宋成舜，翟文俠，陳 志，劉成武

(咸寧學院資源與環(huán)境科學學院，湖北咸寧437100)

土地集約利用已成為發(fā)展循環(huán)經濟和建設節(jié)約型社會的必然要求[1]。積極開展城市土地集約利用評價工作，能夠為控制城市建設用地規(guī)模、制定城市用地計劃、分配城市用地指標提供科學的依據和基礎[2]。一個城市土地集約利用潛力的評價分宏觀、中觀、微觀3個層次[3]，中觀層次是以城市功能區(qū)為對象，側重從城市用地的功能差異——居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，評價不同功能區(qū)土地的使用效率和潛力。城市居住用地集約利用評價是城市土地集約利用評價的重要組成部分，對中觀區(qū)域建設用地而言，集約利用就是要保證區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的基礎上，增加建設用地的投入，提高建設用地的人口承載力和經濟產出能力，實現(xiàn)區(qū)域經濟、社會和環(huán)境效益的最佳[4]。

隨著西寧市社會經濟的快速發(fā)展，土地資源的稀缺性矛盾已經突顯出來，大力推進土地集約利用正是解決這個問題的關鍵。本文以西寧市居住用地為研究對象，從中觀層次出發(fā)，在劃分功能區(qū)的基礎上，選擇樣本片區(qū)作為其代表，構建功能區(qū)居住用地集約利用評價指標體系，評價居住功能區(qū)土地集約利用程度，對于促進城市土地內涵挖潛和集約式擴張、緩解土地供需矛盾、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，都具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的戰(zhàn)略意義。

1 功能區(qū)劃分和樣本片區(qū)劃分

1.1 功能區(qū)劃分

功能區(qū)是指土地使用功能、使用強度、土地利用方向、基準地價等條件大體一致的區(qū)域。其劃分與合并按照土地開發(fā)利用強度的均質性、土地利用結構的相似性、土地利用方向的一致性等特點[5]，并綜合考慮地形，地物邊界一致性、行政區(qū)劃相對完整性和基準地價保持一致性等原則將城市劃分為若干個功能區(qū)，功能區(qū)數量取決于城市規(guī)模和評價范圍的大小。

西寧市居住功能區(qū)范圍內住宅用地、居住區(qū)級以下(含居住區(qū)級)的公共服務設施用地面積比例分別應占功能區(qū)總面積的50%以上和12%～25%的比例。

在居住功能區(qū)評價的地域范圍內，劃分出9個居住功能區(qū)(圖1)。劃分的居住功能區(qū)各項指標均符合功能區(qū)劃分原則，可以作為西寧市居住用地集約利用水平評價的對象。從居住功能區(qū)分布來看，居住功能區(qū)主要集中在西寧市城市的十字中心。

1.2 樣本片區(qū)劃分

樣本片區(qū)是指在功能區(qū)中具有典型性的區(qū)域，樣本片區(qū)根據功能區(qū)類型分別選定[6]。

(1)每個功能區(qū)應選擇不少于2個樣本片區(qū)或將整個功能區(qū)作為一個樣本片區(qū)對待，樣本片區(qū)土地面積之和不少于功能區(qū)面積的20%。

(2)樣本片區(qū)劃分應以居住小區(qū)、宗地為范圍確定。具體要求如下:宜按居住小區(qū)范圍選擇，必要時可以以居住組團范圍替代;難以劃定居住小區(qū)或居住組團的區(qū)域可按居民委員會范圍劃分，必要時可將多個居委會范圍合并為一個樣本片區(qū)，但不得超出街道辦事處范圍;居住樣本片區(qū)面積以10～20 hm2為宜，最小不得小于4 hm2。

根據樣本片區(qū)劃分原則，在9個居住功能區(qū)內劃分出19個居住樣本片區(qū)(圖2)。

圖1 西寧市居住功能區(qū)示意圖

圖2 西寧市居住樣本片區(qū)示意圖

2 集約利用評價

結合西寧市實際情況，本研究的基本步驟為:(1)確定樣本片區(qū)各項指標的理想值;(2)收集居住功能區(qū)土地集約利用評價指標原始數據并作標準化處理;(3)采用特爾菲法，確定居住功能區(qū)土地集約利用評價指標權重值;(4)運用綜合評價法計算樣本片區(qū)土地利用集約度，并劃分樣本片區(qū)土地利用類型;(5)根據樣本片區(qū)的評價結果，結合居住功能區(qū)劃分的原則，確定居住功能區(qū)土地集約利用類型。

2.1 評價指標體系建立

評價指標體系著重反映城市土地集約利用的總體狀況，并綜合、全面反映城市土地集約利用的各個方面。它一方面要反映城市土地集約利用的共性，另一方面要體現(xiàn)具體城市土地利用的特征[7]。

指標選取在遵循綜合性、層次性、系統(tǒng)性、獨立性和可操作等原則的基礎上，主要考慮土地使用強度、土地投入狀況和土地生產效益，根據現(xiàn)有建設用地集約利用評價指標的選取情況和《建設用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，結合西寧市區(qū)域特點，建立了西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評價指標 體系(表1)。

表1 西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評價指標體系

2.2 指標理想值確立

根據國家和地方制定的各種技術規(guī)范、結合國家、區(qū)域國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃等目標，依據西寧市土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃、行業(yè)政策等確定的技術指標，在充分調查的基礎上，利用相關數據資料，初步制訂各項評價指標理想值的參考范圍，邀請了從事西寧市社會經濟規(guī)劃、管理工作的領導與學者組成的11位專家，通過3輪咨詢，最終確定了西寧市居住功能區(qū)樣本片區(qū)各項指標的理想值(表1)。

2.3 指標標準化

為使數據間具有可比性，需采用標準化來處理原始數據，以消除單位和量綱，得到每項指標的評價分值。各指標標準值所對應的是建設用地達到集約利用滿意要求時的指標水平，其對應的指標分值為100%。指標有正指標、負指標和適度指標3類，3者的處理方法各不相同[8]:

2.4 指標權重確定

權重依據評價指標對功能區(qū)建設用地節(jié)約集約利用的影響程度確定。采用特爾斐法，根據居住用地評價工作背景，在不相互協(xié)商的情況下，由21位熟悉西寧市經濟社會發(fā)展和土地利用狀況的專家，對各項指標的權重進行兩輪打分，且第2輪的打分參考第1輪打分結果進行，并以第2輪打分為直接依據，最終確定西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評價指標權重值(表1)，得到的權重結果均通過了方差檢驗，符合評價標準。

指標權重值按式(4)計算:

式中:Wi——第 i項指標的權重;Eij——專家 j對于第i項指標的打分;n——專家總數。

2.5 集約度計算

各樣本片區(qū)土地利用集約度是將各指標分值乘以各自的權重，進行加和求得，樣本片區(qū)土地利用集約度用式(5)計算[6]。

式中:λ——樣本片區(qū)的土地利用集約度;βi——第 i項指標權重，0≤βi≤1，所有指標的權重值和為 1;Fi——對應的某項指標標準化值。

2.6 集約類型劃分

城市土地依據利用狀況分為低度利用土地、適度利用土地、集約利用土地、過度利用土地4種類型。低度利用的土地指征而不用或利用很不充分的土地，投入少，使用效率低，是挖潛改造的重點。適度利用土地指符合規(guī)劃要求，利用較為充分的土地，屬于合理利用的范疇，使用潛力較小，不屬于挖潛改造的主要對象。集約利用的土地指規(guī)劃布局合理，土地使用效率高的土地，這類土地已充分發(fā)揮用地潛力，是城市土地利用的方向。過度利用的土地指利用強度已超過環(huán)境容量和規(guī)劃控制指標的土地，已產生較大的負面影響，未來需要進一步改造[9-10]。

根據《規(guī)程》要求，按照過度利用類型λ≥100、集約利用類型75≤λ＜100、適度利用類型50≤λ＜75、低度利用類型λ＜50的原則，相應地將居住功能區(qū)樣本片區(qū)的土地集約利用程度劃分為過度利用、集約利用、適度利用和低度利用4個等級。

2.7 評價結果

依據上述評價方法，得出西寧市居住功能區(qū)樣本片區(qū)土地集約利用評價結果。根據樣本片區(qū)評價結果，對西寧市9個居住功能區(qū)的土地集約利用類型加以判定，得出居住功能區(qū)土地集約利用評價結果(見表2和圖3)。

表2 西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評價結果

圖3 西寧市居住功能區(qū)土地集約利用類型分布

根據確定的居住功能區(qū)土地集約利用類型結果，得出西寧市居住用地集約利用評價結果(表3)。

表3 西寧市居住用地集約利用評價結果

(1)從整體上看，西寧市居住用地集約利用水平較高，適度利用與集約利用土地占居住用地總量的64.88%，土地利用較集約，城市內部居住用地只有少量低度利用土地可以進一步深度開發(fā)。盡管適度利用土地所占比重較高，但居住用地仍有一定的潛力可挖，尤其是中心城區(qū)邊緣的居住區(qū)，如 R001、R002、R007，土地利用率有待進一步提高。

(2)2007年以來，西寧市新開發(fā)的居住小區(qū)主要分布在城西區(qū)的西部(海湖新區(qū))、城中區(qū)的南部和北部以及城東區(qū)的南部，尤其是城中區(qū)和城西區(qū)較為集中，多為容積率高、規(guī)模大、配套設施齊全的綜合性現(xiàn)代居住區(qū)，此類居住用地集約利用程度普遍較高。

(3)中心城區(qū)邊緣的居住區(qū)過去多為工業(yè)相對集中區(qū)域或功能混雜區(qū)，配套設施缺乏，居住環(huán)境差，容積率低，土地開發(fā)潛力大，隨著政府對該區(qū)域投入的增加，居住、交通條件和區(qū)位環(huán)境得到很大改善，屬于土地開發(fā)利用潛力較大的區(qū)域。

3 集約利用潛力

3.1 規(guī)模潛力

西寧市居住功能區(qū)規(guī)模潛力包括低度利用土地、適度利用土地和集約利用土地的潛力。根據《規(guī)程》的要求，規(guī)模潛力需要測算出絕對規(guī)模潛力和相對規(guī)模潛力兩種潛力類型。

(1)絕對規(guī)模潛力

(2)相對規(guī)模潛力

分別將居住功能區(qū)低度利用、適度利用和集約利用區(qū)域的相關指標進行計算，得出西寧市居住功能區(qū)土地絕對規(guī)模潛力為2 918.65 hm2，相對規(guī)模潛力為62.54%(表4)。

表4 西寧市居住功能區(qū)規(guī)模潛力

3.2 經濟潛力

根據《規(guī)程》的技術約定，城市用地經濟潛力應分別考慮3種情形:保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛的經濟潛力;進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛的經濟潛力;進行整體改造，拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛的經濟潛力。并且，經濟潛力需要測算出經濟潛力和單位經濟潛力兩種潛力類型。結合西寧市建設用地集約利用評價的具體情況，居住用地的經濟潛力需測算保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛以及進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛兩種潛力類型。

3.2.1 保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛

(1)經濟潛力

式中:Ec——保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛的經濟潛力(萬元);Qi——功能區(qū)內第i塊空閑地的現(xiàn)狀土地面積(hm2);Rci——功能區(qū)內第i塊空閑地規(guī)劃允許的容積率，以規(guī)劃標準中的最高值、控制性詳細規(guī)劃指標或其他方法的合理值來確定;Jci——功能區(qū)內第i塊空閑地新建物業(yè)單位建筑面積市場價格(元/m2);Cci——功能區(qū)內第i塊空閑地新建物業(yè)單位建筑面積開發(fā)成本(元/m2);n——空閑地個數。

(2)單位經濟潛力

式中:ec——保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛的單位經濟潛力(元/m2);Ec——保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛的經濟潛力(萬元);Qi——功能區(qū)內第i塊空閑地的現(xiàn)狀土地面積(hm2);n——改造地個數。

利用公式，可得西寧市保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛的居住功能區(qū)城市土地經濟潛力為18 221.20萬元，單位經濟潛力3 615.32元/m2(表5)。

表5 西寧市居住功能區(qū)保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地的經濟潛力

3.2.2 進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛

(1)經濟潛力

(2)單位經濟潛力

式中:ep——進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛的單位經濟潛力(元/m2);Ep——進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛的經濟潛力(萬元);Qi——功能區(qū)內第i塊改造地現(xiàn)狀土地面積(hm2);n——改造地個數。

利用公式計算可得西寧市進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛的居住功能區(qū)城市土地經濟潛力為53 295.38萬元，單位經濟潛力806.65元/m2。

表6 西寧市居住功能區(qū)進行部分改造、部分拆除現(xiàn)有物業(yè)的經濟潛力

4 結論

本研究涉及西寧市居住功能區(qū)土地面積4 666.85 hm2，評價范圍基本包括西寧市中心城區(qū)具備一定規(guī)模的居住功能區(qū)用地區(qū)域。從功能區(qū)評價來看，西寧市居住用地集約利用處于適度利用水平，集約利用類型土地占3.04%，適度利用類型土地占61.84%，低度利用類型土地占35.12%。西寧市居住用地集約利用潛力較大，絕對規(guī)模潛力為2 918.65 hm2，相對規(guī)模潛力為62.54%;保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進行挖潛的經濟潛力為18 221.20萬元，單位經濟潛力為3 615.32元/m2;進行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進行挖潛的經濟潛力為53 295.38萬元，單位經濟潛力為806.65元/m2。

為進一步提高西寧市居住用地集約利用程度，一要科學制定規(guī)劃，提高居住用地容積率，提高土地利用效率;二要加強用地管理，嚴格控制土地供應量，規(guī)范土地供應管理;三要強化市場機制，有效配置土地，促進居住用地節(jié)約利用。

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