■孫蘭昊

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)不僅是一種重要的、能夠直接用于生產(chǎn)和消費(fèi)的物質(zhì)財(cái)富，其虛擬資產(chǎn)的特性也在不斷增強(qiáng)，從而使房地產(chǎn)成為除金融資產(chǎn)以外的另一種重要的虛擬資產(chǎn)。由于房產(chǎn)價(jià)格的特殊性，個(gè)人房地產(chǎn)投資者或出于自住需求或出于投機(jī)需求，往往需要通過(guò)融資來(lái)實(shí)現(xiàn)投資。

簡(jiǎn)單的看，在房地產(chǎn)上升階段由于金融環(huán)境的寬松，給房?jī)r(jià)上漲提供了足夠的資金空間。由于房?jī)r(jià)飛漲也產(chǎn)生了大量的投機(jī)者，投機(jī)者為獲利而加速推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，若金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)提供資金，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，如此循環(huán)泡沫就此產(chǎn)生了。

房地產(chǎn)泡沫是導(dǎo)致很多國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)重大波折甚至一蹶不振的根源。2008年以來(lái)恰恰是房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致了嚴(yán)重的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國(guó)次貸危機(jī)是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和金融市場(chǎng)泡沫互動(dòng),導(dǎo)致次貸危機(jī)升級(jí)，主要內(nèi)因是次貸產(chǎn)品自身的缺陷和操作漏洞，主要外因是貨幣政策的大幅調(diào)整，導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)失實(shí)、衍生產(chǎn)品無(wú)度、交易監(jiān)管錯(cuò)位以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警失靈等問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)反作用金融環(huán)境，形成中國(guó)式的次貸危機(jī)繼而導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向低迷，但目前我國(guó)房地產(chǎn)環(huán)境和金融環(huán)境存在的一些問(wèn)題值得關(guān)注。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及金融環(huán)境對(duì)其影響

（一）我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年的拐點(diǎn)之后，不論是房?jī)r(jià)還是建筑規(guī)模都有突飛猛進(jìn)的發(fā)展。從2009年初到2010年底，一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格將近翻了一番。2011年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控政策，各地方政府也相繼出臺(tái)地方相應(yīng)政策，以調(diào)控房?jī)r(jià)并遏制投機(jī)。調(diào)控政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中間各個(gè)環(huán)節(jié)，增加供給的同時(shí)控制需求。以天津?yàn)槔?，今?月1日?qǐng)?zhí)行津十條以來(lái)，尤其限購(gòu)令的執(zhí)行有效的控制了投機(jī)需求，商品房銷售量環(huán)比一直下降。大量推出的保障性住房建設(shè)，包括限價(jià)房、廉租房、公租房及經(jīng)濟(jì)適用房四種，有效的解決了一部分剛性需求。加強(qiáng)了經(jīng)營(yíng)性土地證后監(jiān)管，保證開發(fā)商在取得土地后，兩年內(nèi)土地閑置收回，從簽訂土地合同就約定了開竣工時(shí)間表，嚴(yán)格按照合同約定監(jiān)管，保障商品房市場(chǎng)供給；加強(qiáng)了商品房銷售監(jiān)管，對(duì)房屋價(jià)格嚴(yán)格審查申報(bào)制度、一房一價(jià)，建立房屋信息、銷售情況公示制度，監(jiān)督投訴電話必須公示，最大限度做到公開、公平，杜絕了捂盤行為。

（二）金融環(huán)境，貸款收緊，利率上調(diào)，調(diào)整不同購(gòu)房需求者的首付比例

1.利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn)，其開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。如果國(guó)家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對(duì)住宅開發(fā)商的貸款，提高市場(chǎng)利率，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會(huì)減少。另外由于銀行利率提高增加了購(gòu)房成本，人們儲(chǔ)蓄愿望增強(qiáng)，進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求，也會(huì)影響住宅開發(fā)商的供給愿望，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。反之，利率降低，人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購(gòu)房，增加住宅需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。

2.目前我國(guó)貸款首付比例的提高與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求之間的關(guān)系

針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的提高二套房貸首付等一系列政策，筆者認(rèn)為：政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的，不是為限制居民的正常需求，尤其是剛性需求；而是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。經(jīng)驗(yàn)表明：應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性上升時(shí)提高首付比例，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞賬率增加，一旦對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和對(duì)壞賬率的測(cè)算達(dá)到一定程度，銀行就會(huì)逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會(huì)提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)。

3.匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的階段，每年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長(zhǎng)率，同時(shí)我國(guó)還處于城市化快速推進(jìn)的階段。這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長(zhǎng)。我國(guó)加入WTO以后，隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國(guó)外資金必然有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)來(lái)購(gòu)買我國(guó)房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，我國(guó)目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國(guó)外資金涌入我國(guó)市場(chǎng)。因此，在冷卻國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí)，必須采取措施控制國(guó)外資金的涌入。

存在的問(wèn)題及建議

第一，影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率。從金融政策的角度來(lái)看，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過(guò)程中，其資金來(lái)源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會(huì)增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出增加，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，今年三月份銀行減少了3000萬(wàn)現(xiàn)金流，銀行的理財(cái)產(chǎn)品增加了3000萬(wàn)，該數(shù)據(jù)還指出48%的信托產(chǎn)品是來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目。銀行在推出理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，從不提示理財(cái)產(chǎn)品存在的風(fēng)險(xiǎn)。銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)卻直接將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給老百姓。銀行也應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范服務(wù)。建立秩序良好金融市場(chǎng)，是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的需要。

第二，金融市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)影響供求關(guān)系。供不應(yīng)求是造成房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)因，供大于求也會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走向低迷，可能會(huì)帶來(lái)更大的危機(jī)，房市供需平衡的度在哪里？譬如限價(jià)房五年不能上市，有些人是購(gòu)買了限價(jià)房，但由于地理位置等因素房子只是用來(lái)保值升值的，以期待適當(dāng)?shù)臅r(shí)候能夠賣掉它買自己所需要的房子，因此也要防止部分房產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩，建議該部分房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)后可以上市。經(jīng)濟(jì)適用房上市的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，它的上市肯定低于周邊商品房?jī)r(jià)格，也同樣起到平衡市場(chǎng)的作用。

第三，利率上漲喜憂參半，一方面銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，另一方面企業(yè)會(huì)帶來(lái)更大的成本壓力，會(huì)在一些程度上制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。利率是杠桿，杠桿要適當(dāng)，可是金融政策不會(huì)有立竿見影效果，加息要循序漸進(jìn)。

綜上所述，以房?jī)r(jià)調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲固然不是我們所希望的，但是大幅回落同樣也容易誘發(fā)各種矛盾。政策執(zhí)行到市場(chǎng)效應(yīng)要有一個(gè)過(guò)程，立竿見影的政策往往勁頭過(guò)大，微調(diào)不能馬上看不到效果又使人心惶惶。金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)是息息相關(guān)的，金融市場(chǎng)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多方面，反過(guò)來(lái)，如果金融市場(chǎng)調(diào)控不得當(dāng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)，這種危機(jī)會(huì)反作用于金融市場(chǎng)，造成更大的危機(jī)。所以我們要逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)形成自身有良好的、健全的預(yù)警機(jī)制，良好金融環(huán)境正是一個(gè)預(yù)警機(jī)制的重要組成部分。

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