肖善子

“一個房產(chǎn)證一套房，習以為常。但是，在這里，一套大房里有兩三個小套房，拿的，卻還是一個房產(chǎn)證。這種戶型產(chǎn)品設計,不正是限購政策下無所適從的投資者的最佳標的嗎？一個房產(chǎn)證就有兩三套房，不但最大化地滿足了投資的需求，還可以留一套自住，另外一套甚至兩套出租，既能自住又兼顧投資?！边@段如同出自電視購物欄目的廣告詞的主角，是深圳的某個項目。

這種被稱為“全國首見的套娃房”是針對限購政策的最新產(chǎn)品，其特點是可以“1變N”，即1個房產(chǎn)證變出N套房。而就在不久之前，“N變1”卻還曾經(jīng)風行一時呢。

變形金剛

2006年6月，“九部委十五條”出臺并實施了著名的“7090政策”，“開發(fā)商們閉門開會三天逐字研讀，名編名記們費了很多筆墨，各方辯友又費了許多唾沫星子，而地方政府在監(jiān)察部門的督促下終于雷厲風行、堅決貫徹九部委十五條的各條規(guī)定”，這是當時本人給《中國房地產(chǎn)報》寫的《“九部委十五條”出臺三年后》中的一段話，還在那篇文章中猜想了政策出臺三年后的幾個場景，其中包括了90平方米以下的小戶型拼合成大戶型、兩套89.5平方米的平層房子組合成一套179平方米的聯(lián)排別墅。

奇妙的是，還沒到三年，這些猜想就全部應驗了，拼合戶型（又稱合拼戶型或合并戶型）應運而生。幾乎每個城市都能列出一打這種有拼合戶型的樓盤，不乏北京××錦繡、××萬和城、深圳××第五園三期這樣的明星樓盤，這種戶型的特點是兩套房進行“捆綁式銷售”，交房時打通隔墻，把多余的廚房和衛(wèi)生間打掉，搖身一變，“2變1”變成大戶型。

2007年11月，在上海青浦有一塊適用“7090政策”的地，被一家基地在重慶的開發(fā)商拍出了每平方米樓板價上萬元的天價。在此后幾個月內(nèi)，青浦地價急跌，住宅售價約八九千元，然而開發(fā)商仍堅定地宣布項目在2008年亮相，難道真要虧本賣房？答案在2008年底揭曉，開發(fā)商把兩層單套面積在80多平方米的公寓房“2變1”，拼成一套疊加別墅（疊拼），再加上大量的贈送面積，普通住宅區(qū)變身為高檔別墅區(qū)，身價因此倍增，銷售價格鎖定在每平方米1.6萬元以上。

人們的智慧總是超出想象，“2變1”已不奇怪，“N變1”更是令人嘆為觀止。2008年，一位昆明的業(yè)主貸款購買了一套200多平方米的房子，2011年還清貸款從銀行拿回房產(chǎn)證時，發(fā)現(xiàn)他的房子竟然有三本房產(chǎn)證，客廳和主臥一本，兩個次臥一本，地下室一本；在杭州，某別墅項目推出了一棟9聯(lián)排的樓棟，公示卻有18套房子，其中6套大戶型，另外12套小戶型按照“4變1”的原則拼合成3套聯(lián)排；而同樣在杭州，西溪濕地附近的一個項目，三層的聯(lián)排上“5變1”戶型，其中一層算一套，二層、三層各算兩套，當然，“6變1”戶型也不缺。

除了“N變1”，珠江三角洲的開發(fā)商還把“偷面積”做到極致，發(fā)明了所謂的“N+N戶型”，下面這個佛山樓盤的廣告也是直截了當：“N+N戶型的創(chuàng)意設計，使整個戶型格局可自由組合，一房可變兩房，兩房可變四房、三房可變六房。自成一室的內(nèi)庭院只計算一半面積，闊達的贈送面積實現(xiàn)了N+N戶型的多元功能，最大化詮釋了高層空間的價值?！庇谑?0平方米以下的兩居成功突圍，成為使用面積遠大于90平方米的四居，盡管有被認定為私搭亂建的風險。

游戲攻略

經(jīng)過若干的實踐，拼合戶型形成了非常系統(tǒng)的方法論：“拼合戶型在設計上分為平面拼合戶型和立體拼合戶型兩大類，平面拼合戶型是在同一樓層內(nèi)將相鄰的戶型進行拼合，立體拼合戶型是將位于上下兩層的單體戶型進行拼合”，原來我的猜想已經(jīng)被提升到著書立說的理論高度。

再隨便引幾段：“設計平面拼合戶型時需注意：設計時將廚房和衛(wèi)生間相鄰，拼合改造后可增大廚房和衛(wèi)生間的實用面積；保證拼合前的戶型均有南向窗戶，每套拼合前的單體戶型盡量減少拐角的設計，為以后拼合方正的大戶型提供方便；拼合時，在可能的情況下將兩戶的公共空間恰當?shù)馗臑閼魞?nèi)空間，即將公攤面積改為戶內(nèi)面積，提升實用率……立體拼合戶型在拼合時多在陽臺添加樓梯進行拼合，所以陽臺設計應夠大，且陽臺位置需合適；同時，大陽臺也方便配備各種排水、污水管道，為后期上、下拼合作衛(wèi)生間提供方便。若戶型為小陽臺，則可做成結(jié)構(gòu)板，入伙后直接圍合作樓梯間，設計戶型時應提前考慮衛(wèi)生間的位置，若衛(wèi)生間靠近客廳，朝向最好與客廳相同，為以后復式拼合的二層客廳改作主臥提供方便，可作套內(nèi)衛(wèi)生間……”如此不厭其煩的攻略，不知道費了多少人、多少機構(gòu)的多少精力。

攻略最后總結(jié)說：“拼合戶型在規(guī)劃設計過程中應盡量靈活，預留可以調(diào)整的彈性空間，盡量做到既能保證拼合后戶型的綜合素質(zhì)，又能兼顧拼合前戶型的合理性，既能拼合又能拆分，以備不時之需?！?/p>

出套入套

“以備不時之需”，到了2010年，這個“不時”就真的來了。先是差別化信貸政策，首付比例和貸款利率與購買套數(shù)掛鉤，“N變1”戶型中只有1套有機會按照首套對待，其他的N-1套則要上浮首付和利率，成本大增；后來是限購，再后來是更嚴格的限購，“N變1”戶型實際上是N套房，所以只要已有一套房，就不能再購買這種拼合戶型了。

怎么辦？第一個辦法是賣給有N張房票或能控制N個人的買家，問題是：一套“6變1”戶型就需要6個人名來買，你當買家是人口販子？辦法二是把“N變1”戶型拆成N套賣，問題是：僅適用于N小于等于2的平面拼合情況，不適用于N大于等于3的立體拼合戶型，因戶型基本無法接受，還必然會把別墅賣成了小戶型的價；辦法三是“買1租N-1”，即一套按正常程序銷售，另N-1套簽70年的長期租約合同，等到政策解凍后再正式簽約辦理房產(chǎn)證，問題是：夜長夢多，容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，畢竟N鳥在林不如一鳥在手；第四個辦法是“N合1”，向政府申請把N套合并成一個產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓時算一套房，問題是：你當建委和房產(chǎn)局是你家開的？最后一個辦法是握在手上，不賣了！等到鼓勵購房的政策來臨的那一天，問題是：這也算個辦法？

總之，你被套了，無論買家還是賣家。從“N變1”到“N＋N”，從“N合1”到“1變N”，有時政策就如同一個又一個套子，當你掙扎著從一個套子里鉆出來、正在洋洋得意的時候，一不小心又被關在另外一個管治的套子里，讓崇尚市場的你感到無助和絕望。張維迎的研究表明，西方企業(yè)家應對的主要是市場的不確定性，進行技術和商業(yè)的創(chuàng)新，精力主要用在預測未來消費者是什么口味，未來技術發(fā)展的趨勢是什么，用什么樣的新產(chǎn)品才能贏得市場；而中國的企業(yè)家卻把大多數(shù)精力放在應對政策的不確定性上，用于應對政府，以找出一些繞過現(xiàn)行政策的辦法，進行所謂的“制度創(chuàng)新”。在政策的套子里生存的能力，決定著你能挺多久、走多遠，至于你信不信，反正我信了。

一個好的制度，應當鼓勵對客戶、對最終消費者的關注，而非對某個人、某個機構(gòu)的察言觀色；一個好的政策，應當鼓勵價值的創(chuàng)造，而非因內(nèi)耗帶來的價值毀滅；一個好的體系，應當鼓勵自由的競爭，而非無謂的管制。政策，不應成為窒息經(jīng)濟活力的套子，更不應把人們變成“裝在套子里的人”。