張育群

如果不是蔓延整個(gè)城市的濃霧，你也許意識(shí)不到這是在中國西南的重慶。營業(yè)面積達(dá)14萬平方米，相當(dāng)于半個(gè)鳥巢體育場的超級(jí)購物中心，匯聚了來自日本的優(yōu)衣庫、瑞典的H&M;以及smart概念館等快時(shí)尚品牌。

2010年年末的一天，上千名年輕人冒雨排隊(duì)在這里等待H&M;開業(yè)，他們搶購沒有任何折扣的衣服，還擠壞了一部扶梯。作為重慶第一家定位為快速時(shí)尚消費(fèi)的摩登之地，位于重慶北部的北城天街的日銷售額最高達(dá)1000萬元，日均人流量高達(dá)25萬人次。這意味著在有800萬人口的重慶，每30個(gè)人中就有一個(gè)人流連于此。

僅在6年前，這里還是一個(gè)爛尾10年的“歐式一條街”，近年聲名鵲起的高端住宅開發(fā)商使之煥然一新。而他們的胃口不止如此。在住宅市場頻遭調(diào)控高壓的背景下，大量住宅開發(fā)商從2010年開始陸續(xù)高調(diào)宣布向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，而2011年2月蔓延至全國的限購令更將商業(yè)地產(chǎn)熱推至鼎沸。商業(yè)地產(chǎn)幸運(yùn)地避開了限購令，成為異地人群可以不受限制購買的物業(yè)，在通貨膨脹的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)對住宅的替代作用，讓更多的資金涌入這片熱土。

新政頻出、房貸收緊、限購令出臺(tái)，住宅市場一下子被打進(jìn)“冷宮”。但以往在市場中處于配角地位的大量40年、50年產(chǎn)權(quán)樓盤，不受限購令影響，在調(diào)控之下突然成了市場的主角。

這是個(gè)好消息，不止是現(xiàn)在，國家一直在鼓勵(lì)投資商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)公寓是商業(yè)地產(chǎn)的一部分，也是風(fēng)險(xiǎn)最低的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是中國新型經(jīng)濟(jì)的載體，市場經(jīng)濟(jì)鏈條中的重要組成部分。在概念上可以游離于住宅地產(chǎn)，獨(dú)立存在，從它的屬性來看，對于正處在轉(zhuǎn)型中的中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大的貢獻(xiàn)。

中國迅速崛起的中產(chǎn)階級(jí)是這些住宅商轉(zhuǎn)型的根本動(dòng)力。在重慶北城天街每晚都可以看到衣著時(shí)髦的年輕人在整潔的林蔭道上漫步，越來越多的人覺得自己是中產(chǎn)階級(jí)了。他們旺盛的消費(fèi)需求猶如一座閃閃發(fā)光的金礦，吸引著LVMH、歷峰和古馳等奢侈品商深入內(nèi)陸考察店址、宣傳商品。中國內(nèi)陸零售市場正在起飛。在人均收入達(dá)到3000美元之后，奢侈品消費(fèi)將急劇上升。預(yù)計(jì)中國的奢侈品消費(fèi)者最終將達(dá)到一億人，與日本不相上下，也會(huì)成為全球最賺錢的市場。

機(jī)會(huì)就在那兒。住宅業(yè)在經(jīng)歷了十年的黃金發(fā)展后，如果現(xiàn)在是步入中年的話，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還處于快速成長的青春期，還有成倍的增長空間。

在這種背景下，在深圳萬象城、北京華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場等經(jīng)典項(xiàng)目的示范作用下，住宅和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的城市綜合體漸成風(fēng)潮。從近兩年看，在一二線城市純住宅用地越來越少。在新玩家和地方政府推動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的增長趨勢。世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測的全國28個(gè)重點(diǎn)城市，2010年商業(yè)用地供應(yīng)均大幅上漲，平均上漲幅度達(dá)到了39%，高于住宅面積13%的增長幅度。而華南地區(qū)廣州、深圳等7個(gè)城市的商業(yè)用地增長幅度高達(dá)80%，對比之下則是該區(qū)域25%的住宅用地增長。

如此快速的涌入有可能產(chǎn)生一個(gè)新的泡沫。未來兩年伴隨眾多購物中心的集中放量，市場短時(shí)間內(nèi)將過于飽和，新玩家們或該系好安全帶，迎接未來的顛簸之旅。

商務(wù)公寓并非規(guī)范的建筑產(chǎn)品，而是市場擠壓出來的一個(gè)“畸形兒”。這種產(chǎn)品，能住能商，但無論居住還是辦公，缺陷都顯而易見。可它的市場表現(xiàn)卻一直不俗，市場熱時(shí)沒有大“火”，市場冷時(shí)也沒有受“寒”。究其原因，除了好地段、低總價(jià)、精裝修這些要素以外，也是其“變色龍”特質(zhì)成就了它，賣者、買者、用者都可以根據(jù)自己的需要，隨時(shí)自由、靈活地突出它的某一方面價(jià)值，進(jìn)而左右逢源。

然而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入戰(zhàn)國時(shí)代，群雄并起，競爭非常激烈，而高門檻最終將淘汰多數(shù)新玩家，就連曾經(jīng)的住宅巨頭的前路也絕非坦途。除了這些競爭者外，從純住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型本身也極具挑戰(zhàn)。中國商業(yè)地產(chǎn)“老大哥”也是通過長達(dá)6年的試錯(cuò)方修成正果的，但隨著競爭者不斷涌入，留給新玩家試錯(cuò)的機(jī)會(huì)越來越少。

而有志投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商還須明白，伴隨著樓市調(diào)控，與住宅市場一樣，商業(yè)地產(chǎn)的終端客戶也在觀望。中國不太長的商業(yè)發(fā)展歷史，導(dǎo)致了國內(nèi)和國際優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源稀缺，這就意味著所有新玩家都在爭搶優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源。

或許在5年后，中國的商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)從戰(zhàn)國時(shí)代變成三國時(shí)代。到那時(shí)，具有全國影響力的公司估計(jì)不會(huì)超過5家，最后誰能活下來，是一個(gè)很大的問題。

關(guān)注

住宅物業(yè)、房地產(chǎn)商的庫存、地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價(jià)值是中國GDP的三倍以上。衡量購房負(fù)擔(dān)的價(jià)格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著中國人將不得不用20年的收入來購買一套平均價(jià)格的房子。

——玫瑰石顧問公司董事謝國忠

成熟房產(chǎn)市場的租售比一般在200倍到300倍(房價(jià)與月租之比)之間，高于300倍則有泡沫。北京、上海的租售比普遍在500倍以上，我報(bào)之以苦澀的微笑。

——媒體主編王爍

這一輪調(diào)控政策是最嚴(yán)厲的，我覺得2011年是一個(gè)分水嶺，之前房價(jià)是市場說了算，2011年之后房價(jià)是政府說了算。

——SOHO中國董事長潘石屹

過度舉債加上按揭證券化，是美國次貸危機(jī)的根源。這兩個(gè)因素中國都不存在。即便出現(xiàn)價(jià)格大幅回調(diào)，也不會(huì)促成過度舉債經(jīng)濟(jì)體可能發(fā)生的那種規(guī)模的崩潰。

——摩根大通董事總經(jīng)理李晶

中國房地產(chǎn)調(diào)控折射了一個(gè)尷尬的事實(shí)，在中國調(diào)控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號(hào)稱較為市場化的房地產(chǎn)，最后也在行政調(diào)控下不堪一擊?？梢?，房地產(chǎn)價(jià)格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。

——財(cái)經(jīng)評論員葉檀