郝雅莉

（山西財經(jīng)大學，山西 太原 030006）

淺議房地產(chǎn)市場的公共性

郝雅莉

（山西財經(jīng)大學，山西 太原 030006）

我國房地產(chǎn)市場在實行宏觀調(diào)控以來，最大問題在于對房地產(chǎn)市場認識上的偏差，特別是僅強調(diào)房地產(chǎn)的市場性而忽視了房地產(chǎn)的公共性。因此，對于我國房地產(chǎn)市場，并非僅是從表象來看其問題，而是要對它進行全面深刻的反思，以便認清我國房地產(chǎn)市場最基本的屬性。

房地產(chǎn)市場；發(fā)展模式；公共利益；住房需求

1 住房的消費性是房地產(chǎn)公共性的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)的公共性就是指每一個公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先權(quán)，這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的法則。它是現(xiàn)代社會每一個公民的基本權(quán)利，也是房地產(chǎn)市場要發(fā)展的基本意義。而房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。離開這個基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)市場沒有公共性，它所面臨的困難與問題就會風生水起。

在中國土地公有制的情況下，要素市場發(fā)展不成熟，如果不強調(diào)房地產(chǎn)市場的公共性，不僅容易剝奪公民居住權(quán)的基本權(quán)利，而且會導致房地產(chǎn)市場矛盾與沖突越演越烈。筆者希望通過對房地產(chǎn)市場公共性問題的探討與分析，能尋求中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的新模式。

保證每一個公民的衣食住行，是現(xiàn)代社會文明的基本標志。現(xiàn)代文明社會的房地產(chǎn)市場最基本的要求就是滿足每一個公民基本的住房需求。也就是說，住房的消費性是房地產(chǎn)市場公共性的基礎(chǔ)。離開這一基本，房地產(chǎn)市場其他方面的屬性就無從談起。就房地產(chǎn)本身的基本屬性而言，房地產(chǎn)不僅是一種市場商品，更是一種十分復雜的商品。它既可以是投資品還可以是消費品。也就是說，按照住房本身的特性來說，住房既可以是投資也可以是消費。也正因為住房性質(zhì)的兩棲性，才更能顯示出住房消費作為房地產(chǎn)公共性基礎(chǔ)的重要性。因為如果不能從法律上、制度上來確定住房消費的公共性，不僅不能滿足現(xiàn)代文明社會每一個公民的基本居住要求，反之可能造成對一些弱勢居民基本居住權(quán)利的剝奪，并且會導致政府部門對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的誤導性，或是既得利益集團利用這種兩棲性混淆是非、制造虛假信息來誤導消費者。所以要保證每一個公民的基本居住權(quán)利的優(yōu)先性，就得把居民住房消費作為房地產(chǎn)市場賴以生存及發(fā)展的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)公共性的核心

中國的房地產(chǎn)市場最早始于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港地區(qū)有地緣、人緣等便利條件，因此成為國內(nèi)最早的房地產(chǎn)市場發(fā)展走上香港地區(qū)那種高地價、高房價及高福利房的發(fā)展之路。由于這種房地產(chǎn)發(fā)展模式利益更傾向于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，因此香港地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展模式很快在國內(nèi)各地遍地開花。但是，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式對香港地區(qū)的學習只有1/5，只學習了高房價、高地價，而沒有學習高福利房，從而使中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式既無法建立在房地產(chǎn)消費性的基礎(chǔ)上，也無法保護國內(nèi)絕大多數(shù)居民基本的居住權(quán)利。

無論是從香港地區(qū)發(fā)展模式的基本內(nèi)容來看，還是從中國內(nèi)地的國情來看，香港地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式根本就不適應(yīng)中國內(nèi)地。盡管這種模式看上去是100多年來市場自然演化之結(jié)果，但實際上，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式是英國政府在撒離中國以前以行政方式掠奪香港地區(qū)民眾財富的一種間接手段。因為，在這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式下，盡管香港地區(qū)經(jīng)濟在中國改革開放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但香港地區(qū)政府通過這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式讓社會大多數(shù)民眾的財富輕易地轉(zhuǎn)移到了政府官僚、少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商及社會精英手上。

從目前中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式來看，政府想學習香港地區(qū)那種高房價、高地價、高福利房的住房發(fā)展模式是根本行不通的，它不適應(yīng)中國。同樣，中國住房保障體系所面對的對象只能是喪失生活能力的低收入家庭、老人病人等不超過10%的人群，否則政府沒有財政能力來解決70%以上中、低收入民眾的住房問題。至于絕大多數(shù)居民的住房問題，只能在各種幫助下通過市場來解決。比如說，對不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補貼、降低住房貸款利率、減免購房稅收等方式來進行，而要做到這一點就得目前過高的房價降下來。即各地方政府有能力把當?shù)氐姆績r推上高位，也有責任把當?shù)氐姆績r降低到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平上。

3 高房價是一種公共利益的轉(zhuǎn)移機制

房地產(chǎn)市場利益失衡的主要表現(xiàn)是高房價。那么國內(nèi)房價為什么會高？是市場供不應(yīng)求嗎？是市場“剛性需求”嗎？為什么政府穩(wěn)定房價的政策沒有效果？高房價問題為什么由一個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)化為社會問題？

其實，在一個發(fā)達的市場中，某種商品的價格高低從來就不是問題。在市場中，既然已經(jīng)出價，市場總是有買者賣者根據(jù)不同價格進行交易。但是，目前中國房地產(chǎn)的情況則不是這樣的。一是住房作為現(xiàn)代文明社會民眾生活權(quán)利的一部分，它具有完全的公共性，房地產(chǎn)市場的公共性是其發(fā)展的前提，因此房地產(chǎn)的市場價格只能是其中的一部分；二是住房作為一種特殊的異質(zhì)性商品，開發(fā)商可以利用全民所擁有的資源的唯一性對它進行壟斷性定價，并試圖以合法的方式讓社會財富快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房價就成了少數(shù)人一種轉(zhuǎn)移公共利益的工具。

比如，從北京市房協(xié)蔡金水的研究表明，從1998—2004年，北京商品住宅的竣工總面積達到11 475萬m2，同期銷售面積則為8 778萬m2，有2 700萬m2剩余。同時，2004年北京商品房開復工面積9 931萬m2，商品住宅施工面積達到6 759萬m2，相當于近5年年均銷售面積的4倍多。還有，從1992年以來，北京新建的住宅已經(jīng)達到2.4億m2，人均超過25 m2。如果將正在施工的和已批住宅用地計算，以北京1 800萬人口計算，人均建筑面積達37 m2，超過不少發(fā)達國家人均住房水平。

首先，目前國內(nèi)的高房價是不當政策的誤導結(jié)果。因為在一些政府部門來看，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就是穩(wěn)定房價，就是讓房價不往下跌。但是，在任何一個市場經(jīng)濟中，價格問題都是市場的行為。政府能夠做的只是通過調(diào)控市場供求關(guān)系，讓市場價格達到其均衡水平。

其次，房價的高位運作必然會導致整個國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長方式難以轉(zhuǎn)變，各城市競爭力嚴重削弱。因為房價高不僅增加了企業(yè)的運營成本，也增加了城市居民的生活成本。

再次，房價高企業(yè)必然強化地方政府進一步所謂的經(jīng)營城市。近幾年來，中國打造競爭力一直陷入一個誤區(qū)中，中國的不少官員一談到城市競爭力就是如何來經(jīng)營城市。

房價快速飆升受到傷害最大的兩類人，一是廣大的農(nóng)民；二是城市廣大的中低收入者。更為嚴重的是，房價飆升，不僅阻礙了廣大農(nóng)民進入城市的機會，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。

近年來，政府出臺許多政策來整頓房地產(chǎn)市場的錢權(quán)交易。對房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪伍_展，不僅表明了政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策深化與細化，也表明了政府希望可操作性政策來強化國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之效果，來緩解房地產(chǎn)市場與中央政府強調(diào)民生政策基本精神的沖突，來重新整頓房地產(chǎn)市場的公共利益關(guān)系。

4 結(jié)論

公共性是房地產(chǎn)市場最為重要的方面，房地產(chǎn)的公共性要討論的方面也很多，在此疏漏的就幾個方面作一些討論，以此為起點，望引起更多人的重視并以起來研究與探討。

Discussion on the Public Nature of the Real Estate Market

Hao Yali

Since China's real estate market implements macro-control,the biggest problem is the understanding bias of the real estate market,in particular,stressing the real estate market only,while ignoring the public nature of real estate.Therefore,to China's real estate market,we should not just look at the problem from the representation,but make full depth reflection in order to underst and the basic properties of the realestate market.

real estate market;development model;public interest;housing needs

F293.3

A

1000-8136(2011)08-0127-02