租金成本高居不下，行業(yè)利潤(rùn)日漸微薄，選址擴(kuò)展困難重重。如此背景下，零售商如何保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)?「自地自建」、「以租金養(yǎng)投入」，能否成為零售商的擴(kuò)張新引擎?

2010年8月12日，TESCO宣佈，集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司簽署廈門(mén)七星「Life space樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)」項(xiàng)目。在這之前，TESCO已在青島、秦皇島和撫順開(kāi)出三家樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)。

除TESCO外，百腦匯、宜家、歐尚、麥德龍、正大集團(tuán)等外資零售企業(yè)在自建物業(yè)開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)模式上進(jìn)行諸多嘗試。而來(lái)自法國(guó)的家樂(lè)福，2010年7月與河北保龍倉(cāng)成立合資公司，也將以商業(yè)地產(chǎn)的模式在河北發(fā)展。

自地自建零售商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)

零售商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的弦外之音是，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)不再滿足于經(jīng)營(yíng)單一的零售業(yè)務(wù)，開(kāi)始學(xué)會(huì)零售與地產(chǎn)「兩條腿走路」。

事實(shí)上，零售商自建物業(yè)的趨勢(shì)在2009年已蔚然成風(fēng)。

2009年8月15日，臺(tái)灣藍(lán)天電腦集團(tuán)旗下零售通路百腦匯，在徐家匯商圈斥鉅資5.5億(人民幣，下同)，打造面積達(dá)1萬(wàn)8千平方米的第三家大型IT商場(chǎng)——徐匯二店?！覆蛔龅谝?，就會(huì)挨打!徐家匯是目前上海三大IT商圈中最成熟的一個(gè)，也是大陸IT市場(chǎng)的一級(jí)戰(zhàn)區(qū)。拿下徐家匯，就是上海第一，自然就會(huì)在全大陸立於不敗之地!」上海百腦匯電子資訊有限公司華東區(qū)總經(jīng)理沉其祥，在開(kāi)業(yè)典禮上高調(diào)詮釋百腦匯的No.1擴(kuò)張戰(zhàn)略。

1998年成立，12年的發(fā)展，百腦匯的IT終端模式正逐漸從專業(yè)商場(chǎng)向購(gòu)物中心演變——異業(yè)結(jié)合，復(fù)合式經(jīng)營(yíng)，百腦匯廣州店在全大陸IT商場(chǎng)第一個(gè)引進(jìn)了星巴克，還有一茶一坐、SEVEN-ELEVEN便利店等綜合商業(yè)項(xiàng)目。

2009年，宜家宣佈「捆綁」英特宜家進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，雙方以49%和51%的股權(quán)關(guān)系共同投資打造英特宜家購(gòu)物中心。此外，臺(tái)灣統(tǒng)一旗下企業(yè)歐尚超市也計(jì)畫(huà)自建購(gòu)物中心作為其在大陸市場(chǎng)的發(fā)展模式。歐尚投資3.2億元在蘇州建設(shè)了其在大陸的第一家購(gòu)物中心。其他外資零售企業(yè)包括韓國(guó)樂(lè)天瑪特、日本永旺集團(tuán)等也紛紛追加投資購(gòu)地自建物業(yè)。

而TESCO計(jì)畫(huà)未來(lái)一年內(nèi)在大陸開(kāi)出9家Life space樂(lè)都匯購(gòu)物中心，其中TESCO超市承擔(dān)購(gòu)物中心主力店角色，TESCO的戰(zhàn)略合作伙伴，如肯德基、必勝客、好利來(lái)、達(dá)芙妮、艾格、米奇、愛(ài)樂(lè)游園地、金逸院線品牌等相繼引進(jìn)，最終形成集合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閒為一體的綜合購(gòu)物業(yè)態(tài)。

上述個(gè)案中，這些外資企業(yè)扮演的角色不再是單純依靠銷(xiāo)售商品賺錢(qián)的零售商，儼然成為涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、招商、物業(yè)管理的地產(chǎn)商。

以租金養(yǎng)投入為擴(kuò)張輸血

隨著競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇、房租日益上漲，零售企業(yè)的盈利空間越來(lái)越小，零售商試圖通過(guò)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)來(lái)提升商業(yè)升值空間，多少也帶有一些無(wú)奈的色彩。

公開(kāi)資料顯示，大陸連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率只有1.32%，即便是銷(xiāo)售額排名前十位的大陸零售商，凈利潤(rùn)率也只有1.77%，這與商業(yè)地產(chǎn)升值空間相比，投資回報(bào)率相差甚遠(yuǎn)。有零售企業(yè)家自嘲是「給地產(chǎn)商打工的」。因此，給別人打工還不如自己當(dāng)「老板」是一些零售商普遍心態(tài)。

對(duì)比承租與自建，沉其祥指出，承租的租金每年遞增，儘管營(yíng)收也會(huì)增加，但營(yíng)收的增加常常無(wú)法與租金的遞增成正比。「比如百腦匯承租的美羅城店，我們跟美羅已經(jīng)是第二次續(xù)約了;這第二個(gè)10年，每年的租金遞增幅度更大，不小於5%，每個(gè)月的租金成本是300萬(wàn)起跳，最后的凈利潤(rùn)相對(duì)就會(huì)被壓縮。而像我們自己蓋的徐匯店，本身只有一個(gè)裝修折舊的攤提，可能會(huì)用20~30年攤提，但沒(méi)有租金成本，從中長(zhǎng)期角度和凈利潤(rùn)角度來(lái)看，徐匯二店的潛力更大?！?/p>

沉其祥說(shuō)，對(duì)於自建店，百腦匯會(huì)自己規(guī)劃商業(yè)佈局，比如下面的裙樓用作商場(chǎng)，塔樓做寫(xiě)字樓來(lái)租或者賣(mài)，「當(dāng)你賣(mài)的時(shí)候，其實(shí)你已經(jīng)把下面的商場(chǎng)投入全部回收。商戶們?cè)谌箻情_(kāi)店，我們希望他們到上面買(mǎi)或租辦公室，一是管理方便，二也可以把售后服務(wù)和客服中心全部搬進(jìn)來(lái)，提高品牌銷(xiāo)售的綜合效益?！?/p>

「開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，而周邊社區(qū)入住率提高，也會(huì)增加商戶的銷(xiāo)售」。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)零售商的銷(xiāo)售起到相互促進(jìn)的作用。

此外，零售商開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)金流方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。由於零售商給供應(yīng)商結(jié)賬時(shí)至少有一個(gè)月的賬期。因此，一個(gè)月銷(xiāo)售商品所得的現(xiàn)金流如同沒(méi)有利息的貸款。以年銷(xiāo)售額120億元的零售企業(yè)為例，這將意味著，它平均每個(gè)月至少有數(shù)億元的現(xiàn)金掌握在手中。而投資回報(bào)較高的商業(yè)地產(chǎn)，則是很多零售企業(yè)的通行做法。

「零售商手裡有了大筆的錢(qián)，純粹用於擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模的話，往往培育期又太長(zhǎng)。因此，有許多零售企業(yè)就選擇了零售業(yè)+地產(chǎn)的復(fù)合發(fā)展模式?！?/p>

投資還是投機(jī)?

儘管一些企業(yè)做的風(fēng)生水起，但對(duì)於零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，有專家保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

上海一級(jí)地段，平均2萬(wàn)平米的單店面積，全部18家店中高達(dá)15家的自地自建，隨著大陸資產(chǎn)價(jià)格的不斷飆高，百腦匯也必須不斷投入更多的真金白銀。

「最早的時(shí)候圈一個(gè)商場(chǎng)連1億都不用;現(xiàn)在蓋一個(gè)商場(chǎng)最起碼都要2億以上;而且都是採(cǎi)取土地競(jìng)標(biāo)的方式，有時(shí)會(huì)因?yàn)闆](méi)有合適的土地釋出或價(jià)格而不得不長(zhǎng)期等待，像重慶我們就談了3年才進(jìn)去，從一定程度上減慢了開(kāi)店佈點(diǎn)的速度?！钩疗湎樘寡裕缘刈越ㄙY金占用量非常大，因此計(jì)畫(huà)發(fā)行REITS(房地產(chǎn)投資信託基金)，募集一些資金。

「連鎖超市開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)，難點(diǎn)在於招商環(huán)節(jié)。儘管一些超市與麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉麵等餐飲連鎖企業(yè)保持密切的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但商業(yè)地產(chǎn)的招商涉及到百貨、娛樂(lè)、酒店等多種業(yè)態(tài)，需要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行操作」。一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。此外，零售企業(yè)自建物業(yè)週期較長(zhǎng)，在一定程度上阻礙了擴(kuò)張的步伐。尤其在大陸一線城市商圈日益飽和、地價(jià)飛漲，更加增添了有利商圈選址的難度。

有專家指出，零售行業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該量力而行，不應(yīng)該將大量的資金沉淀在購(gòu)地方面，這會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的擴(kuò)張速度。

從操作層面，傳統(tǒng)零售商涉足商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎?！竿顿Y一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目動(dòng)輒要上億元的資金，而零售業(yè)是『輕資產(chǎn)』的運(yùn)作模式。零售商不可能成為地產(chǎn)商，購(gòu)物中心項(xiàng)目還主要依靠專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)運(yùn)作」。

從短期投資角度，由於房?jī)r(jià)在漲，投資商業(yè)地產(chǎn)必定獲利;但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一旦泡沫消除，將給企業(yè)帶來(lái)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。