許吉仁，楊源譞

中國(guó)礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院，江蘇 徐州 221008

0 引言

住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障。對(duì)多數(shù)人而言，住宅是他們生活中最大的消費(fèi)支出，住宅不僅為人們提供棲身之所，也是人們休息、學(xué)習(xí)、從事其他消費(fèi)活動(dòng)的重要場(chǎng)所[1]。

在實(shí)際生活中，無論對(duì)于購(gòu)房者個(gè)人來說，還是對(duì)于專業(yè)的固定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，針對(duì)住房的評(píng)價(jià)都顯得極為重要。因此，無論是在個(gè)人購(gòu)房時(shí)，還是專業(yè)機(jī)構(gòu)在對(duì)住房進(jìn)行性能評(píng)定時(shí)，如果可以根據(jù)確定的住房評(píng)定模型，就可以方便高效的對(duì)住房的優(yōu)劣做出相對(duì)合理的評(píng)定。

在住宅評(píng)估中，影響住宅地價(jià)的因素大多數(shù)為非定量的、不確定的指標(biāo)，模糊性較大。傳統(tǒng)的土地評(píng)估方法主要有：收益法、成本法、市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法等。由于估價(jià)中所采用的各種數(shù)據(jù)和資料具有一定的不確定性，在運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，都不可避免地需要進(jìn)行估算和判定，因此，采用任何一種估價(jià)方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值[2]。

本文嘗試從模糊理論出發(fā)，采用層次分析法進(jìn)行定量與定性相結(jié)合的系統(tǒng)分析，充分發(fā)揮其定性與定量分析相結(jié)合的優(yōu)點(diǎn)，從而進(jìn)行住宅評(píng)估，以探討新的評(píng)估方法。本文以徐州市蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國(guó)際三個(gè)住宅為例，應(yīng)用層次分析法對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估，重點(diǎn)探討了其應(yīng)用步驟，提出了一種較為新穎的住宅評(píng)估應(yīng)用方法[3]。

1 層次分析法在住宅評(píng)估中應(yīng)用

1.1 層次分析法在住宅評(píng)估中應(yīng)用的基本思想

層次分析法的基本思路是通過分析復(fù)雜問題所包含的各種因素及其相互關(guān)系，將問題所研究的全部元素按照不同的層次進(jìn)行分類，標(biāo)出上一層與下層元素之間的聯(lián)系，形成一個(gè)多層次的結(jié)構(gòu)。在每一個(gè)層次中，均是按某一準(zhǔn)則對(duì)該層的元素進(jìn)行相對(duì)重要性判斷，并構(gòu)造判斷矩陣，并通過解矩陣特征值等問題，確定元素的排序權(quán)重，最后再進(jìn)一步計(jì)算出各層次元素對(duì)總目標(biāo)的組合權(quán)重，為決策問題提供數(shù)量化的決策依據(jù)[4]。

1.2 項(xiàng)目概況

徐州市古稱彭城，中國(guó)歷史文化名城。位于江蘇省西北部，北鄰山東省，西接安徽省、河南省，東連連云港市，南鄰宿遷市。地處南北方過渡地帶，為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門戶，向來為兵家必爭(zhēng)之要地和商賈云集中心。是全國(guó)重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地。

本文所選的三個(gè)住宅小區(qū)（蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國(guó)際）均位于徐州市內(nèi)。其中，蘭溪花園位于徐州市南部銅山縣；加州玫瑰園位于中國(guó)礦業(yè)大學(xué)南湖校區(qū)南側(cè)，緊鄰云龍湖風(fēng)景區(qū)；福源國(guó)際位于徐州市中部鼓樓區(qū)；以上三住宅小區(qū)所處的地域均具有代表性。

1.3 構(gòu)造判斷矩陣

筆者在廣泛征求專家和諸多群眾意見的基礎(chǔ)上，就這一實(shí)例將層次分析法結(jié)構(gòu)中各種因素進(jìn)行兩兩比較。根據(jù)判斷標(biāo)度值構(gòu)造判斷矩陣

1.4 評(píng)價(jià)過程

以房型結(jié)構(gòu)、交通配套、生活配套、小區(qū)景觀為準(zhǔn)則層，分別計(jì)算出其權(quán)重為0.5349、0.0691、0.2456、0.1504，其一致性比例分別為0.0311、0.0068、0.0136、0.0707，均符合一致性檢驗(yàn)。最后獲得的結(jié)果是房型結(jié)構(gòu)準(zhǔn)則層，蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國(guó)際的權(quán)重分別為0.0786、0.2628、0.6586；交通配套準(zhǔn)則層三方案層的權(quán)重分別為0.0879、0.2426、0.6694；生活配套準(zhǔn)則層三方案層的權(quán)重分別為0.0751、0.3332、0.5917；小區(qū)景觀準(zhǔn)則層三方案層的權(quán)重分別為0.0623、0.2851、0.6527。

1.5 評(píng)價(jià)結(jié)果

蘭溪花園權(quán)重為0.0759，加州玫瑰園權(quán)重為0.2820，福源國(guó)際權(quán)重為0.6420

2 結(jié)論

本文在現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合徐州市蘭溪花園、加州玫瑰園、福源國(guó)際三個(gè)住宅小區(qū)綜合評(píng)價(jià)后得出以下結(jié)論：

1）對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)時(shí)，需要考慮的因素很多，且根據(jù)各因素確定的分級(jí)界限具有模糊性，所以利用層次分析法是評(píng)價(jià)一個(gè)城市住宅小區(qū)優(yōu)劣程度的有效途徑；

2）由總排序結(jié)果可以看出各方案Ci對(duì)評(píng)估住宅總的重要性權(quán)數(shù)優(yōu)先次序分別為C3、C2、C1。通過筆者查閱資料得到三處住宅的銷售均價(jià)分別為：蘭溪花園——1798元/；加州玫瑰園——3900元/；福源國(guó)際——8000元/。

由此可見，通過該模型評(píng)估后的住宅優(yōu)劣差異與住宅均價(jià)差異呈正相關(guān)，體現(xiàn)了該模型的有效性。運(yùn)用該模型進(jìn)行住宅評(píng)估研究，對(duì)開發(fā)商的定價(jià)，購(gòu)房者的購(gòu)房均起到了積極的指導(dǎo)作用；

3）本文對(duì)影響住宅小區(qū)的因素進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，雖然收集了一些專家的意見并進(jìn)行許多的基礎(chǔ)性的核實(shí)，但對(duì)一些指標(biāo)的評(píng)價(jià)缺乏定量的實(shí)驗(yàn)性依據(jù)，有待于進(jìn)一步充實(shí)這方面的材料。

[1]濮勵(lì)杰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].南京：南京大學(xué)出版社，2000.

[2]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2005.

[3]王蓮芬，許樹柏.層次分析法引論[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1990.

[4]徐玖平，胡知能，李軍，等.運(yùn)籌學(xué)[M].北京：科學(xué)出版社，2004.