自北京奧運(yùn)會(huì)之后，我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期前景趨于悲觀;自今年以來，悲觀日益濃重。這種情緒看起來和經(jīng)歷了次貸危機(jī)之后仍然強(qiáng)盛的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，仍然自信的民眾情緒格格不入。但愿我只是愚蠢的杞人。如果聚焦到房地產(chǎn)，那么過去十年是輝煌的爆發(fā)式增長(zhǎng)，未來十年，輝煌不再、巔峰永逝。

我的理由在于四點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量;二是過度發(fā)鈔;三是人口變數(shù)，四是城市化謎局。這些決定了房?jī)r(jià)即便仍有慣性，但房地產(chǎn)行業(yè)已有因透支而早衰的跡象。

第一，糟糕的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量。一般認(rèn)為，中國(guó)在2015年之前人均GDP將超過5000美元，在2020年人均GDP過萬，2025-2030年間中國(guó)超過美國(guó)成為全球最大經(jīng)濟(jì)體。我在奧運(yùn)之前對(duì)此抱有信心，目前則信心動(dòng)搖。過去20年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的全要素生產(chǎn)率提高緩慢，過度地透支了自然資源、環(huán)境和勞動(dòng)力。延續(xù)目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)軌跡，最悲觀的估計(jì)是，也許只有不到一半的中國(guó)省市能超越人均GDP1萬美元的標(biāo)桿。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式不轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)前景將受制約。

第二，中國(guó)嚴(yán)重的過度發(fā)鈔。中國(guó)經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的初期，由于養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、教育的貨幣化，從而增加發(fā)鈔量還有合理性，至今這種合理性已經(jīng)基本喪失。許多人固執(zhí)地以為，人民幣面臨的總是升值壓力，這很可能是一種悲劇性的幻覺。我們可以對(duì)比中美的經(jīng)濟(jì)和貨幣總量。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，迄今中國(guó)大約是美國(guó)的1/3而已。但是中國(guó)廣義貨幣M2和現(xiàn)金M0分別為66萬億元和4萬億元，美聯(lián)儲(chǔ)的相應(yīng)數(shù)據(jù)是10萬億美元和9000億美元。中國(guó)人民銀行的總負(fù)債為24萬億元，而美聯(lián)儲(chǔ)則為2.3萬億美元。在過去的10多年，中國(guó)的M2/GDP始終是全球第一。這顯示出中國(guó)過度發(fā)鈔和金融抑制并存，貨幣金融效率不高。日本和香港房地產(chǎn)泡沫的崩潰，都發(fā)生在M2年度同比增速?gòu)碾p位數(shù)下降到個(gè)位數(shù)的當(dāng)年。

第三，中國(guó)莫衷一是的人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。人口變動(dòng)不僅對(duì)人口紅利和工業(yè)化進(jìn)程有影響，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有決定性的影響。10年前被廣泛接受的觀點(diǎn)是，中國(guó)大約在2035年左右達(dá)到16.5億的峰值。新近的官方估計(jì)則是，如果以目前1.8的總和生育率，那么2050年人口將達(dá)14.35億;如果總和生育率上升到2.0，則2050年人口將達(dá)15.75億。未來20年，人口僅僅增長(zhǎng)不到7000萬人和增加1.6億人，對(duì)房地產(chǎn)顯然意味著截然不同的悲喜結(jié)局。

第四，中國(guó)城市化進(jìn)程的評(píng)估分歧。官方數(shù)據(jù)是目前中國(guó)城市化率約48%，大多數(shù)中國(guó)學(xué)者認(rèn)為，實(shí)際可能僅有43%左右，這就意味著目前城鄉(xiāng)之間的大規(guī)模人口遷徙仍將延續(xù)，那么城市膨脹帶來的“造城運(yùn)動(dòng)”仍將延續(xù)。但不幸的是，近年來國(guó)外學(xué)者和商業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛指出中國(guó)城市化率被大大低估了，有研究甚至認(rèn)為當(dāng)下中國(guó)城市化率已高達(dá)73%，這意味著中國(guó)農(nóng)村不再有龐大人口向城市加速流動(dòng)和定居，也意味著靠廉價(jià)勞動(dòng)力支撐的世界工廠模式將承受沖擊。

總結(jié)一下，上述四個(gè)因素是相互影響的，經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景決定了居民實(shí)際收入增長(zhǎng)的空間，幣值對(duì)內(nèi)和對(duì)外的穩(wěn)定決定對(duì)資產(chǎn)的投資需求，人口增長(zhǎng)及其遷徙決定了房地產(chǎn)的剛性需求。絕大多數(shù)研究者認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)使城市化和人口遷徙的門檻過高，我的看法與此截然相反:如果中國(guó)20年就基本走完城市化，那么這是過去300年來最大規(guī)模的一次城鄉(xiāng)人口遷徙，它證明了中國(guó)規(guī)劃惡劣、建筑低劣的城市化是門檻過低的、無序狂飆的“夾生飯”。2011-2020年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，將不會(huì)擁有2001-2010年的誘惑和光環(huán)。

(作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授，本文只代表個(gè)人觀點(diǎn))