劉旺梅

（江蘇省邳州市房產服務中心，江蘇，邳州）

房地產泡沫的危害與防范措施

劉旺梅

（江蘇省邳州市房產服務中心，江蘇，邳州）

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，影響和帶動了房地產市場的持續(xù)升溫，導胬房價快速上漲，形成房地產泡沫經(jīng)濟，嚴重影響了生產和消費危機，造成社會的不和諧，影響社會的穩(wěn)定。因此，必須深刻認識房地產泡沫的危害性，深入分析泡沫形成的原因，并積極采取有針對性的控制和改進措施，全面保持房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

房地產泡沫；危害與防范措施

房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動其他相關產業(yè)的同步發(fā)展，因而已成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產業(yè)。而正是因為房地產業(yè)的特殊性、相關性以及迅速發(fā)展所帶來的影響，使這一產業(yè)成為了泡沫經(jīng)濟的多發(fā)地，必須引起國家、政府和各級管理人員的高度重視。

一、 房地產泡沫的危害

房地產業(yè)是支柱產業(yè)，相關度高，影響力大，泡沫的形成對國民經(jīng)濟、社會生活等產生著極大的危害，需要引起高度的重視。房地產泡沫產生的主要危害有：

1、增加人們生活生產耗費，造成生產和消費危機

在我國經(jīng)濟得到高速發(fā)展的新形勢下，人們的收入水平得到一定程度的提高，生活質量得到改善。但相對于房價的高速增長，人們的收入增長水平相對較低。因此，人們會更加注重理性消費，具體表現(xiàn)為減少當期消費，把一部分收入存入銀行，以防不測。特別是在高房價面前，更多的人們只能?望房興嘆?，不得不控制和壓縮其他方面的消費支出，從而影響和抑制了房地產對其他相關行業(yè)的拉動作用，不利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

2、加劇金融風險，導致金融危機

據(jù)資料統(tǒng)計，房地產企業(yè)開發(fā)的項目，在其投入的資金中約有20%～30%是從銀行貸款的。建筑公司在施工過程中所需有資金也是向銀行貸款。同時，大部分購房者也向銀行申請了個人住房抵押貸款。以上幾項累加，與房地產項目相關的開發(fā)商、承建商、購房者都需要與銀行打交道。因此，如果一旦房地產泡沫破裂，銀行就會成為最大的買單者，加劇了銀行系統(tǒng)的金融風險。

3、引發(fā)政治和社會危機，影響社會和諧穩(wěn)定

房地產泡沫破裂最終會導致經(jīng)濟危機的發(fā)生，就會造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。而且會直接帶來建筑業(yè)、銀行業(yè)、建材業(yè)等其他相關產業(yè)的連鎖反應，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會可能動蕩不安，易引發(fā)政治和社會危機。在金融危機下，犯罪案件激增。

二、房地產泡沫形成的原因分析

根據(jù)美國經(jīng)濟學家關于?泡沫?的分析，可以理解為在一個連續(xù)的過程中房地產價格的持續(xù)上漲，而且這種價格遠遠高于與之相應的實體價格，最終導致泡沫產生。因此，影響力大，破壞性強，需要認真分析造成泡沫的原因，為控制和消除泡沫的產生提供科學依據(jù)。

1、土地管理制度不健全，行業(yè)管理不完善

土地是房地產行業(yè)的基礎，隨著社會經(jīng)濟的深入發(fā)展和城市化進程的不斷推進，人們對土地的需求與日俱增的, 而土地的供應的相對固定的，從而導致了土地資源的相對不足，泡沫形成的基礎條件就是土地的稀缺性。

另一方面，在土地市場不成熟、制度管理不健全的客觀條件下，地方政府部門對土地市場進行過多的干預，把房地產作為提高效益、保持政績的主要手段，造成了土地和房地產行業(yè)的無序管理，導致了房價的不斷上漲。

2、人們基于對房地產的過度投機行為

無序管理必然產生漏洞，也必然會產生投機行為。人們買房不是為了居住，而是通過炒房賺取差價，時間長了，人就多了，房價在一片?炒聲?中不斷攀升,最終形成房地產泡沫。

3、銀行過度房貸，成為房地產泡沫最大的推手

房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商、建筑企業(yè)都必須擁有雄厚的資金才能在房地產行業(yè)一展身手。而他們的開發(fā)資金、建筑資金主要來源于銀行貸款。在高回報、高利潤的收益影響下，銀行在辦理貸款過程中，往往會違反有關規(guī)定，向開發(fā)商大量發(fā)放貸款，造成過度開發(fā)。對銀行來說，帶來了不小的金融風險。

三、防止房地產泡沫產生的主要措施

泡沫形成和破裂的危害性極大，也有其產生、發(fā)展和破裂的原因，我們必須客觀地加以分析，認真研究，制定措施，防止泡沫產生，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

1、完善土地管理制度，強化土地資源管理

國家要重視和完善土地管理制度，建立和健全房地產業(yè)的監(jiān)控體系，通過稅收管理、土地供應等手段，對房地產業(yè)進行必要的干預和調控，促進土地資源的合理開發(fā)和有效利用，促進環(huán)境資源的優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展。

政府部門要充分發(fā)揮土地管理的職能作用，切實做好協(xié)調、指揮、規(guī)劃、使用和管理工作。根據(jù)城鎮(zhèn)化建設和房地產市場的實際要求，合理規(guī)劃，科學調控，保持各類用地的供應比例和土地的合理供應量。要采取強有力的措施，堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲打擊和查處房地產開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。要根據(jù)市場需求和人們群眾的實際情況，積極調整房地產開發(fā)結構，合理利用土地資源，大力實施?安居工程?，發(fā)展安居型房地產，讓老百姓能買得起房、住得起房，提高人們的幸福指數(shù)。

2、打擊和控制投機行為，遏制投機購房需求

房地產業(yè)中的投機行為包括地方政府和個人兩個方面的行為。這都是因利益追求而實施的投機行為，應予以打擊和控制。

首先，要打擊地方政府的?投機主義?傾向。中央政府要重視加大對地方政府的監(jiān)督和管理，特別是在對政府的績效考核中不能單獨考核業(yè)績指標，還要考慮政府的社會責任、服務意識和群眾的滿意度。這樣，就可以避免政府追求政績而在土地上大做文章或亂做文章的?投機主義?。 自己不參與，自身腰桿硬，政府就能在土地管理中嚴格執(zhí)法，科學調控。

其次，要遏制個人以投資為目的購房需求。房地產作為一個特殊產業(yè)，具有資產和消費品兩重性，正因為如此，才帶來了房地產市場十分活躍的投資環(huán)境。而且，我國房地產實行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)印花稅和個人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產稅和物業(yè)稅。房產投資者正好利用了這一稅收制度的特殊性，大肆進入房地產業(yè)進行?炒房?、?囤房?，擾亂了房地產市場的供求關系，?火爆?的投資交易制造了房地產市場的虛高價格。因此，必須采取強有力的措施，遏制個人以投資為目的購房需求。在具體操作過程中，要執(zhí)行央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》和《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》的有關規(guī)定，并進行更加深入的探討。針對房地產市場的不規(guī)范行為，研究和制定相應的應對政策，如嚴格商品房出售收入個人所得稅、營業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產的投資價值，抑制囤積房產、投機炒作現(xiàn)象。

3、加強金融監(jiān)管力度，合理引導資金流向

與房地產相關的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，加強金融風險防范，從源頭上控制投機資本。 要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平。要加強信用總規(guī)模的控制，加強投資結構的調控，通過利率、產業(yè)政策等手段，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟發(fā)生。重點要強化個人住房貸款管理，禁止發(fā)放?零首付?個人住房貸款，適當提高個人住房貸款比例，增加投機者炒房成本，增加投機炒房風險，讓投機者?望房興嘆?，有利于控制房子價格。

4、完善住房保障制度，實現(xiàn)住宅產品優(yōu)化供給

國家應制定相關的政策和措施，加強經(jīng)濟適用房開發(fā)力度，把經(jīng)濟適用房的建設作為控制房地產市場價格和解決低收入住房的重要手段。同時，進一步完善應住房供給制度，為不同消費人群提供不同價位的商品房，讓所有的老百姓都能住上房，住上滿意的房。

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TU256

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1674-3954（2011）01-0001-01