李麗欽 保定中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 保定 071051

調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略分析

李麗欽 保定中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 保定 071051

文章從當前調(diào)控形勢分析出發(fā)，論述了房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略的必要性，并就如何開展策略調(diào)整提出了實施要點，指出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后發(fā)展的方向。

政策調(diào)控；經(jīng)營策略

Policy regulating; management strategies

隨著城市化進程的加快我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了快速發(fā)展的全面繁榮時期。房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，由2006年的1.9萬億元上升到2010年的4.8萬億元。與此同時平均房價也以每年接近兩位數(shù)的數(shù)字攀升，由2006年每平方米3367元，上漲到2010年的每平方米5025元，年均增速達9.7%。為了穩(wěn)定住房價格，“十一五”期間國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控力度不斷加大，主要從土地供應、信貸控制、打擊炒房、稅收調(diào)節(jié)、市場等方面進行調(diào)節(jié)。2011年調(diào)控政策將會更加嚴厲，如何適應新的形勢是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的問題。

1、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略勢在必行

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力

2009年5月，國務院發(fā)布的《關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，除保障性住房和普通商品住房項目外其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

2009年12月財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。

2011年以來，央行4次提高存款準備金率共2.0%，2次上調(diào)存貸款基準利率共0.5%。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長，充足的資金流至關重要。政府對于開發(fā)項目最低資本金不低于30%的規(guī)定，以及開發(fā)商拿地首付款提高到50%，和不斷提高的利率，意味著前期投入加大給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了不小的資金壓力。企業(yè)面臨融資難，貸款難，開發(fā)成本上升等一系列問題。

1.2 市場競爭加劇，消費需求更加理性

當下房地產(chǎn)市場繁榮，大量其他行業(yè)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨土地競拍、產(chǎn)品銷售等方面的激烈角逐。大量新的開發(fā)項目上市，使消費者面臨更多選擇，消費需求日趨理性。他們在舒適性、輔助功能、環(huán)境配套、保值增值、節(jié)能環(huán)保等方面提出了更高要求。要想在競爭中突出重圍開發(fā)商就必須在質(zhì)量、功能、配套、服務上突出特色，營造自己的競爭優(yōu)勢。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)風險將會增大

首先土地首付比例提高和信貸收緊都增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金投入風險。其次調(diào)控短期措施出臺頻繁、變化過快，導致市場預期不明朗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又面臨決策風險。再次高企的住房價格又增加了市場風險。

目前更加嚴峻的政策環(huán)境：土地購置受限、流動性緊縮、信貸收縮，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來前所未有的壓力與挑戰(zhàn)。企業(yè)要想生存和發(fā)展，就必須研究國家房地產(chǎn)相關政策及房地產(chǎn)走勢，做出相應的測評及判斷，及時進行經(jīng)營策略調(diào)整。

2、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略

2.1 重新進行市場定位

房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關鍵在于市場定位。開發(fā)企業(yè)既要順應國家政策又要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，在政策分析和市場調(diào)查的基礎上進行準確的市場定位，為后期銷售和資金回籠奠定良好基礎。

目前，國家規(guī)定凡新審批、新開工的商品房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。2010年1月，國土資源部提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。以上政策要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房供應結構，集中精力做好普通套型商品住宅的開發(fā)建設，致力于中小戶型中高層住宅產(chǎn)品的開發(fā)。

2.2 保證建筑產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，打造誠信品牌

首先建立企業(yè)品牌的信念，嚴格控制設計質(zhì)量、材料質(zhì)量、建筑及其配套設施的施工質(zhì)量；其次完善建筑功能和配套服務；再次發(fā)掘市場新的消費需求，通過在產(chǎn)品概念風格、環(huán)境配套等方面塑造特色增加產(chǎn)品附加值。為顧客提供高品質(zhì)的產(chǎn)品、功能完善的配套、高效優(yōu)質(zhì)的服務，從而提升企業(yè)信譽，樹立企業(yè)及開發(fā)項目的品牌形象。

2.3、降低建設開發(fā)成本，節(jié)約資金投入

成本控制能力是決定企業(yè)利潤的關鍵因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強化成本控制意識與責任；實施開發(fā)項目全過程成本控制和跟蹤管理，抓好研究立項、規(guī)劃設計、施工、銷售等階段的成本控制；制定成本控制目標，通過技術、組織、經(jīng)濟、合同等措施對現(xiàn)實成本進行動態(tài)調(diào)節(jié)，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。

2.4 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險控制

房地產(chǎn)開發(fā)是高資金、高回報、高風險的行業(yè)?，F(xiàn)代項目的日益復雜和政策環(huán)境的多變使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險增加，適時調(diào)整經(jīng)營策略，加強項目風險控制是必然的選擇。

⑴提高風險防范意識，設立項目風險儲備金。

⑵建立項目風險評價機制。

周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境剖析企業(yè)在項目開發(fā)中的不確定因素，進行風險評價，通過項目前期論證避免盲目投資風險，評估自身融資能力避免財務風險，研究市場和國家政策變化減低政策和市場風險。

⑶通過工程保險和反索賠進行風險轉(zhuǎn)移。

通過購買建筑工程一切險、安裝工程一切險、人身意外傷害保險等保險，以及明確施工單位的合同責任、實施反索賠等有效措施轉(zhuǎn)移項目建設中的風險。

2.5 選擇專業(yè)物業(yè)公司在項目前期介入

良好的物業(yè)管理可以提高建筑產(chǎn)品的附加值，樹立企業(yè)的良好形象。要從品牌、業(yè)績、實力、專業(yè)特色等方面選擇物業(yè)公司。并使其在項目規(guī)劃設計、建設、竣工驗收等階段提前介入。引導其從物業(yè)管理的角度提出合理意見，有助在建設早期發(fā)現(xiàn)問題進行主動控制。督促其在售后物業(yè)管理中，引入現(xiàn)代信息管理平臺，根據(jù)業(yè)主需求制定相應的管理制度，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務。

3、未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應把握市場行情，時刻關注國家各項政策的變化特別是對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，根據(jù)政策情況及時調(diào)整發(fā)展方向。

3.1 改變單一的住宅開發(fā)模式，布局商業(yè)地產(chǎn)

當前住宅地產(chǎn)競爭日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)相對較弱，同時可能獲得更高的收益率。商業(yè)地產(chǎn)因其在功能、位置上的優(yōu)勢具有更高的投資價值，并隨著周邊商圈的發(fā)展而升值。同時在運營方式上選擇更加靈活，可以采用以租代售、先租后售或持有經(jīng)營等靈活的運營方式。

3.2 跨區(qū)域經(jīng)營，向二三線城市轉(zhuǎn)移

目前大城市房價總體水平較高，市場風險加大；土地成本也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)在承受資金壓力的同時面臨更大的風險。相比較而言二三線城市住房價格相對合理，有一定的升值空間，轉(zhuǎn)向二三線城市是不錯的選擇。

3.3 提高科技含量，開發(fā)綠色建筑

未來科技的發(fā)展，要求房地產(chǎn)開發(fā)融合循環(huán)經(jīng)濟理念，開發(fā)綠色建筑。建筑產(chǎn)品的綠色性能會大大提高房產(chǎn)的品質(zhì)，提高投資效益。面對激烈的市場競爭，如果房地產(chǎn)企業(yè)能領先對手選擇開發(fā)會在競爭中提前占領市場，贏得主動權。

總之，開發(fā)企業(yè)要主動適應新的政策變化并結合自身能力調(diào)整市場定位和經(jīng)營策略，采取積極的應對措施保證經(jīng)營效益的穩(wěn)步提高。堅持市場化的商業(yè)思維，從自身條件出發(fā)，明確戰(zhàn)略，找準定位、發(fā)掘特色、創(chuàng)新發(fā)展將是各家房企的必由之路。

［1代春泉，等.房地產(chǎn)開發(fā).清華大學出版社. 2010

［2吳迪，等.中國房地產(chǎn)市場回顧與展望.科學出版社.2010

Based on the analysis of curent regulation situation, the paper discussed the necessity of adjusting management tactics for the real estate companies. Then it put up forwad some implementation guidelines of management strategies adjustment and also pointed out the development direction for the real estate companies in future.

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.12.087