陳亞菊，林熹

（1重慶市渝中區(qū)公共資源市場化配置中心 重慶 400013 2重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院 重慶 400045）

1 背景

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是一個既古老又新潮的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。近年來，隨著房地產(chǎn)需求兩旺，商品房價格快速上漲，房地產(chǎn)買賣、租賃市場全面繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入一個快速發(fā)展時期。

然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀模式由于傭金收入分配的 “勞資”倒掛，存在著不可調和的矛盾。一方面經(jīng)紀機構收取傭金收入的大部分（大約超過70%），并因低層次競爭迫使其對獨立經(jīng)紀人實行“超高強度”的管理，行業(yè)內(nèi)頻頻出現(xiàn)不誠信、暗箱操作、跑單跳單、惡性競爭、頻頻跳槽等不良行為；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)屬于“規(guī)?；貓笮汀毙袠I(yè)，招募更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀人以及開設更多的店鋪成了企業(yè)的必然選擇，而人員與地盤的擴張又必然帶來生產(chǎn)成本的高額增長。

為了解決經(jīng)紀機構與經(jīng)紀人之間利益分配的矛盾，又能滿足經(jīng)紀機構既擴張規(guī)模又不增加成本的目的，選擇加盟或掛靠的契約關系就比固定的雇傭關系更適合市場的需要。同時積極利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，開拓更多更靈活的辦公模式就成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。此時，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人應運而生。房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的產(chǎn)生是房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展的必然趨勢，是社會化專業(yè)分工的必然結果。

2 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的概念

房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人是存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)領域中的“獨立”的“經(jīng)紀人”。

經(jīng)紀人，古代稱作牙商，指的是為買賣雙方說合交易并抽收傭金的居間商人。1995年國家工商行政管理局頒發(fā)的 《經(jīng)紀人管理辦法 》中指出，在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經(jīng)紀業(yè)務的公民、法人和其他經(jīng)濟組織是為經(jīng)紀人。

獨立經(jīng)紀人是經(jīng)紀人中的一種，與一般經(jīng)紀人相比，由于其工作和運營模式較為自由和獨立，因此被稱為 “獨立經(jīng)紀人”。獨立經(jīng)紀人的概念首先出現(xiàn)在保險及證券行業(yè)，這類經(jīng)紀人擁有自己的資源，利用自身具備的技術為客戶提供服務并獲得相應酬金，與證券交易機構的關系較為靈活。

而“獨立經(jīng)紀人”模式在房地產(chǎn)領域中出現(xiàn)最早起源于美國，經(jīng)過幾十年的發(fā)展完善，如今暢行歐美國家。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人相比，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人具有以下特點：

（1）房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的一種，作為房地產(chǎn)居間、代理或行紀等中介活動或行為的自然人主體，持有政府認可的資質證書，具備相應的上崗證件和獨立工作能力，利用自身的知識儲備和信息資源完成房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中最核心的“交易撮合”工作。

（2）房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人是一種新的經(jīng)紀運營模式，通常是掛靠（非雇傭）經(jīng)紀機構但自己開拓市場，最終經(jīng)紀業(yè)務的交易手續(xù)要經(jīng)過所掛靠的經(jīng)紀機構來辦理。在獨立經(jīng)紀人自由開拓業(yè)務的同時，經(jīng)紀機構是他們的服務平臺和后勤保障。

綜上所述，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人是指利用優(yōu)秀的個人行業(yè)經(jīng)驗、信譽、資源，與經(jīng)紀公司保持合作關系，利用公司提供的銷售、簽單、售后服務的操作平臺，進行房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀人。

3 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的法律特征

作為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的民事法律關系主體，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人必須是特定的人，即具備特定資格的專業(yè)人員，其從業(yè)資格需經(jīng)過法律的確認。房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人需具有一定的學歷和專業(yè)經(jīng)歷，通過專業(yè)資格考試，掌握一定的專業(yè)技能，并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格。

在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人是獨立的中間人，本身并不占有商品，而是利用自己的知識資本和活動能力，以及廣泛的社會聯(lián)系、獨有的供銷渠道，為交易雙方穿針引線，撮合成交。

在房地產(chǎn)交易代理活動中，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人不歸屬委托方或第三方。經(jīng)紀人只為委托人實現(xiàn)某種目的創(chuàng)造條件和提供方便，自身并不參加委托事項的投資和具體經(jīng)營運作。

房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的業(yè)務開展應當依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人除了憑借掌握的商品供求的市場信息，來溝通買賣雙方之外，還在為交易雙方提供服務的同時，形成了一種委托代理關系。從法律上說，這是一種合同關系或契約關系。但這種關系不是長期的和固定的，當一項委托服務事項完成以后，當次的委托代理關系即告結束，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人再與其他市場主體建立新的委托代理關系。所以，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的業(yè)務具有非連續(xù)性和流動性的特點。

4 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的發(fā)展現(xiàn)狀

4.1 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的發(fā)展歷史

在美國及新加坡等經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人及其經(jīng)紀活動作為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的一個類別，已為人們廣泛認知并得到認可，其行為受到法律的制約也受到法律的保護，獨立經(jīng)紀人的社會地位也備受尊敬和推崇。

而國內(nèi)的房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人，最早出現(xiàn)在上海一家叫“筑巢”的公司。不久后在南京舉辦的2004年秋季二手房交易大會上出現(xiàn)了房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的身影，同時，在南京的華僑路、大光路、中央門三大房地產(chǎn)交易市場均開辟出房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人服務區(qū)。2007年10月23日，作為深圳市地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人模式創(chuàng)始人，深圳市信安居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司執(zhí)行董事侯科昌在深圳成立首家獨立經(jīng)紀人中心，兩年相繼簽約了180多個獨立經(jīng)紀人。深圳老牌中介公司的同致行也于2008年5月1日正式推出獨立經(jīng)紀人聯(lián)盟———有家網(wǎng)。2009年9月9日，來自北京、武漢、東莞等地的獨立經(jīng)紀人代表在深圳舉辦了“首屆中國房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人模式高峰論壇”，計劃成立全國獨立經(jīng)紀人模式聯(lián)合會，以推廣這種房產(chǎn)中介新模式?？偟膩碚f，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人已經(jīng)出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀領域，正逐步發(fā)揮著積極作用。但由于目前市場環(huán)境不規(guī)范，管理制度不完善，欠缺配套服務以及相關技術滯后，從這個意義上說，我國的房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人還僅僅處于萌芽時期。

4.2 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的發(fā)展模式

4.2.1 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的工作模式

房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的稱謂是與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中的經(jīng)紀人員相對而言的。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事房地產(chǎn)居間代理或行紀等中介活動或行為，主要依靠房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承接經(jīng)紀業(yè)務，利用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的辦公場所，接待客戶洽談業(yè)務，同時房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對每一位旗下的經(jīng)紀人員實行嚴格的管理制度?？偟膩碚f，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作地點和工作時間都是固定的，不能擅自更改和違背經(jīng)紀機構的規(guī)定和安排。

而房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的工作模式與之相比有很大的不同。與傳統(tǒng)的“固定”工作模式相比，獨立經(jīng)紀人最大的特點在于“自由”。在這種新的模式下，工作的時間與方式都是由獨立經(jīng)紀人自主安排的，每位獨立經(jīng)紀人都可以合理安排個人的生活與工作時間，一改以往中介必須依賴門店的銷售模式，經(jīng)紀人甚至可以成為“SOHO”一族。利用互聯(lián)網(wǎng)進行信息的收集和客戶的聯(lián)絡，完全可以不受工作地點和時間的限制。相比原有中介店鋪雇員模式而言，更具人性化、合理化。

4.2.2 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)特征

房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)模式相對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)紀人，具有以下特征：

第一，自由的工作方式：工作的時間與方式都是由房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人自主安排的，每位獨立經(jīng)紀人都可以合理安排個人的生活與工作時間，相比原有中介店鋪雇員模式而言更具人性化、合理化。

第二，無底薪：房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人每天的經(jīng)紀活動包括收集信息，聯(lián)系客戶、帶看房屋、簽約等等，都需要自己付出成本，相比于傳統(tǒng)經(jīng)紀人的固定底薪方式來說，獨立經(jīng)紀人要承擔更大的壓力和風險。

第三，70%～80%的高額提成：高收益是與傳統(tǒng)經(jīng)紀人最大的區(qū)別所在，也是吸引獨立經(jīng)紀人的重要原因。準確地說，是獨立房產(chǎn)經(jīng)紀人用自己經(jīng)紀業(yè)務收入中的20%～30%的費用，雇傭了一個房地產(chǎn)中介機構為自己的經(jīng)紀業(yè)務提供品牌支持及業(yè)務后續(xù)服務。

4.2.3 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構的關系

房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人是以經(jīng)紀機構作為執(zhí)業(yè)的依托和活動的載體，其經(jīng)紀業(yè)務的完成與經(jīng)紀機構的作用密不可分。但獨立經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構的關系同普通房地產(chǎn)經(jīng)紀人相比有著本質的不同。

首先，獨立經(jīng)紀人不是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的雇員。從執(zhí)業(yè)關系上看，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構并非雇傭與被雇傭的關系。獨立經(jīng)紀人是經(jīng)紀機構的加盟者而非組成人員；從法律關系上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不負有為獨立經(jīng)紀人承接業(yè)務的責任，同時，對于獨立經(jīng)紀人的不當行為經(jīng)紀機構也并不承擔責任；從經(jīng)濟關系上看，對于獨立經(jīng)紀人承攬的業(yè)務，不再由經(jīng)紀機構收取傭金，分配小部分比例給經(jīng)紀人員作為酬勞，而是由獨立經(jīng)紀人與經(jīng)紀機構協(xié)商傭金比例分成。該部分問題將在“房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的經(jīng)紀收入”中詳細探討。

其次，獨立經(jīng)紀人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是合作關系。目前在國內(nèi)，一個經(jīng)紀人要真正做到全部業(yè)務開展流程中自己全部掌握還是有難度的。這種合作關系一方面體現(xiàn)在獨立經(jīng)紀人仍舊不能以個人名義單獨執(zhí)業(yè)，需要掛靠經(jīng)紀機構，并且其最終交易手續(xù)還是要經(jīng)過經(jīng)紀機構來辦理。經(jīng)紀機構作為執(zhí)業(yè)的依托和活動的載體的作用仍然存在；另一方面，經(jīng)紀機構可以為獨立經(jīng)紀人提供企業(yè)品牌、市場行情、法律咨詢、售后服務。目前有些經(jīng)紀機構甚至還可代為收繳在交易過程中產(chǎn)生的費用和稅費，為獨立經(jīng)紀人提供工作平臺和后勤保障。因此，經(jīng)紀機構是他們存在的前提和基礎。在獨立經(jīng)紀人自由開拓業(yè)務的同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是他們的服務平臺和后勤保障。

5 房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人發(fā)展存在的問題

從房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展進程來看，獨立經(jīng)紀人是房地產(chǎn)中介市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著我國房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，經(jīng)紀業(yè)的進一步發(fā)展，我國的房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人也逐漸浮出水面。但是其總的發(fā)展依然緩慢，這說明我國房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的發(fā)展面臨著各種各樣的問題。

5.1 立法層級偏低

在法律層級上，我國目前沒有專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理立法，僅有寥寥幾個條文散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法通則》和《合同法》中，且多屬于普遍性規(guī)定，而非專門性規(guī)定。在行政法規(guī)這一層級，則沒有任何有關房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的規(guī)定。實際上，我國目前主要依據(jù)部門規(guī)章、地方性法規(guī)或規(guī)章，以及大量規(guī)范性文件進行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員管理，這說明我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的立法層級偏低。顯然，這種狀況容易讓人忽視甚至漠視監(jiān)管部門的權威，從而影響房地產(chǎn)經(jīng)紀交易市場的規(guī)范管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

5.2 行業(yè)監(jiān)管不力

行業(yè)管理應由行業(yè)協(xié)會執(zhí)行，這是市場專業(yè)化發(fā)展的需要。當前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會由于相關立法滯后，一方面缺乏專門法來確立行業(yè)協(xié)會監(jiān)管的地位和權威，另一方面對于房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人的違規(guī)操作行為，行業(yè)協(xié)會缺乏足夠的監(jiān)管力度。如今大多協(xié)會依附于政府相關部門，沒有真正代表所有會員企業(yè)的利益，其作用空間有限，缺少整個行業(yè)監(jiān)管的系統(tǒng)思路和辦法。

5.3 誠信體系不健全

目前我國還沒有建立起一套完整的個人誠信體系，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中存在誠信缺失，已經(jīng)是不爭的事實。在媒體上發(fā)布虛假廣告，在合同簽訂中搞文字游戲推卸責任，或對買賣雙方或租賃雙方進行雙向欺詐，攜保證金和購房款潛逃等現(xiàn)象嚴重傷害委托人的利益，影響經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展。誠信體系的不健全，一方面是由于從業(yè)人員素質的參差不齊，各種房地產(chǎn)經(jīng)紀機構魚目混雜，另一方面行政監(jiān)管力度不夠，措施還不完備。成功建立了獨立經(jīng)紀人制度的國家為每一個經(jīng)紀人都建立完善的信用檔案，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀人有違規(guī)操作行為，就會被取消執(zhí)業(yè)資格。

5.4 技術發(fā)展滯后

在不完善的市場競爭中，房源的多少決定著交易量的大小及市場份額的多少，因此企業(yè)與個人往往保護已有信息資源而不愿共享，這勢必造成整個市場的低效率運行以及信息資源和社會資源(包括消費者的時間成本)的嚴重浪費。而美國的MLS(mu1t1plelistingserviee)技術通過特定的軟件技術和網(wǎng)絡手段，使加入該系統(tǒng)的各個獨立中介企業(yè)的所有房源信息形成一個統(tǒng)一的互通體系，大大提高了全行業(yè)促進房地產(chǎn)交易的社會經(jīng)濟功能。目前我國上海、北京等地在房源信息共享方面雖然有很大的發(fā)展，但從企業(yè)的軟件和信息系統(tǒng)的應用，到信息共享，再到產(chǎn)權數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)，信息化還是處在早期階段。一方面政府擁有的房地產(chǎn)交易信息還不能被客觀公正地共享和應用；另一方面房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與經(jīng)紀人之間的信息共享和傭金共享幾乎沒有建立起來。

6 結論

盡管在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展過程中存在的諸多問題，制約了獨立經(jīng)紀人的發(fā)展，但房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人符合經(jīng)紀業(yè)作為一個行業(yè)存在的內(nèi)在價值訴求，有利于行業(yè)的發(fā)展，有利于經(jīng)紀人的發(fā)展，也符合廣大社會置業(yè)者對“誠信”“專業(yè)”的呼喚和“大幅度降低交易成本”的強烈愿望。相信在宏觀政策的引導下、法規(guī)制度的約束下、行業(yè)規(guī)范的指導下，房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人將會逐步成為房地產(chǎn)中介市場的主導力量，并推動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)向更高階段發(fā)展。

[1]孔凡文.房地產(chǎn)經(jīng)紀人[M].大連理工出版社，2002.

[2]陶艷.從經(jīng)紀人理論談發(fā)展我國經(jīng)紀人市場[D].暨南大學，2002，5.

[3]侯科昌.房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人模式的價值取向[EB/OL].房地網(wǎng)博客http://blog.fwwwd.com/houkechang/archive/46357，aspx 2007-12-5.

[4]梁文東.我國房地產(chǎn)中介法律問題研究[D].西南政法大學，2006，4.

[5]成文.房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究[D].華中師范大學，2007，5.