2011年，流動(dòng)性變化帶來(lái)的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要推手。

緊緊相距一天時(shí)間，兩則有關(guān)四川房?jī)r(jià)的重磅消息引起了人們關(guān)注。

2010年12月7日，省政府第72次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)省政府《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ芬?，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實(shí)際，明確在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，具體細(xì)則各市州制定。

2010年12月8日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在北京發(fā)布了“住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010－2011)》”(以下簡(jiǎn)稱《綠皮書(shū)》)。該報(bào)告指出，成都普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％至50％。

兩則消息的面世，仿佛一劑興奮劑，給人們期盼樓市回歸理性而毫無(wú)收獲、氣氛沉悶的心理空間激起了些許漣漪。

四川出新規(guī)

嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

2010年12月7日，省政府《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》指出，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸、稅收政策，抑制不合理住房需求，嚴(yán)格限制炒房和投機(jī)性購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)二手房交易中訂立“陰陽(yáng)合同”等偷逃稅款行為的查處。要加強(qiáng)住房建設(shè)和用地管理，增加住房有效供給，各地保障性住房、棚戶區(qū)改造安置住房和中小套型普通商品住房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％；嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目，住宅用地容積率必須大于1。各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在土地交付1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工3年內(nèi)竣工。要加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，各類棚戶區(qū)居民(職工)住房應(yīng)在2012年前全部啟動(dòng)實(shí)施改造，力爭(zhēng)2013年底前全面完成：設(shè)區(qū)城市要嚴(yán)格落實(shí)省政府關(guān)于在商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建公共租賃住房的要求，有條件的地區(qū)可按上限5％的配建比例建設(shè)。各市州政府要在2011年3月底前制定并公布2012年前(合)各類保障性住房建設(shè)項(xiàng)目和城市棚戶區(qū)改造安置住房項(xiàng)目的供地計(jì)劃?！锻ㄖ芬螅?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實(shí)際，明確在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，具體細(xì)則由各市州制定。

新規(guī)的出臺(tái)，立即受到眾多網(wǎng)友的歡迎，名叫“岷江放歌”的網(wǎng)友在四川吧里說(shuō)：“毫無(wú)疑問(wèn)這是一個(gè)好消息!政府開(kāi)始動(dòng)真格了，房?jī)r(jià)將回歸理性只是時(shí)間問(wèn)題!”“巴山一郎”在成都吧里說(shuō)：“我期盼著更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)高得離譜r

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)究竟有多高?

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的“綠皮書(shū)”指出，全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5％，其中福州、杭州泡沫指數(shù)最高。

分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50％以上。

泡沫較高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％至50％的城市有：北京、深圳I、武漢、長(zhǎng)春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽(yáng)、上海、鄭州和成都。

存在一定的泡沫，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10％以上30％以下的城市有：南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧和長(zhǎng)沙。

泡沫較低，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10％以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、廈門(mén)、海口、銀川、烏魯木齊。

“綠皮書(shū)”解釋稱，泡沫指數(shù)的取值在0－1之間，泡沫指數(shù)越大，說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。“綠皮書(shū)”同時(shí)指出，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的估值存在誤差，不能僅依據(jù)房?jī)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jī)r(jià)的走向。

成都房市究竟有沒(méi)有泡沫?有沒(méi)有30-50％那么高的比例?省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東認(rèn)為，樓市存在泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)。作為西部地區(qū)的特大中心城市，成都當(dāng)然也不例外。但泡沫究竟有多大?部分人覺(jué)得“綠皮書(shū)”應(yīng)該是權(quán)威性的，而另外一些人卻認(rèn)為，按照目前成都的房?jī)r(jià)來(lái)看，與一線城市的房?jī)r(jià)還有很大差距，雖然成都房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在泡沫，但沒(méi)有想象的那樣糟糕。

2011年三大因素左右房?jī)r(jià)

雖然在房地產(chǎn)泡沫程度上意見(jiàn)紛紜，但希望調(diào)控房?jī)r(jià)讓其回歸理性卻是眾望所歸。

盤(pán)點(diǎn)2010年的房地產(chǎn)發(fā)展，調(diào)控是無(wú)法繞過(guò)的關(guān)鍵詞。從4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”、9月29日再次出臺(tái)的“新國(guó)五條”，再到近段時(shí)間各部委密集出臺(tái)的一系列政策文件，黨中央、國(guó)務(wù)院遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭的決心堅(jiān)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度持續(xù)加大。

盡管調(diào)控政策相繼出臺(tái)，但從有關(guān)數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回落，房企資金鏈的壓力也并不大。

北京大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)投資研究所研究員馬光遠(yuǎn)的一段話比較幽默，也很具認(rèn)同感。他說(shuō)，如果說(shuō)美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是塑料做的，日本的是羊皮做的，那么，中國(guó)的泡沫很可能是用全球最堅(jiān)固的皮質(zhì)做的，任憑你吹得再大，其依然具有絕對(duì)的堅(jiān)韌性。之所以堅(jiān)固，當(dāng)然不是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，而是說(shuō)制約房?jī)r(jià)的因素很多都并非經(jīng)濟(jì)因素。

那么，2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)將是個(gè)什么樣子?人們期待的房?jī)r(jià)回歸理性果真會(huì)到來(lái)嗎?

近期以來(lái)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、中國(guó)人民大學(xué)等獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“2011年房?jī)r(jià)將下調(diào)20％”的預(yù)測(cè)，也有“政策放松后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈”的推斷。

《中國(guó)證券報(bào)》消息稱，2011年，流動(dòng)性變化帶來(lái)的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要推手。該報(bào)報(bào)道說(shuō)，2011年國(guó)內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會(huì)明顯下降，而城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)先于土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。目前，房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控叉不可能一蹴而就，因此，房?jī)r(jià)在階段性波動(dòng)后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。

房產(chǎn)稅開(kāi)征能否“治療”高房?jī)r(jià)

作為抑制房?jī)r(jià)的手段之一，房產(chǎn)稅的征收被視為一劑猛藥。而進(jìn)入新一輪五年規(guī)劃，房產(chǎn)稅的征收也被視為改變地方政府土地財(cái)政的重要手段。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房產(chǎn)稅征收是“早晚的事”。

針對(duì)上海與重慶將作為首批試點(diǎn)城市即將征收房產(chǎn)稅，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，“有這種可能性”。他稱，上海、重慶房產(chǎn)稅征收的方案都已上報(bào)。何時(shí)推出只等財(cái)政部等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

盡管不少人對(duì)房產(chǎn)稅寄予厚望，希望能“挽狂瀾于既倒”。但住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房產(chǎn)稅并不能解決目前樓市的困境。王玨林認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)要加快法制建設(shè)和管理。房地產(chǎn)稅只能在條件成熟后分批推進(jìn)，成熟一個(gè)，批準(zhǔn)一個(gè)。

鏈接

看世界各國(guó)如何征收房產(chǎn)稅

美國(guó)

從目前的情況來(lái)看，美國(guó)大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在0.8％－3％之間，并以1.5％左右的稅率水平居多。房產(chǎn)稅的稅率每年由地方政府根據(jù)各種預(yù)算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會(huì)有所不同，并且處于不斷的調(diào)整變化之中。舉例來(lái)說(shuō)，如果某個(gè)地方政府的一年開(kāi)支為2億美元，這個(gè)地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2％。假如過(guò)了一年，這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房?jī)r(jià)有所提高，房產(chǎn)估價(jià)的總額上漲為200億美元，但地方政府的開(kāi)支若維持2億美7LT-變的話，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率反而會(huì)下降一個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，不一定房?jī)r(jià)上漲了，房產(chǎn)稅也必然會(huì)跟著水漲船高。

韓國(guó)

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，韓國(guó)政府于2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75％－2％之間。此外，韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對(duì)彖是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，也是根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率相應(yīng)不同。因此，如果將財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會(huì)承擔(dān)更重的賦稅。

日本

上世紀(jì)50年代，日本在地方稅制改革中引進(jìn)了固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理。固定資產(chǎn)稅主要對(duì)土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。土地包括住宅、農(nóng)田、森林、牧場(chǎng)、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產(chǎn)權(quán)所有者，有義務(wù)向所在的市町村繳稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4％。

德國(guó)

房產(chǎn)稅是地方稅，有專門(mén)的《房產(chǎn)稅法》。計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5％后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。例如，一房產(chǎn)近140平方米，按此規(guī)定，計(jì)算的結(jié)果是每年分李度交納900余歐元。這一數(shù)字相對(duì)固定，因?yàn)椤敖y(tǒng)一的征稅值”在德國(guó)西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1目的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實(shí)際上沒(méi)有做到，所以德國(guó)目前認(rèn)為此征稅值低于實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值。