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淺談現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

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近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，無疑是整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)中一個(gè)十分重要的功能系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)要有效發(fā)揮支撐、保障和引導(dǎo)的功能作用，同樣離不開科學(xué)的制度、方法和手段?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要目的是控制成本，節(jié)約開支、減少浪費(fèi)、降低費(fèi)用，具有極為重要的作用。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理綜述

（一）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容 具體包括：一是財(cái)務(wù)制度管理。財(cái)務(wù)管理的有關(guān)制度是物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作正常、有序運(yùn)作的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是以管理及服務(wù)為中心的經(jīng)營性企業(yè)，大多通過維修、養(yǎng)護(hù)、商場(chǎng)、餐飲、家政服務(wù)等多種經(jīng)營途徑擴(kuò)大資金來源。因此，其財(cái)務(wù)管理比經(jīng)營單純業(yè)務(wù)的企業(yè)要復(fù)雜，有關(guān)規(guī)章制度的建立與實(shí)施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業(yè)管理企業(yè)籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)的要求，通過不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的需要。同時(shí)，還要降低資金成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的預(yù)期目標(biāo)。三是成本費(fèi)用管理。成本費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在為用戶提供管理與服務(wù)過程中發(fā)生的資金消耗。通過預(yù)算、控制等環(huán)節(jié)實(shí)施的成本費(fèi)用管理，對(duì)于合理降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益等具有重要意義。四是利潤及分配管理。利潤及分配管理一般包括企業(yè)營業(yè)收入管理、利潤管理以及利潤分配管理等內(nèi)容，尤其是企業(yè)收益的分配會(huì)直接涉及到各方面的近期和長遠(yuǎn)利益，以及未來的積極性等問題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過搞好經(jīng)營決策、利潤計(jì)劃與分配，確保各方利益。

（二）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù) 具體包括：一是籌集和管理資金?；I集資金是為了保證物業(yè)經(jīng)營需要，管理資金是為了加快資金的周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經(jīng)濟(jì)核算。通過財(cái)務(wù)管理活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。三是實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)法律。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法律以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)開支和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都要進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果也不斷提高。同時(shí)，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國家規(guī)定，及時(shí)上繳各種稅金，彌補(bǔ)以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。四是多元經(jīng)營。積極組織資金，開辟物業(yè)管理企業(yè)的多種經(jīng)營市場(chǎng)，“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，不斷尋求物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營的新的生長點(diǎn)，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢(shì)。

二、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理完善措施

（一）加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理要做好以下工作：設(shè)置專門管理機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)管理人員，建立健全各項(xiàng)管理制度。建立健全管理帳卡，實(shí)行帳卡制度，即財(cái)會(huì)部門負(fù)責(zé)總賬；財(cái)產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)明細(xì)賬；使用部門負(fù)責(zé)建臺(tái)賬。實(shí)行責(zé)任制管理。物業(yè)管理企業(yè)的貴重儀器、設(shè)備要指定專人管理，制訂操作規(guī)程，建立技術(shù)檔案和維護(hù)、保養(yǎng)、交接以及使用情況報(bào)告制度。財(cái)產(chǎn)物資管理部門與財(cái)會(huì)部門要定期對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行清查、核實(shí)，做到賬實(shí)相符、賬賬相符。固定資產(chǎn)的購置和修繕要充分考慮工作需要和財(cái)力可能，根據(jù)任務(wù)、技術(shù)條件和配套設(shè)施確定。特別是對(duì)萬元以上大型設(shè)備的購置要進(jìn)行科學(xué)論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設(shè)程序報(bào)主管部門審批。新增加的固定資產(chǎn)要及時(shí)組織驗(yàn)收入賬并及時(shí)投入使用。固定資產(chǎn)的拆遷、調(diào)出、報(bào)廢必須報(bào)主管部門審批。固定資產(chǎn)的變價(jià)收入應(yīng)轉(zhuǎn)入專用基金，用于固定資產(chǎn)的更新。對(duì)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，均應(yīng)查明原因，按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。同時(shí)，定期開展清產(chǎn)核資，可以明晰各類資產(chǎn)特別是經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，促進(jìn)閑置資產(chǎn)的有效使用。盤虧報(bào)損的固定資產(chǎn)，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關(guān)規(guī)定和資產(chǎn)報(bào)廢的審批權(quán)限，及時(shí)辦理核銷；屬于人為原因造成的，要追究責(zé)任，并按價(jià)賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法追究，嚴(yán)肅處理。同時(shí)，加強(qiáng)各物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)科學(xué)化管理意識(shí)。要求各部門重視對(duì)固定資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)科學(xué)化管理程序，該記入固定資產(chǎn)的及時(shí)記入固定資產(chǎn)，該對(duì)帳的各部門及時(shí)做好對(duì)帳工作，確保企業(yè)資產(chǎn)的不流失。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是以價(jià)值形式反映和監(jiān)督企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。

財(cái)務(wù)核算的作用：其一，它用一系列價(jià)值指標(biāo)為考核和評(píng)定物業(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的經(jīng)營管理成果提供了系統(tǒng)和完整的資料。其二，通過財(cái)務(wù)核算程序?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的管理服務(wù)過程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用等實(shí)施有效的監(jiān)督。其三，通過提供現(xiàn)狀及未來的各種經(jīng)濟(jì)信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算方法，一般包括：設(shè)置與運(yùn)用會(huì)計(jì)科目，以便對(duì)各種管理與服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行分類。復(fù)式記賬，既每一項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生后，在兩個(gè)或兩個(gè)以上的會(huì)計(jì)科目中相互關(guān)聯(lián)地進(jìn)登記；填制、審核會(huì)計(jì)憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統(tǒng)、連續(xù)地記錄經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；成本計(jì)算，在計(jì)算經(jīng)營過程中全部費(fèi)用的基礎(chǔ)上，按照一定的成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集，確定各個(gè)核算對(duì)象的總成本和單位成本。財(cái)產(chǎn)清查，通過盤點(diǎn)實(shí)物，核對(duì)賬目，查明財(cái)產(chǎn)物質(zhì)、資金的實(shí)有數(shù)額和占用情況。編制會(huì)計(jì)報(bào)表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過程和結(jié)果，考核預(yù)算的執(zhí)行情況。

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算時(shí)應(yīng)注意的問題主要有：要按財(cái)務(wù)核算單位和部門分別建檔核算；會(huì)計(jì)賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時(shí)效；實(shí)現(xiàn)規(guī)范化核算；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會(huì)計(jì)清查核實(shí)，定出核算制度。

（三）確定精細(xì)管財(cái)觀念 科學(xué)管理的保障是民主管財(cái)。民主管財(cái)?shù)目茖W(xué)性體現(xiàn)在“管財(cái)決策者”。陽光透明的民主管財(cái)是實(shí)現(xiàn)精細(xì)管財(cái)科學(xué)化的重要保障。充分發(fā)揚(yáng)民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對(duì)重大財(cái)務(wù)決策堅(jiān)持民主討論，集體研究；經(jīng)費(fèi)管理從嚴(yán)，在民主集中制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”?？茖W(xué)管理的前提是專業(yè)管財(cái)。專業(yè)管財(cái)?shù)目茖W(xué)性體現(xiàn)在“管財(cái)執(zhí)行者”本身，高素質(zhì)的財(cái)會(huì)專業(yè)隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)精細(xì)管財(cái)科學(xué)化的首要條件，要滿足現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展需求，財(cái)務(wù)人員除傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算能力外，還應(yīng)該具備預(yù)測(cè)決策能力、溝通協(xié)調(diào)能力、開拓創(chuàng)新能力。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)要高度重視財(cái)務(wù)工作，對(duì)財(cái)務(wù)人員必須加強(qiáng)政治修養(yǎng)、增強(qiáng)法制觀念、強(qiáng)化職業(yè)道德和誠信教育，營造出良好的職業(yè)道德氛圍；必須對(duì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)后續(xù)教育、加大培訓(xùn)力度，營造出濃厚的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)氛圍；必須穩(wěn)定財(cái)務(wù)隊(duì)伍、關(guān)心財(cái)務(wù)人員成長，營造出和諧的財(cái)務(wù)工作氛圍。

（四）強(qiáng)化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分，就當(dāng)前來看，在許多物業(yè)管理企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損，風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。從實(shí)際來看，由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)或者潛在風(fēng)險(xiǎn)占相當(dāng)比重。有的單位施工不訂合同；訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲；有的對(duì)合作方資質(zhì)和業(yè)務(wù)實(shí)力毫無所知；有的合同本身和法律相悖，屬于無效合同；有的對(duì)經(jīng)濟(jì)文書、契約保管不善，造成損壞或者遺失，諸如此類都與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄有關(guān)。面對(duì)這種狀況，必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的全員滲透。在激烈的物業(yè)管理企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)面前，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)必須滲透到物業(yè)管理企業(yè)各個(gè)層次和各個(gè)方面，在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和危機(jī)意識(shí)。特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，每—個(gè)經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過程都要想到風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

［1］周雅瓊：《淺述現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)》（現(xiàn)代物業(yè)下半月刊）2009年第10期。

（編輯 杜昌）