田永知

河北省衡水市房產(chǎn)測繪隊，河北衡水 053000

關(guān)于加強房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量管理的思考

田永知

河北省衡水市房產(chǎn)測繪隊，河北衡水 053000

房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測繪中的一項重要內(nèi)容，與房屋權(quán)利人的自身利益有著密切關(guān)系。本文簡述了保證房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量需要具備的基本條件，并從實際工作出發(fā)論述了在房產(chǎn)面積計算分攤過程如何來加強成果質(zhì)量管理，結(jié)合實際問題探討提出目前在提高房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量方面存在的難題及解決思路

.房產(chǎn)面積；測繪成果；質(zhì)量管理

房產(chǎn)面積測繪與房產(chǎn)權(quán)屬管理、開發(fā)、交易、拆遷等活動密切相關(guān)，直接涉及房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。房產(chǎn)面積測繪的一項重要內(nèi)容是房產(chǎn)面積測算，測算成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管部門確認，便具有法律效力，成為產(chǎn)權(quán)登記、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，住房制度改革的不斷深入，購買商品房做為置業(yè)或投資已成為人們生活中的一部分。由于商品房價格的不斷攀升，使得這一特殊商品在房地產(chǎn)市場交易中也日趨活越，隨之而來的有關(guān)面積不準、縮水、公攤關(guān)系不合理、公攤面積不明確等問題引發(fā)的商品房面積方面的糾紛越來越多。如何加強房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量管理，提高測繪成果質(zhì)量，減少房產(chǎn)面積糾紛，維護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，一直都是測繪部門最關(guān)注并潛心研究的課題。

房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)性很強，責任心重大的技術(shù)性工作，必須由具備測繪專業(yè)知識的技術(shù)人員來完成。因此房產(chǎn)測繪部門要注重技術(shù)人員的專業(yè)知識、專業(yè)技能培訓(xùn)和實踐經(jīng)驗積累，提高測繪技術(shù)水平；加強作業(yè)人員社會責任感和較強的職業(yè)道德素質(zhì)培養(yǎng)；測繪作業(yè)中嚴格執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定及本省市地區(qū)根據(jù)當?shù)亓晳T制定和頒布的有關(guān)房產(chǎn)面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定；同時房地產(chǎn)行政主管部門和測繪行政主管部門也要對測繪單位進行技術(shù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)監(jiān)督，保證房產(chǎn)面積測繪成果的質(zhì)量。

為保證測繪成果質(zhì)量，繪圖、面積計算分攤是最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此在面積計算過程必須建立健全合理的、實施有效的質(zhì)量管理制度并在生產(chǎn)過程中嚴格執(zhí)行。

1 房產(chǎn)面積測繪技術(shù)設(shè)計書

測繪單位在承接測繪項目后，要先對承接的測繪項目進行整體技術(shù)設(shè)計，編寫測繪技術(shù)設(shè)計書。內(nèi)容包括項目的工程概況、具體測繪內(nèi)容、時間安排、作業(yè)人員安排、采取的作業(yè)方法、步驟、引用的技術(shù)標準、具體分攤計算原則確定等，用來指導(dǎo)測繪工作順利完成。在編制測繪設(shè)計書時對報送的測繪項目進行綜合情況分析，確定合理分攤關(guān)系，對特殊分攤情況、變更情況作詳細說明是非常重要的。實踐證明，工作人員在操作過程中按技術(shù)設(shè)計書執(zhí)行，有效避免了各項信息輸入不準確、分攤關(guān)系不統(tǒng)一的現(xiàn)象，并能對變更情況、特殊分攤情況作及時修改和調(diào)整，有效的提高了工作效率，保證了成果質(zhì)量。

2 執(zhí)行“二級檢查，一級驗收”工作制度

房產(chǎn)測繪成果的檢查驗收實行“二級檢查一級驗收制度”。傳統(tǒng)意義上的“二級檢查一級驗收制度”是指：一級檢查是在全面自查互校的基礎(chǔ)上，由專門檢查人員或兼職檢查人員對房產(chǎn)測繪成果實行全過程檢查；二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上由測繪單位或上級部門指定的專職檢查人員或委托的測量監(jiān)理人員對房產(chǎn)測繪成果實行的最終檢查。檢查合格后，由測繪項目的委托單位組織實施，或委托經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門授權(quán)的專門質(zhì)量監(jiān)督檢查機構(gòu)組織驗收。

房產(chǎn)面積繪圖計算分攤過程是房產(chǎn)面積測繪的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須保證輸入正確的原始數(shù)據(jù)并采用合理的分攤關(guān)系，才能保證面積計算結(jié)果的正確。因此在實際面積計算分攤過程中我們也要實行“二級檢查一級驗收制度”。既繪圖人員作完圖后要先進行自查：檢查戶室分布、細部尺寸是否正確，公用戶室文字標注是否與原圖一致，分攤計算結(jié)果是否存在個別異?，F(xiàn)象；自查完成后由專職質(zhì)檢人員進行復(fù)查：專職人員除對自查內(nèi)容進行復(fù)查外，重點對照分攤說明對成果數(shù)據(jù)進行合理性分析，如相同戶室數(shù)據(jù)是否相同、相同功能區(qū)分攤系數(shù)是否一致、特殊部位分攤、與原圖不一致的變更是否做相應(yīng)調(diào)整等問題。檢查無誤后做好質(zhì)量檢查記錄并整理各項資料一并提交技術(shù)負責人進行審核驗收；在驗收環(huán)節(jié)，建立與委托單位技術(shù)人員共同驗收制度能有效的預(yù)防輸出數(shù)據(jù)的差錯。實際工作中，在輸出正式數(shù)據(jù)結(jié)果前，與委托單位技術(shù)人員共同驗收，能及時反饋一些繪圖期間未及時提交的變更、特殊部位分攤等信息從而能及時改正、調(diào)整，避免了結(jié)果輸出后才發(fā)現(xiàn)問題造成的費時費力。（特別對于預(yù)測繪項目變更相當頻繁的情況很有效）。

3 技術(shù)總結(jié)報告編制

測繪項目完成后要做技術(shù)總結(jié)，輸出測繪結(jié)果，交與委托單位使用。這項工作必須由專職技術(shù)人員負責完成。在編制總結(jié)報告過程中，同樣要對“二級檢查一級驗收”各項內(nèi)容進行綜合檢查，確保面積計算結(jié)果的正確性及各項技術(shù)指標準確性。

隨著時代的發(fā)展，很多新型、多功能建筑層出不窮，有些部位結(jié)構(gòu)認定及設(shè)計造型在測量規(guī)范和相應(yīng)文件沒涉及到或描述不詳細，不同作業(yè)人員就會對此有不同理解。如高層建筑中的風井（規(guī)范中未明確提到“風井”）應(yīng)分攤地下室，還是全樓；為滿足消防要求，在類似凹陽臺結(jié)構(gòu)的臨街立面留有較大孔洞，該陽臺應(yīng)計算全面積還是半面積；一排商業(yè)門店，局部門前有通廊，應(yīng)局部分攤還是整體考慮；多層地下室坡道面積如何計算更加合理等等情況，由于沒有明確的參考依據(jù)，不同人員就會按自己的理解做出不同的計算結(jié)果。對這種情況的處理我認為只能是具體問題具體分析，套用相近規(guī)范，必要時要組織單位技術(shù)人員會審，做到合情合理又不偏離規(guī)范。同時要做好記錄和經(jīng)驗總結(jié)，便于以后出現(xiàn)類似問題做出同樣處理。在這里也期望有更詳盡的地方性規(guī)范及早出臺補充，更好的指導(dǎo)房產(chǎn)測繪工作。

要保證房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量除繪圖計算分攤方面還與現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的準確性，測量儀器的精確度等等因素密不可分。只有在操作全過程嚴格執(zhí)行規(guī)范及質(zhì)量管理制度，保證數(shù)據(jù)準確，分攤關(guān)系合理，層次邏輯清楚，步步環(huán)節(jié)有依據(jù)，才能保證房產(chǎn)面積測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，也才能減少因面積糾紛引起的社會不良影響，真正做到維護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

[1]姚承寬編.房產(chǎn)測繪技術(shù)與管理.

[2]測繪管理與法律法規(guī).國家測繪局職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心編.

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.1674-6708（2011）52-0059-01