應(yīng)當(dāng)將中國的房地產(chǎn)市場培育成真正的消費品市場，而非像股票一樣炒作投資的資產(chǎn)市場。

進入9月，樓市到了傳統(tǒng)意義上的銷售旺季——“金九銀十”。嚴(yán)厲的調(diào)控政策在執(zhí)行數(shù)月之后，樓市未觸底即開始反彈，價格依然居高不下，有些地方甚至“量價齊升”。樓市調(diào)控似乎又一次被逼到了“該出手時就出手”的當(dāng)口。

樓市調(diào)控新政的目標(biāo)，就是要通過抑制不合理的需求來抑制價格的非理性上漲，通過節(jié)制過度投機行為來整肅市場秩序，通過擴大住房供應(yīng)量，尤其是加大保障性住房建設(shè)來平衡供需，特別是讓中低收入者看到希望。本質(zhì)上，新政的主要使命并不是規(guī)定一個降價幅度，而是要真正解決樓市當(dāng)中的一些長期性、結(jié)構(gòu)性問題。

先說“抑制價格的非理性上漲”，其實就是希望采取措施后，讓已非理性上漲到相當(dāng)高度的房價回落到一個合理的區(qū)間，防止房地產(chǎn)市場堆積過多的泡沫，為中國經(jīng)濟的發(fā)展排除隱患。但是樓市調(diào)整新政執(zhí)行后，房價并未真正回落，為什么?從歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果看，屢調(diào)屢挫，每次調(diào)控過后，房價總是回以報復(fù)性的上漲。這種歷史的形成是和決策當(dāng)局密不可分的。

決策當(dāng)局在當(dāng)期制定和公布的最優(yōu)政策，到下一期執(zhí)行時已不是最優(yōu)的政策，從而，決策當(dāng)局有食言和放棄以前政策的激勵，這種“事前最優(yōu)性”和“事后最優(yōu)性”的不一致，就是由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年發(fā)現(xiàn)并確立的“動態(tài)不一致性理論”。歷次房地產(chǎn)調(diào)控失靈，正是陷入了“動態(tài)不一致性”的魔咒。每當(dāng)房產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行一段時間后，政府就會發(fā)現(xiàn)繼續(xù)收緊政策已不是最優(yōu)的政策選擇，于是乎相機抉擇地逐漸放松調(diào)控力度，房價由此獲得喘息并卷土重來。因此，樓市的“利益相關(guān)者”，特別是賣者與買者都經(jīng)驗主義地用“讓歷史告訴未來”的適應(yīng)性預(yù)期方式，都無法得到房價下行的預(yù)期。多數(shù)人得出的理性的經(jīng)濟邏輯是:世界經(jīng)濟前景惡化和中國經(jīng)濟下滑的宏觀經(jīng)濟形勢很難支持房價下跌，中國經(jīng)濟增長方式尚未轉(zhuǎn)型，新的經(jīng)濟增長引擎尚未形成的現(xiàn)實不支持房價下跌，土地財政難以解決，投資渠道狹窄的障礙不支持房價下跌，宏觀調(diào)控和刺激經(jīng)濟的政策兩難不支持房價下跌，房地產(chǎn)商的抱團取暖和不時出現(xiàn)的調(diào)控雜音不支持房價下跌。當(dāng)下在房地產(chǎn)市場“非理性的繁榮”條件下，房價的定價早已不是需求、供給那么簡單的模式了，政府、房地產(chǎn)商、消費者、投機客等與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟主體均是左右房價的力量，他們間的搏弈結(jié)果形成了房地產(chǎn)的均衡房價預(yù)期。于是，盡管此次房地產(chǎn)調(diào)控力度不可謂不大，可是到目前為止，仍然看不出房價將持續(xù)下行的跡象。由此可見，在長時期中，相機抉擇的調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，卻會帶來嚴(yán)重的負(fù)面后果，最突出的是損害政府調(diào)控的聲譽，增大下一輪調(diào)控的成本。破解“動態(tài)不一致性”最重要的是要積累政府調(diào)控聲譽，引導(dǎo)和管理市場預(yù)期，建立市場預(yù)期向政策意愿收斂的有效機制。目前可宣布對房價上漲進行調(diào)控的目標(biāo)區(qū)間，也可以基于對某些指標(biāo)變量，進行量化監(jiān)控和采取措施的事前承諾。政府因此可建立“一致性規(guī)則”。在執(zhí)行規(guī)則中，增加政策透明度，引導(dǎo)市場形成合理預(yù)期。這樣做的最大好處在于會消除市場預(yù)期與政策背離的實體經(jīng)濟基礎(chǔ)。樓市調(diào)控還須出手。

再說“節(jié)制過度投機行為來整肅市場秩序”。這一條，關(guān)鍵是“節(jié)制”、“投機”。樓市調(diào)控新政置節(jié)制投機為重中之重，但為什么投機之潮依然退不下去呢?究其根本，中國人少得可憐的替代性儲蓄渠道當(dāng)是主要原因。若以一種對市場靈敏的金融體系研判，中國的利率要比現(xiàn)行利率高出300多個基點。目前一年期存款利率只有2.25%，明顯低于CPI增幅(8月份CPI為3.5%)，而和上半年名義GDP16.7%的增速相比，存款利率根本不在同一水平線上。所以，把錢存在銀行就是一樁虧本買賣。這種金融限制，迫使中國人尋找銀行以外更有利于對沖通貨膨脹的投資渠道。但在中國資本賬戶受到限制的情況下，多數(shù)存款人只能投資于國內(nèi)有限的幾種替代性渠道。進入房地產(chǎn)市場是對于中國非理性、非市場化的利率結(jié)構(gòu)的理性應(yīng)對，同時似乎也是無可抗拒的儲蓄替代品。

自2001年起，中國房價指數(shù)以每年大約10%的幅度連續(xù)上漲，同時也大大超越了中國除此之外唯一的一個儲蓄替代品——股票。而過去10年中股市回報只有樓市的六分之一，其波動性也嚇退了許多投資者。更何況，中國人傳統(tǒng)看重有形資產(chǎn)，“買房買地藏黃金”，因此，手頭寬裕的中等收入家庭如果有儲蓄可供支配，即有可能理性地選擇用錢來買房子，即便買了也是空著。由于不用每年交物業(yè)稅，空置房的維持成本幾乎為零。如此一來，人們也沒有動力尋求租金收益以抵消維持成本，這也是空置房如此之多的原因之一。對于大多數(shù)以投資為目的的房主來說，假定的資本收益似乎是令他們滿意的。由此可見，推進利率市場化改革，增加銀行儲蓄的回報，降低房地產(chǎn)的相對吸引力，是節(jié)制過度投機的一項重要市場化措施。所以，樓市調(diào)控還需要金融進一步改革助力。

最后說“擴大住房供應(yīng)量，尤其是加大保障性住房建設(shè)”。由于建設(shè)周期的原因，盡管各地都安排了大量的保障性住房和商品房建設(shè)，但目前尚未投放，所以，尚不能讓中低收入者切實看到希望。到今年第四季度和明年第一季度，大量保障性住房與今年上半年所開工的商品房上市時，供應(yīng)大增，自然會抑制房價上升，讓中低收入者真正看到希望。很明顯，要讓民眾滿意，樓市調(diào)控的關(guān)鍵在于，地方政府厘清自身職能，充分擔(dān)當(dāng)起政府責(zé)任，增加住房有效供給，加強保障房建設(shè);針對商品房市場中的亂象，強化市場監(jiān)管，整肅樓市秩序，治理“閑置”和“炒樓”等等沉疴。應(yīng)該將中國的房地產(chǎn)市場培育成真正的消費品市場，而非像股票一樣炒作投資的資產(chǎn)市場。

樓市調(diào)控走到現(xiàn)在，應(yīng)當(dāng)說方向正確，目標(biāo)清晰。下一步應(yīng)是秉持既定方針，強調(diào)落實政策，細(xì)化政策。樓市問題繁雜深刻，想要畢其功于一役，往往會欲速則不達(dá)。解決樓市問題，既需要決心和耐心，更需將其置于整個中國經(jīng)濟大盤子中細(xì)剖精解，在推動整體改革中，協(xié)調(diào)樓市中那些長期性、結(jié)構(gòu)性的問題，使其得到逐步解決。