0 引言

杭州新天地項目位于地下城區(qū)北部東新街道，規(guī)劃用地面積56．7 萬 m2，建筑面積115．65 萬 m2［1，2］。為了避免重復建設，建立集約的城市空間體系，設計中對地下商業(yè)、地下停車的規(guī)模需求進行了分析研究，得出杭州新天地地下商業(yè)與地下停車所需的規(guī)模，為建筑設計提供依據(jù)。

1 地下商業(yè)設施需求與規(guī)模的預測

常用的商業(yè)規(guī)模預測方法有兩類，一類是指標預測法，另一類是經(jīng)驗預測法。

指標預測法對今后各預測時間節(jié)點的人口規(guī)模進行預測，結合規(guī)范及條例規(guī)定的城市各項用地的人均標準值計算出城市發(fā)展對城市用地的需求量，得出城市在各個時間節(jié)點對空間需求的總量。城市需求空間的總量減去實際擁有的空間量就得出需要利用地下空間來補充的城市空間開發(fā)量，即地下空間的需求量。根據(jù)杭州新天地的功能定位，在商圈類型中應屬于區(qū)域級商業(yè)中心，為了得到可靠的地區(qū)活動人口數(shù)目，需根據(jù)商圈服務半徑進行測算。本文采用類比方法，先分析商圈吸引東新街道的主要活動人口數(shù)，再通過輻射面積和商業(yè)用地的比例確定整個輻射范圍的活動人口。具體計算如表1所示。

表1 杭州新天地吸引活動人口計算表

通過計算，預測杭州新天地服務人口數(shù)目約為21．58萬人。

表2 杭州新天地總商業(yè)面積需求預測

結合杭州市的發(fā)展情況以及杭州新天地未來的發(fā)展趨勢，確定新天地近期人均商業(yè)指標低值為1．3 m2/人，高值為1．4 m2/人。新天地活動人口總商業(yè)面積需求計算如表2所示。

因此，根據(jù)指標法預測的杭州新天地總商業(yè)面積需求為28．05 萬 m2～30．21 萬 m2。

下面將采用經(jīng)驗預測法對杭州新天地的總商業(yè)面積需求進行預測。本文對與杭州新天地使用功能相類似的已有工程開發(fā)相關案例進行了總結，如表3所示。

表3 已有地下空間開發(fā)相關案例分析

從表3可以看出，對于大型城市中心區(qū)或者城市副中心，商業(yè)與商務設施的面積通常占地區(qū)開發(fā)總面積的50%～85%。杭州新天地屬于杭州城北重要的商業(yè)商務副中心以及都市工業(yè)區(qū)，可參照該比例配置。

在多功能綜合性的現(xiàn)代化商務中心區(qū)內(nèi)，寫字樓∶商業(yè)設施∶酒店、公寓∶其他配套設施的通用比例 =50%∶20%∶20%∶10%［3］。而根據(jù)新天地已有的項目發(fā)展策略研究成果以及城市設計方案［4，5］，需在原有比例的基礎上進行調(diào)整，調(diào)整后的比例為50%∶25%∶5%∶10%∶10%。杭州新天地地塊總建筑面積為115．65萬m2，取25%的商業(yè)比例指標，則預測地塊商業(yè)總面積為28．91 萬 m2。

從上述商業(yè)面積需求預測的指標對比中可以看出，盡管指標預測法與經(jīng)驗預測法在計算依據(jù)上有所不同，但是兩種方法計算得出的結論較為接近，具有較高的可靠性。

從表3可以得知，對于核心商業(yè)商務區(qū)，通常地下空間開發(fā)體量為地面的1/4～1/3。例如已經(jīng)在建的杭州錢江新城，其核心區(qū)規(guī)劃總用地4．02 km2，地上總建筑面積約650萬m2，規(guī)劃地下四層總建筑面積約210萬m2。部分地區(qū)，如北京中關村，其比例甚至高達1/2。

杭州新天地作為杭州城北重要的商業(yè)商務中心區(qū)，其商業(yè)總體開發(fā)有較高的需求?？梢詫⒑贾菪绿斓氐牡叵律虡I(yè)設施開發(fā)面積比例定為占總體商業(yè)需求的20%～25%，根據(jù)前面分析結論，杭州新天地商業(yè)設施的總體需求約為28．05萬m2～30．21萬m2，則地下商業(yè)開發(fā)面積約為5．61萬m2～7．55萬m2。

2 地下停車設施需求與規(guī)模的預測

地下停車庫是地下空間開發(fā)的一大主要功能，地塊靜態(tài)交通需求的預測對于把握地下車庫開發(fā)的規(guī)模非常重要，地塊的靜態(tài)交通需求的預測主要有兩種方法，一種是配建指標法，另一種是交通需求預測法。

配建指標預測法主要是根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定的不同用地類型的配建停車指標，按照用地面積推算出需要布置的機動車停車泊位。

根據(jù)杭州市車庫配建指標，對公共地下空間所配置地下停車設施規(guī)模預測如表4所示［6］。

表4 杭州新天地公共綠地下方地下停車設施規(guī)模分析——配建指標法

交通需求預測法根據(jù)地塊的用地功能，采用對應的交通吸引率，計算出本地區(qū)通勤交通與非通勤交通的出行吸引量，然后根據(jù)選取的交通方式預測高峰小時到發(fā)地塊的各種交通方式的總量，最終推算出不同交通方式的停車面積需求，具體計算見表5。

表5 新天地公共綠地下方地下停車設施規(guī)模分析——需求預測法

通過兩類預測方法的對比可以看出，采用交通預測法，預測出的機動車停車位需求略高于配建指標法，而非機動車停車位需求則略低，這主要是由于對機動車與非機動車出行結構劃分不同所造成的。總體來說，兩種方法在靜態(tài)交通需求的預測結果較為一致。因此，杭州新天地地下空間可配置機動車位804個，非機動車位4 291個。

3 結語

本文以杭州新天地項目為例，采用指標預測法與經(jīng)驗預測法來確定地塊的整體商業(yè)需求;采用配建指標法與交通預測法對地下停車設施需求與規(guī)模進行分析，提出了地下停車庫的規(guī)模。在綜合考慮杭州新天地地下空間的功能定位、區(qū)域布局特點后，確定了杭州新天地的地下空間設計方案，可為同類地下空間項目的設計開發(fā)提供參考。

［1］杭州市規(guī)劃局．杭州市東新規(guī)劃管理單元(XC07)控制詳細規(guī)劃［Z］．2007．

［2］杭州市規(guī)劃局．杭州市重機廠(一期)地塊修建性詳細規(guī)劃［Z］．2007．

［3］陳一新．中央商務區(qū)城市規(guī)劃設計與實踐［M］．北京:中國建筑工業(yè)出版社，2006．

［4］杭州新天地開發(fā)策劃與規(guī)劃［Z］．2007．

［5］杭州新天地城市設計［Z］．2007．

［6］杭州市建設委員會．杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則［Z］．2009．