了相應的解決方案，包括：加強納稅人和稅務人員的專業(yè)素質和道德情操，完善稅制改革，架起那個部門之間的合作等。其中，利用先進的計算機技術建立信息系統(tǒng)方便部門之間進行信息的傳遞和提取，以及利用計算機建立網上申報繳稅的系統(tǒng)都是非常實用且可行的。房地產行業(yè)的稅收問題是一個復雜難于管理的任務，稅務部門應該持之以恒，堅持到底，為建立健全房地產市場的有效機制做出努力。

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