蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 王春蘭

1 鄰里中心模式在蘇州工業(yè)園區(qū)的引入

1.1 園區(qū)鄰里中心簡(jiǎn)介

所謂鄰里中心，就是指在每個(gè)居住密集區(qū)，建設(shè)一種集小區(qū)服務(wù)和商業(yè)功能于一身，有各種文化、娛樂(lè)、零售、飲食等服務(wù)設(shè)施，為附近居民提供日常生活所需服務(wù)的社區(qū)商業(yè)模式。

參照新加坡城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月。公司在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面逐步形成了中國(guó)式“鄰里中心”完整、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，將商業(yè)和公益項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合，努力實(shí)現(xiàn)“消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、股東”三滿意，得到中新兩國(guó)政府的一致肯定，成為蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)的成功典范之一?！班徖镏行摹弊?000年成功商標(biāo)注冊(cè)以來(lái)，成功入選“2008中國(guó)最具成長(zhǎng)性商業(yè)品牌”。

1.2 鄰里中心的管理模式

鄰里中心的管理模式是集約化管理、多角化經(jīng)營(yíng)，不是商品組織者，而是商戶的組織者。集約化的“集”就是指集中，集合人力、物力、財(cái)力、管理等生產(chǎn)要素，進(jìn)行統(tǒng)一配置，集約化的“約”是指在集中、統(tǒng)一配置生產(chǎn)要素的過(guò)程中，以節(jié)儉、約束、高效為價(jià)值取向，從而達(dá)到降低成本、高效管理，進(jìn)而使企業(yè)集中核心力量，獲得可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。多角化經(jīng)營(yíng)，就是企業(yè)盡量增大產(chǎn)品類別和品種，跨行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)多種多樣的產(chǎn)品或業(yè)務(wù)，擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和市場(chǎng)范圍，充分發(fā)揮企業(yè)特長(zhǎng)，充分利用企業(yè)的各種資源，提高經(jīng)營(yíng)效益，保證企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展。

鄰里中心合理運(yùn)用新加坡組屋“以人為本”理念，突出“家庭”和“鄰里”，具有濃厚的東方色彩。在鄰里中心可以吃到快捷的西式快餐，也可以在中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳繳費(fèi)，還有健身館、鮮花店、便民藥店等等，消費(fèi)理念同先進(jìn)的社區(qū)商業(yè)模式相融合。

2 湖西鄰里中心的特點(diǎn)及對(duì)商業(yè)發(fā)展的影響

目前，公司在蘇州工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積超過(guò)12萬(wàn)平米。其中，玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑地屬湖西范圍，是園區(qū)首先發(fā)展起來(lái)的鄰里中心。歷經(jīng)10年探索，鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，企業(yè)效益和社會(huì)效應(yīng)協(xié)同提高，充分滿足市民物質(zhì)文化生活需求。

2.1 湖西鄰里中心發(fā)展特點(diǎn)

2.1.1 規(guī)劃在先，有序發(fā)展

鄰里中心模式在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)，先把整體框架規(guī)劃好，然后再建設(shè)鄰里大廈；在開(kāi)發(fā)的同時(shí)根據(jù)鄰里中心“便民利民”的理念進(jìn)行招商。在情況允許的條件下，首先完善與居民生活息息相關(guān)的12種必備業(yè)態(tài)；在此基礎(chǔ)上，逐步引進(jìn)其他的38種基本業(yè)態(tài)。

2.1.2 商業(yè)服務(wù)和公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合

鄰里中心不僅提供購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)服務(wù)，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的設(shè)施。在規(guī)劃時(shí)，每個(gè)鄰里中心都擁有一套完整的衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。一方面增加了醫(yī)護(hù)人員的就業(yè)機(jī)會(huì)，另一方面也方便了附近的居民生活。

2.1.3 便民、利民

鄰里中心把所有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中,既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離,又滿足了人們多樣化需求，提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。鄰里中心的服務(wù)對(duì)象以本區(qū)居民為主,有別于中心商務(wù)對(duì)外交流為主的城市功能,但兩者又互為交叉,共同構(gòu)成城市人民活動(dòng)中心的完整系統(tǒng)。

2.1.4 層次構(gòu)架緊密相連

鄰里中心公司秉承“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是企業(yè)立業(yè)之道、興業(yè)之本”的信念，注重提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，并形成“領(lǐng)導(dǎo)層、管理機(jī)構(gòu)、管理人員、承辦人員”四個(gè)層次構(gòu)架，把管理工作貫穿到企業(yè)的各項(xiàng)工作中并不斷創(chuàng)新，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制和動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了管理信息化，提高了工作效率。

2.2 鄰里中心對(duì)湖西商業(yè)發(fā)展的影響

2.2.1 功能用地布局形成以軸向布局為主

在“鄰里中心”思想指導(dǎo)下，園區(qū)功能用地布局發(fā)生了變化，發(fā)展以軸向布局形式為主。商業(yè)用地居其核心，其兩邊是生活居住用地，再外圍為工業(yè)用地。這種功能布局縮短了人們居住與就業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等生活空間的距離，大大緩解了城市交通擁擠。鄰里中心模式的引進(jìn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量，也通過(guò)在社會(huì)公益活動(dòng)履行社會(huì)義務(wù)。

2.2.2 交通網(wǎng)絡(luò)形成以立體化大交通為主

在“鄰里中心”思想指導(dǎo)下，園區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)生了改變，構(gòu)建以“立體化大交通”為主。這樣，既縮短了湖東與湖西的距離，同時(shí)也縮短了園區(qū)與古城區(qū)、園區(qū)對(duì)外溝通的距離，為園區(qū)新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。隨著輕軌1號(hào)線建設(shè)的不斷努力，相信將成為古城區(qū)與園區(qū)、高新區(qū)緊密聯(lián)系的紐帶。

2.2.3 管理形成以集約化為主

有了鄰里中心，園區(qū)馬路上的小店面沒(méi)有了，改變了傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)業(yè)“小而散”、打破了沿街為市的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式，而將這些商鋪集中到住宅區(qū)中心，大大減少了小區(qū)門(mén)面房商鋪帶來(lái)的環(huán)境污染、噪聲擾民等問(wèn)題，對(duì)改善人居環(huán)境和城市面貌有很大好處。并且利用社區(qū)商業(yè)中心的有利位置，定期與周邊社區(qū)合作，成為社區(qū)文化建設(shè)的重要陣地。

2.2.4 引起商業(yè)服務(wù)的升級(jí)

隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)生活不再只是要求數(shù)量，而更加看重生活品質(zhì)。鄰里中心不僅改寫(xiě)了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的定義，而且提供了范本。作為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的升級(jí)，鄰里購(gòu)物中心提供的是更大規(guī)模的更高層次的服務(wù)，提供的是物質(zhì)和精神的雙重滿意服務(wù)。在鄰里購(gòu)物中心，不僅可以享受便捷的購(gòu)物，高端的服務(wù)，而且可以通過(guò)參加社區(qū)活動(dòng)甚至在愉悅購(gòu)物過(guò)程中促進(jìn)人際交往，結(jié)識(shí)朋友，有力促進(jìn)鄰里關(guān)系和睦乃至大社區(qū)建設(shè)進(jìn)程。

3 湖西鄰里中心發(fā)展中存在的問(wèn)題和原因

3.1 存在的問(wèn)題

3.1.1 沒(méi)有商業(yè)街，空間受限

鄰里大廈建成后，很多企業(yè)租賃的空間就會(huì)受到限制。例如，在新城鄰里中心，由于一樓和二樓沒(méi)有足夠大的空間用來(lái)做衛(wèi)生所，必須把衛(wèi)生所放在四樓，這樣就直接導(dǎo)致了很多老年人看病時(shí)會(huì)困難重重。并且在規(guī)劃上為了達(dá)到不擾民的目的，沒(méi)有規(guī)劃夜市和商業(yè)街，一方面很難聚集人氣，另一方面也直接導(dǎo)致古城區(qū)的退休老人不敢進(jìn)駐園區(qū)，甚至?xí)?dǎo)致園區(qū)人氣外流。

3.1.2 壟斷經(jīng)營(yíng)

店面租金太高，鄰里生鮮蔬菜價(jià)格也高。雖然業(yè)態(tài)種類很齊全，但是每種業(yè)態(tài)數(shù)量多為1～2家，在總量上形成了規(guī)模，但在每種業(yè)態(tài)數(shù)量上沒(méi)有形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，容易形成壟斷，甚至?xí)?dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。

3.1.3 大眾餐飲、醫(yī)療配套不合理

經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，在需要增加的服務(wù)設(shè)施中，園區(qū)居民認(rèn)為應(yīng)當(dāng)增加大眾餐飲店占總數(shù)的48%，同時(shí)提出早餐供應(yīng)也不合理，而且價(jià)格高、網(wǎng)點(diǎn)少、品牌少，需要適當(dāng)增加一些有特色的小吃店；居民看病也不是很便利。

圖1 需要增加的服務(wù)設(shè)施

圖2 對(duì)早餐供應(yīng)的意見(jiàn)

3.2 導(dǎo)致問(wèn)題的原因

3.2.1 規(guī)劃還不夠合理

由于鄰里中心的特點(diǎn)之一是規(guī)劃在先，從規(guī)劃到建設(shè)到完工，然后招商、運(yùn)行，這是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，需要幾年甚至更多的時(shí)間。在這幾年中，經(jīng)濟(jì)會(huì)飛速發(fā)展，所以在運(yùn)作過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)初規(guī)劃的商業(yè)空間可能不會(huì)適合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實(shí)情。

3.2.2 鄰里中心急于上市

由于鄰里中心有限公司急于上市，鄰里中心有發(fā)展成以營(yíng)利為目的的商業(yè)模式，“便民利民”思想逐漸淡卻，導(dǎo)致鄰里中心店鋪競(jìng)爭(zhēng)加大，租金增高，很多企業(yè)和店面難以生存，最后導(dǎo)致生存下來(lái)的店面少之又少，最終形成壟斷形式。

3.2.3 招商不當(dāng)

鄰里中心招商部沒(méi)有基于“便民利民”理念，在最初招商時(shí)，盲目招商，形成以左岸為主的餐飲一條街，銀行一條龍等現(xiàn)象。由于鄰里中心空間有限，這樣的招商形式使鄰里中心其他業(yè)態(tài)的門(mén)店數(shù)量明顯減少。大眾餐飲本身門(mén)店面積不大，盈利空間不大，高昂的租金使很多商家望而卻步。

4 對(duì)園區(qū)鄰里中心商業(yè)模式進(jìn)一步發(fā)展的建議

4.1 認(rèn)準(zhǔn)商業(yè)定位

針對(duì)空間受限問(wèn)題，園區(qū)政府應(yīng)該從商業(yè)項(xiàng)目招商開(kāi)始就引入定位觀念，用定位招商來(lái)讓園區(qū)商業(yè)在檔次、形式上形成互補(bǔ)。鄰里中心可以先招商再建大廈。按照企業(yè)的要求合理分布空間，最大限度的利用有限的資源。針對(duì)蔬菜價(jià)格過(guò)高這一難題，鄰里中心應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)貨渠道，和市區(qū)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行比價(jià)，統(tǒng)一價(jià)格，制定良好的獎(jiǎng)懲制度。

4.2 認(rèn)真秉承“便民利民”理念

針對(duì)店面租金太高這個(gè)問(wèn)題，鄰里中心應(yīng)該繼續(xù)秉持“便民利民”理念，政府也應(yīng)該充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)職能，給予店主一定補(bǔ)助，帶動(dòng)店主們的開(kāi)店積極性。

4.2.1 合理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局

針對(duì)湖西沒(méi)有商業(yè)街這點(diǎn)事實(shí)，園區(qū)政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、運(yùn)營(yíng)和管理，重視發(fā)展城市中心商業(yè)區(qū)，建好特色項(xiàng)目，同時(shí)也要發(fā)展社區(qū)商業(yè)，保障民生，形成立體化的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)，園區(qū)應(yīng)該在增加資源的同時(shí)，合理安排重點(diǎn)和時(shí)序，選擇一些重點(diǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)建設(shè)以留住人氣和商氣。

4.2.2 增加大眾化餐飲店

針對(duì)鄰里中心的早餐供應(yīng)情況和大眾餐飲店數(shù)量少這兩點(diǎn)，園區(qū)應(yīng)該統(tǒng)一管理早餐車(chē)，統(tǒng)一供應(yīng)早餐品種，適當(dāng)增加小吃的種類。例如：統(tǒng)一編制和管理鄰里放心100早餐車(chē)。

4.2.3 便利園區(qū)交通

交通方面加緊與古城中心商業(yè)區(qū)的對(duì)接，在市區(qū)一些主要商業(yè)區(qū)增設(shè)開(kāi)往園區(qū)商圈的專線巴士；并且明確定位，整體與局部、各項(xiàng)目間錯(cuò)位發(fā)展，在塑造環(huán)金雞湖特色商圈方面作出更大努力。

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