中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)青春期的副產(chǎn)品，地標(biāo)幻想者的未竟事業(yè)，海外基金攫取財(cái)富的天然溫床——有關(guān)摩天大樓的權(quán)謀與煉金術(shù)

2003年，剛加入摩根士丹利房地產(chǎn)基金的蓋斯·彼得森前往上海地產(chǎn)代表處赴任。臨行前，他對(duì)在香港的上司說，中國(guó)房地產(chǎn)的大派對(duì)要開始了，我們必須去“搶個(gè)座位”。

5年后，彼得森在摩根士丹利中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管位置上離任，旋即，他因涉嫌違反美國(guó)《反海外腐敗法》被摩根士丹利解雇，并遭到美國(guó)司法機(jī)關(guān)調(diào)查。但這一代價(jià)或許是值得的，此時(shí)的摩根士丹利在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上賺得盆滿缽滿，這與他們歐美同事的慘淡經(jīng)營(yíng)形成鮮明對(duì)比。

4月15日，摩根士丹利披露了地產(chǎn)私人股本行業(yè)史上最大虧損，其規(guī)模為88億美元的第六期國(guó)際基金，或?qū)⒖s水六成。一天之后，深陷“欺詐門”丑聞的高盛亦傳出其持有的全球地產(chǎn)基金損失殆盡，受美國(guó)及德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拖累，原本總額18億美元的基金只剩下3000萬美元，

此時(shí)，摩根上丹利在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已搭建起一個(gè)龐大的資產(chǎn)王國(guó)：包括一家投資銀行、一家國(guó)內(nèi)銀行、兩家基金公司以及6個(gè)地產(chǎn)投資基金和一些數(shù)量不詳?shù)乃侥蓟饛?003年開始，摩根士丹利成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最為活躍的投資者，在上海、北京、廣州、南京等中心城市共投資了10多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，涉及金額超過100億人民幣。

業(yè)內(nèi)公認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，摩根士丹利涉足的每一個(gè)項(xiàng)目都能保證盈利。最新的消息顯示，彼得森操盤的第一個(gè)項(xiàng)目上海豪宅錦麟天地近期即將脫手，其與Alpha基金已達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，售價(jià)或?yàn)?1億人民幣。在2003年，彼得森接盤的代價(jià)是869萬美元，即使算上后續(xù)的投入，其仍將獲得超過1倍的利潤(rùn)。

“在金融危機(jī)之后，摩根士丹利、高盛等大行在中國(guó)收緊了錢袋，掛牌出售很多項(xiàng)目，但這與他們的老基金即將到期贖回不無關(guān)系?！睆?fù)地集團(tuán)總裁助理兼國(guó)際資本與合作總監(jiān)常春向《環(huán)球企業(yè)家》指出，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率和人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期，新基金仍舊渴望著卷土重來。事實(shí)上，中國(guó)業(yè)務(wù)已成為所有海外基金粉飾商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂的最后遮羞布。

但就此得出彼得森的故事還能繼續(xù)的結(jié)論，還為時(shí)過早，彼得森頗具戲劇性的退場(chǎng)只是摩根士丹利在中國(guó)行事風(fēng)格的一個(gè)官方不完整總結(jié)。包括錦鱗天地、重慶的爛尾樓項(xiàng)目等在內(nèi)，摩根士丹利所涉獵的大多數(shù)爛尾樓都或多或少的涉足灰色地帶。而摩根士丹利房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在華的整個(gè)歷程，實(shí)則也是中國(guó)天際線爭(zhēng)奪戰(zhàn)的一個(gè)縮影。

過去10年，伴隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一波熱潮，爛尾樓的數(shù)量也達(dá)到一個(gè)高峰。原因很簡(jiǎn)單——有太多不專業(yè)的人士進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。“中國(guó)還是屬于人際社會(huì)，只要有一點(diǎn)關(guān)系，能弄到一塊地，自己湊點(diǎn)資金就能先啟動(dòng)?！痹酝顿Y爛尾樓為主業(yè)的香港國(guó)匯集團(tuán)董事局主席武鎮(zhèn)國(guó)向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

這些人往往對(duì)摩天大樓的后續(xù)資金缺乏基本的預(yù)判，加之對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)操并不專業(yè)，一旦資金出現(xiàn)問題就容易出現(xiàn)爛尾。而歷次房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)融資的限制，也是爛尾樓的一個(gè)催化劑。相比而言，在香港這種房地產(chǎn)成熟市場(chǎng)，爛尾樓就難覓蹤跡。

“越是為世界500強(qiáng)準(zhǔn)備，目標(biāo)越遠(yuǎn)大的樓，越是容易爛尾?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)《環(huán)球企業(yè)家》說，這些不切實(shí)際的雄心很多會(huì)變成城市核心區(qū)的一塊塊傷疤、這給了狩獵者進(jìn)入的絕佳時(shí)機(jī)，

當(dāng)政府忍受不了這些傷疤，決定盤活資產(chǎn)時(shí)，那些嗅覺靈敏的中間人隨即尋跡而來。他們洞悉政府的算盤，也可以輕易了解爛尾樓的前世今生與復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而能以低廉的價(jià)位接手。但在大多數(shù)時(shí)候，他們并不對(duì)爛尾樓怎么投入，只是轉(zhuǎn)手他人。最后的接盤者注入資金，開發(fā)完畢并最終選擇持有物業(yè)或者出售。

中間人是這一鏈條上的核心，這是一個(gè)極其隱秘的小圈子，他們洞悉政府對(duì)爛尾樓的各種處置政策和方案，在政商兩界左右逢源。找到他們，足所有掘金者美夢(mèng)成真的不二法門。這正是彼得森所擅長(zhǎng)的。

狩獵者

2003年7月14日，經(jīng)由上海水業(yè)集團(tuán)，摩根士丹利以869萬美元收購了準(zhǔn)爛尾項(xiàng)目錦麟天地雅苑25％的股權(quán)，這是彼得森在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)投資的第一單物業(yè)。

在中國(guó)這樣看起來紛雜無比的市場(chǎng)里，彼得森因善于編織關(guān)系網(wǎng)而被同事稱為“人際蜘蛛”。多年在中國(guó)上學(xué)及工作的經(jīng)歷，讓彼得森普通話說得比很多中國(guó)人還好。還會(huì)唱越劇

摩根士丹利在不到一年里便獲得了超過預(yù)期30％的收益，多年以后這筆交易仍讓彼得森得意不已。不過從上海永業(yè)集團(tuán)拿到的驚人低價(jià)，也成為他日后黯然去職的灰色背書。

據(jù)一位不愿具名的上海永業(yè)員工透露，錦麟天地雅苑最早為兩家新加坡公司投資開發(fā)，后因1997年亞洲金融危機(jī)，投資方出現(xiàn)資金問題中途停建。上海永業(yè)在1997年斥資925萬美元收購到30％的股權(quán)，但在6年之后，其出讓25％股權(quán)給摩根士丹利時(shí)只要價(jià)8697Y美元，這與上海房地產(chǎn)期間的巨大漲幅形成鮮明反差。

據(jù)本刊調(diào)查，吳永華曾任上海盧灣區(qū)房地局修建科的科長(zhǎng)，1997年吳永華負(fù)責(zé)組建永業(yè)集團(tuán)，擔(dān)任法定代表人。在2007年原上海新黃浦集團(tuán)董事長(zhǎng)吳明烈被雙規(guī)后不到兩個(gè)月，吳永華主動(dòng)辭職。吳永華在錦麟天地有一套住宅，錦麟天地一般戶型都在140平米以上，均價(jià)在8萬元一平米，倘若以此計(jì)算，吳永華僅此套房產(chǎn)就價(jià)值超過千萬。此外，吳永華的女兒曾在摩根士丹利上海辦事處任職，負(fù)責(zé)摩根士丹利開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目。摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)還聯(lián)合成立過“上海永威置業(yè)有限公司”，共同投資13億元獲得上海盧灣區(qū)核心地區(qū)一幅商業(yè)用地，這家公司的法人代表正是彼得森。

在此之后的很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，與具有深厚政府背景的企業(yè)合作成為摩根士丹利在華的保留節(jié)目。在其全國(guó)十多個(gè)爛尾樓收購案中，上海永業(yè)集團(tuán)、上海盛融投資有限公司(上海國(guó)資委獨(dú)資企業(yè))、中金豐德投資控股有限公司經(jīng)常參與其中。摩根士丹利的外資身份加上國(guó)企的深厚背景，讓其在收購爛尾樓的談判中無往不利。

香港國(guó)匯集團(tuán)董事局主席武鎮(zhèn)國(guó)就曾被這樣的組合迷惑。國(guó)匯集團(tuán)是一家海外基金旗下的投資機(jī)構(gòu)，集團(tuán)總部設(shè)于美國(guó)加州。2008年初。武鎮(zhèn)國(guó)從摩根士丹利在重慶的一個(gè)爛尾樓擊鼓傳花游戲中全身而退，并自此斷絕了做爛尾樓生意的年頭。

2003年9月，重慶市政府計(jì)劃通過司法拍賣的形式盤活全市90多座爛尾樓。消息傳出不久，中金豐德與摩根士丹利向重慶市政府表達(dá)了興趣。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，重慶市政府高度重視并且在各個(gè)方面給予摩根士丹利方便，將33棟爛尾樓提供給其篩選。摩根士丹利第一次選出13棟爛尾樓，后又從中篩選出6棟作為最終收購目標(biāo)。此后，重慶政府將這些爛尾樓打包，并制定了一個(gè)為摩根士丹利量身定制的拍賣方式。為了表示對(duì)投資者的誠(chéng)意。重慶方面還召開了有關(guān)部門的聯(lián)合會(huì)議。為其提供了各種稅費(fèi)優(yōu)惠方案，并約定這些項(xiàng)目不得再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這期間，代表摩根士丹利談判的正是中金豐德。

武鎮(zhèn)國(guó)曾調(diào)查過中金豐德的背景，他驚訝地發(fā)現(xiàn)這家籍籍無名的公司竟然與所有頂尖的國(guó)際投行在不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)上有密切合作關(guān)系。而其工商登記資料資本金一欄中還有“占有國(guó)有資產(chǎn)7.3億”的字樣?！爸薪鹭S德的人說他們是財(cái)政部設(shè)立的，我對(duì)此理解為，中金豐德就是財(cái)政部設(shè)立在香港，讓四大資產(chǎn)管理公司與外資對(duì)接處置不良資產(chǎn)的窗口?！弊罱K，摩根士丹利以3.3億拍賣底線價(jià)格，將6棟爛尾樓收入囊中，而武鎮(zhèn)國(guó)隨即成為接盤者。

在中國(guó)這樣看起來紛雜無比的市場(chǎng)里，彼得森因善于編織關(guān)系網(wǎng)而被同事稱為“人際蜘蛛”。與其有過合作的發(fā)展商曾向《環(huán)球企業(yè)家》透露，這位出生在新加坡的美國(guó)人沒有很深的學(xué)歷背景，但多年在中國(guó)上學(xué)及工作的經(jīng)歷，讓彼得森普通話說得比很多中國(guó)人還好，他甚至還能講上海話、唱越劇。

在加入摩根士丹利之前，彼得森曾在國(guó)內(nèi)一家地產(chǎn)公司任職，政商各界關(guān)系深厚，工作方式也充斥著中國(guó)商界獨(dú)特的江湖味；無論到哪里，他都能非常迅速地編織一個(gè)關(guān)系網(wǎng)并加以利用。這種強(qiáng)大的本土化生存能力，讓彼得森在三年后即升任摩根士丹利中國(guó)區(qū)地產(chǎn)主管，渴望掘金中國(guó)樓市的摩根士丹利在他的帶領(lǐng)下亦迅速擴(kuò)張。在彼得森于2009年“行賄門”事發(fā)后。上述發(fā)展商感嘆說：“他行賄一點(diǎn)都不奇怪。不過，在這個(gè)領(lǐng)域完全不沾這事也難?！?/p>

在摩根士丹利進(jìn)軍中國(guó)之前，上海乃至中國(guó)內(nèi)地都甚少有海外基金進(jìn)入。但隨著摩根士丹利在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)上深耕，眾多海外基金紛紛效仿。至2005年下半年，在人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期下，大量投資者瘋狂涌人，購買對(duì)象均是高檔寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)。包括高盛、麥格理銀行、荷蘭國(guó)際集團(tuán)、雷曼兄弟、羅斯福基金等大行均魚貫入場(chǎng)，不斷將一線城市的標(biāo)志性寫字樓收入囊中。

危險(xiǎn)的接盤

在2005年，武鎮(zhèn)國(guó)是無數(shù)窺視爛尾樓市場(chǎng)的新進(jìn)入者之一。他能夠進(jìn)入的一個(gè)前提是，在摩天大樓上游資源占盡優(yōu)勢(shì)的摩根士丹利，事實(shí)上甚少參與后期的商業(yè)開發(fā)和零散出售。大多數(shù)情況下，他們先以委托合作伙伴清理債權(quán)，然后尋找下一個(gè)接盤者。

有接近中金豐德的知情人透露，重慶項(xiàng)目還沒有辦完收購手續(xù)，摩根士丹利就跟中金豐德表示“趕緊找人接盤”。在2004年8月，尚沒有和重慶政府達(dá)成最終協(xié)議的情況下，中金豐德即找到國(guó)匯集團(tuán)武鎮(zhèn)國(guó)兜售這6棟爛尾樓。在進(jìn)行了一個(gè)月限定期的調(diào)查后，急于進(jìn)入不良資產(chǎn)領(lǐng)域淘金的武鎮(zhèn)國(guó)就與摩根士丹利達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議。國(guó)匯最終接下其中的5棟，支付給摩根士丹利的實(shí)際“中介費(fèi)”為3000萬元港幣。

“我當(dāng)時(shí)很佩服摩根士丹利的眼光，5棟爛尾樓處在繁華地段不說，主體工程都已經(jīng)完工，看上去只要有資金啟動(dòng)，都將是非常好的項(xiàng)目?！蔽滏?zhèn)國(guó)回憶到，但將這5棟寫字樓買下來后，他才看到了硬幣的另一面。按照協(xié)議，付完款后政府應(yīng)該在一個(gè)月內(nèi)把開工許可證、銷售證及法律文件審批下來。但事實(shí)是，為了這些證件國(guó)匯集團(tuán)整整花了三年時(shí)間。“要是沒有后來引入的合作伙伴、國(guó)資背景的深創(chuàng)投幫助，我們估計(jì)要耗更久?！蔽滏?zhèn)國(guó)回憶。

更讓武鎮(zhèn)國(guó)感到絕望的是，他買下的5棟爛尾樓每一棟都有一堆麻煩。比如其中有一個(gè)占地面積才500平米的樓有二十多層高，買之前他們想重新包裝后當(dāng)做小戶型來賣。但買完后才發(fā)現(xiàn)整棟大樓都需要加固，而且沒有停車位。武甚至想過把樓炸掉重新蓋，但成本核算上又不劃算。最終，這棟樓被政府收回，炸掉改造成了市政綠地。

在2008年初，終于拿到了所有證件及許可后，武鎮(zhèn)國(guó)做的第一個(gè)決策就是不再自己開發(fā)，趕緊把這五棟樓打了一個(gè)包，總價(jià)加了幾千萬賣給了香港瑞安建業(yè)。從此以后，國(guó)匯集團(tuán)再也不碰爛尾樓了。

“能從這五棟爛尾樓里賺到錢，真是太幸運(yùn)了。這里充滿了不可預(yù)知的問題，我們也差點(diǎn)第二次爛尾了?！蔽滏?zhèn)國(guó)透露，盡管過去了5年，但這5棟被倒賣了三次的爛尾樓仍沒有盤活。

最終能在重慶項(xiàng)目上獲利，對(duì)于武鎮(zhèn)國(guó)而言是一個(gè)意外之喜。但他認(rèn)為這多少源于當(dāng)初與政府的談判時(shí)，要求對(duì)方協(xié)助其設(shè)立了5個(gè)有外資獨(dú)資甲級(jí)發(fā)展商牌照的項(xiàng)目公司。有了這個(gè)牌照意味著外資進(jìn)入項(xiàng)目公司不用再通過商務(wù)部、外匯管理局的額外審批。在2008年外資豪賭人民幣升值時(shí)，讓海外資金快速進(jìn)入中國(guó)而且在房地產(chǎn)這個(gè)最大資產(chǎn)上落地，曾是令很多基金夢(mèng)寐以求的事情。

武鎮(zhèn)國(guó)相信，在向外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目包時(shí)，這5個(gè)牌照給他平添了不少砝碼。最終的接盤者瑞安建業(yè)在2005年開始在內(nèi)地收購爛尾樓，2007年其分拆出的中華匯房地產(chǎn)有限公司在英國(guó)AIM成功上市。隨后的一年內(nèi)，中華匯斥資約7億美金，在中國(guó)內(nèi)地又收購了至少10多處爛尾樓。對(duì)于后者而言，這外資牌照無疑讓其更容易將海外資金快速、便捷地注入到開發(fā)項(xiàng)目上。

這多少透露了一個(gè)信息，對(duì)于海外基金而言，商業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)值或許并不是最重要的。比如摩根士丹利的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，摩根士丹利投入大量資金重新定位、裝修，但其最終確定的餐飲和娛樂定位注定沒有太高的租金回報(bào)。不過對(duì)于摩根士丹利而言，租金并不是其衡量投資的重要標(biāo)尺。背靠歐美雄厚的資金實(shí)力以及在主流基金圈子里的人脈，摩根士丹利更傾向于一次性賣出整棟樓，而不是像一般投資者那樣在意市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)?！澳Ω康だ膬?yōu)勢(shì)在于他們能等得起，”武鎮(zhèn)國(guó)說，“在中國(guó)時(shí)間會(huì)抹平一切爛尾樓。他們遲早會(huì)等到下一個(gè)買家接盤?！?/p>

對(duì)于爛尾10幾年的上海東海廣場(chǎng)而言亦是如此。這個(gè)當(dāng)年的地標(biāo)性建筑曾在輾轉(zhuǎn)于上海社保資金、開開集團(tuán)、綠城后，摩根士丹利于2006年以19億人民幣接手，最終在2009年以24.5億元售于SOHO中國(guó)。

煉金術(shù)

“在基金的眼里，摩天大樓與其它生意沒有任何不一樣的地方，只要有人寫了漂亮的報(bào)告，他們就敢投?！币晃辉鴧⑴c摩根士丹利數(shù)次并購的專業(yè)律師說，基金僅僅是一個(gè)投機(jī)者。

在驚心動(dòng)魄的上游爭(zhēng)奪戰(zhàn)之下，真正賦予爛尾的天際線生命的是最終的接盤者。拋開爛尾樓上游的灰色利益輸送和賭人民幣升值訴求，爛尾樓仍是一個(gè)令人眼熱的存量市場(chǎng)

它們大多價(jià)格低廉，位置也都不錯(cuò)，如果能夠重新注入資金并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，投資者的回報(bào)會(huì)相當(dāng)客觀。只不過他們用的是另一種煉金術(shù)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹正是最著名的爛尾樓煉金者。因從華遠(yuǎn)集團(tuán)手里接下爛尾多年的民源大廈、SOHO尚都及北京公館等項(xiàng)目，并迅速以高價(jià)售罄，潘以“爛尾樓終結(jié)者”自居。他也藉此躋身中國(guó)本土最成功的商業(yè)地產(chǎn)商行列。

但SOHO的這一模式與其越來越難在招牌掛市場(chǎng)拿到地不無關(guān)系。最新消息顯示，即將于三月內(nèi)推出北京CBD核心區(qū)中的14幅土地很有可能規(guī)定，建成物業(yè)將由開發(fā)商自持不得散售，以散售模式為最核心業(yè)務(wù)的潘石屹極有可能與此無緣。相形之下，爛尾樓似乎成為潘石屹無奈的第二選擇。

在這個(gè)大多數(shù)人視為畏途的陌生水域，50歲的李貴斌是一匹黑馬。2004年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長(zhǎng)。2004年下海經(jīng)商后，他在一次偶然的機(jī)會(huì)中接手了當(dāng)?shù)氐囊患覡€尾商場(chǎng)，僅3個(gè)月時(shí)間他就遭到了商戶的退場(chǎng)逼宮。但在重新規(guī)劃后他的冒險(xiǎn)取得了成功。

在2005年春天李貴斌赴美國(guó)考察時(shí)，他發(fā)現(xiàn)自己的嘗試原來可以當(dāng)成一門長(zhǎng)久的生意來做。“美國(guó)有一家公司叫做五兄弟，也是專門收購商業(yè)爛尾樓，他的規(guī)模已經(jīng)排進(jìn)了美國(guó)開發(fā)商的前十名。”在李看來，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)上百年的發(fā)展歷程，爛尾樓的存在是一種常態(tài)。他打算在中國(guó)復(fù)制這樣的商業(yè)模式。

對(duì)于爛尾商業(yè)的投資者而言，未來的確存在著大量收購機(jī)會(huì)，華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎指出，多數(shù)爛尾樓的復(fù)活是建立在快速回籠資金的基礎(chǔ)上。

2009年年末，北京西客站北廣場(chǎng)東側(cè)，李貴斌將爛尾了10年的海天廣場(chǎng)改名為“光耀東方廣場(chǎng)”推向市場(chǎng)。由于是準(zhǔn)現(xiàn)房，開盤價(jià)僅為2.3萬至2.5萬元／平米，僅用時(shí)一天光耀東方廣場(chǎng)500套房源就告售罄。李貴斌盤活海天廣場(chǎng)僅用了3個(gè)月。這完全依仗一個(gè)包括收購、改造、運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)：由專業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)專門對(duì)接債權(quán)人，解決好收購項(xiàng)目的一切法律糾紛和遺留問題；由專業(yè)化的工程團(tuán)隊(duì)完成改造和裝修；再組建光耀東方在本地的商業(yè)管理公司，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)。這種二次運(yùn)營(yíng)大多以定位于流行時(shí)尚“店中店”業(yè)態(tài)進(jìn)行重新包裝，提升爛尾樓項(xiàng)目的價(jià)值并從中獲利。

2005年11月，李貴斌將光耀東方總部遷至北京。在他的計(jì)劃表上，至2010年底，光耀東方的銷售額要從去年的40億跨越至150億，持有的商業(yè)面積達(dá)到50萬平米，并初步完成在16個(gè)城市的圈地運(yùn)動(dòng)。“今年光耀東方將再收購4個(gè)爛尾樓。”4月26日，李貴斌向《環(huán)球企業(yè)家》透露。對(duì)于選擇商業(yè)爛尾項(xiàng)目方面，李貴斌一直奉行三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：位于核心商圈、地級(jí)市以上的城市，以及原產(chǎn)品本身品質(zhì)不能太差。

但在未來，李貴斌尚有很多考驗(yàn)。嘉億引領(lǐng)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄂麗華指出，外資企業(yè)與本土企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理上有很大區(qū)別。對(duì)外資而言，投資者是投資者，管理者是管理者，他們只做自己擅長(zhǎng)的，不擅長(zhǎng)的都請(qǐng)第三方來做；而國(guó)內(nèi)開發(fā)商會(huì)節(jié)約成本，不愿意肥水外流，這對(duì)于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力提出了挑戰(zhàn)。李貴斌自信他的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)沒有問題，“我們40多位高管來自萬達(dá)、太平洋百貨、銅鑼灣、賽特等知名的企業(yè)?！崩钯F斌說，“這件事沒什么科技含量，關(guān)鍵看經(jīng)驗(yàn)。”他說。