2010年初，中央政府連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施，從“國(guó)四條”到“國(guó)十一條”，再到“國(guó)19條”，隨著國(guó)家調(diào)控政策的密集發(fā)布，樓市市場(chǎng)觀望情緒開始加重，各大城市樓市銷量紛紛出現(xiàn)下滑。然而，商業(yè)地產(chǎn)卻因?yàn)椴皇苓@些樓市新政的影響和良好的發(fā)展前景預(yù)期，備受投資客的關(guān)注。

商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑

今年4月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了契機(jī)。根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控新政一一出臺(tái)，普通住宅市場(chǎng)逐漸走弱，投資者以及開發(fā)商對(duì)商業(yè)類地產(chǎn)的關(guān)注度正在成倍增加。各地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的一季度分析數(shù)據(jù)顯示，以北京、上海為代表的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)明顯回暖跡象。

據(jù)業(yè)內(nèi)某知名網(wǎng)站發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在目前北京活躍的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90％的項(xiàng)目租售價(jià)格在國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政后提高，其中約27％的項(xiàng)目租售價(jià)格漲幅超過(guò)兩成，個(gè)別項(xiàng)目最高漲幅已超過(guò)50％。上述報(bào)告還列舉了多個(gè)實(shí)例：例如，位于朝陽(yáng)區(qū)三元橋附近的某寫字樓項(xiàng)目，租金從新政前的5元／平方米／天，上漲至8元／平方米／天，漲幅達(dá)到60％；位于朝陽(yáng)區(qū)北苑附近的某商鋪?lái)?xiàng)目，售價(jià)也從新政前的12000元／平方米，5月份上漲到18000元／平方米，漲幅達(dá)到了50％。而根據(jù)我愛(ài)我家、北京寫字樓信息網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺(tái)前增加了約30％。

有分析人士表示，盡管各方出臺(tái)的數(shù)據(jù)存在一定差異，但在許多投資者眼中，原本被視為“雞肋”的商業(yè)地產(chǎn)，在新一輪的政策調(diào)整中確實(shí)成了“香餑餑”。

房企扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)

近一段時(shí)期以來(lái)，以萬(wàn)科、保利、首創(chuàng)、華潤(rùn)等為代表的不少地產(chǎn)界龍頭企業(yè)，不約而同地將其勢(shì)力版圖逐漸擴(kuò)展到“商業(yè)地產(chǎn)”這一領(lǐng)地。

傳統(tǒng)老牌住宅房地產(chǎn)商萬(wàn)科率先做出了轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，目前北京萬(wàn)科已經(jīng)基本確定從中信地產(chǎn)接手位于CBD核心區(qū)的贏嘉中心；就在前不久，萬(wàn)科還在東莞長(zhǎng)安拿下一個(gè)總建筑面積為25萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；同樣在西安，萬(wàn)科將投資80億元建設(shè)新的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。僅僅半個(gè)月的時(shí)間，萬(wàn)科連出三招。但萬(wàn)科的舉動(dòng)只是近期以住宅為主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的代表之一。

“廣東地產(chǎn)五虎”之一的合生創(chuàng)展亦不甘落后，高調(diào)宣布發(fā)力以高級(jí)商業(yè)地產(chǎn)為代表的投資型物業(yè)。合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團(tuán)日前聯(lián)手廣州惠潤(rùn)，組建自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)鋪路。

國(guó)內(nèi)另一家房地產(chǎn)巨頭保利房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的投資也是信心滿滿。4月10日，保利地產(chǎn)第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目——保利水城購(gòu)物中心正式營(yíng)運(yùn)，這標(biāo)志著保利全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。同時(shí)，保利地產(chǎn)還宣稱，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)的3至5年間，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30％。

首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光表示，未來(lái)3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計(jì)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來(lái)5至10年，首創(chuàng)置業(yè)在全國(guó)的奧特萊斯規(guī)模爭(zhēng)取增至30家。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克和總裁張華綱表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來(lái)金地的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，金地今年土地投入的計(jì)劃中，就有20％的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目。

與這些“專業(yè)”的房地產(chǎn)商相比，一些涉足商業(yè)地產(chǎn)的大牌零售企業(yè)也躍躍欲試。日前，華潤(rùn)置地表示，5、6年后在企業(yè)資產(chǎn)的比例和盈利貢獻(xiàn)方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會(huì)達(dá)到40％左右，甚至更高一點(diǎn)；前不久，中糧集團(tuán)則宣布以“大悅城”為品牌，在全國(guó)打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。外資零售企業(yè)同樣在加速商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，Tesco樂(lè)購(gòu)、易買得、宜家等紛紛四處圈地。

“商住倒掛”開始扭轉(zhuǎn)

時(shí)下，“住宅黃了、商業(yè)紅了”已經(jīng)成為樓市新政下投資客們的流行語(yǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)得到大力熱捧，一方面固然得益于“空前嚴(yán)厲”的住宅市場(chǎng)調(diào)控新政；一方面也與長(zhǎng)期以來(lái)形成的“商住倒掛”現(xiàn)象有關(guān)。

按照一般規(guī)律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)比住宅價(jià)格貴1.5-2倍，但這幾年，我國(guó)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛漲，商業(yè)地產(chǎn)和住宅之間的差距越來(lái)越小，甚至在2009年出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。以北京亦莊來(lái)看，5年前，亦莊的住宅價(jià)格與寫字樓價(jià)格相差無(wú)幾。2010年，亦莊地塊住宅產(chǎn)品普遍漲到每平方米2萬(wàn)元以上，而寫字樓價(jià)格僅僅在每平方米8000元以上。歷史數(shù)據(jù)亦顯示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去20年里一直是慢牛行情，明顯落后于整個(gè)房市。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售額不到住宅地產(chǎn)的兩成，價(jià)格漲幅亦遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅。

究其原因，一方面，因其特有的屬性，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格并未像住宅市場(chǎng)那樣瘋漲，“商住倒掛”的現(xiàn)狀也為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增值提供了廣闊的空間；另一方面則是由于和商業(yè)地產(chǎn)相比，以往住宅投資的門檻比較低，在銀行貸款的首付比例低，利率也有優(yōu)惠。但在不久的將來(lái)，這一狀況將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

今年4月份以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)新政旨在抑制住宅房地產(chǎn)的投資泡沫，這非但不影響商業(yè)地產(chǎn)，而且使其間接受益。例如，新政規(guī)定：個(gè)人第二套住宅的按揭首付比例上調(diào)至5成，貸款利率也上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，這使得購(gòu)買第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等同于買商鋪。

DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆分析指出：“購(gòu)買商鋪本身就是首付5成，現(xiàn)在新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基本沒(méi)有影響。住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來(lái)升值潛力值得期待?！?/p>

種種跡象表明，新政出臺(tái)后，在首付、利率、投資回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，近幾年，我國(guó)大城市形成的“商住倒掛”這一結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象也將得到根本扭轉(zhuǎn)。

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

受市場(chǎng)與政策雙重“利好”刺激，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了又一輪新的發(fā)展契機(jī)。但同時(shí)，我們也應(yīng)理性地認(rèn)識(shí)到，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)步入快速發(fā)展期還面臨著很多挑戰(zhàn)。這一方面源自政策的不確定性，另一方面則是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商營(yíng)運(yùn)能力的考驗(yàn)。

首先，雖然國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的正面影響已基本成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但這種影響產(chǎn)生的結(jié)果如何還是一個(gè)未知數(shù)。持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實(shí)在覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)地，再加上很多炒作的因素，“商業(yè)地產(chǎn)”如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性支撐和持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，很可能成為下一個(gè)被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。一直在為商業(yè)地產(chǎn)搖旗吶喊的SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹也不無(wú)憂慮地表示，“現(xiàn)在是住宅價(jià)格上漲太快，政府采用政策方式調(diào)控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢(shì)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有任何政治化的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有社會(huì)輿論壓著政府調(diào)控它。這種情況下資金的流動(dòng)情況就反了：本來(lái)應(yīng)該是更多的資金和土地去建住房，如果現(xiàn)在的資金趨勢(shì)要回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實(shí)際上跟宏觀調(diào)控的目的又背道而馳了?！?/p>

實(shí)際上，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警示或許已經(jīng)發(fā)出：近日，北京市住建委強(qiáng)調(diào)，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號(hào)傳導(dǎo)到市場(chǎng)上，直接導(dǎo)致了5月末多塊商業(yè)用地的遇冷。專業(yè)人士指出，對(duì)于廣大投資者而言，不要盲目地跟風(fēng)炒作其實(shí)更是一種自保。沒(méi)有市場(chǎng)的支撐，單純的投機(jī)行為在政策調(diào)控面前不堪一擊。

其二，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要很高的專業(yè)度和綜合實(shí)力，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)、商業(yè)、設(shè)計(jì)、企業(yè)管理等各個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)重視銷售，但更重視后續(xù)經(jīng)營(yíng)和維護(hù)?！吧虡I(yè)”和“地產(chǎn)”作為一個(gè)共生的概念，具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。目前很多投資人受制于政府的限購(gòu)令，想按照投資住宅一樣去買商鋪，這具有很大的盲目性?！叭绻麊渭儼凑盏禺a(chǎn)的概念，只重銷售而忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)使商鋪賣得火但無(wú)人使用，最后陷入慘淡經(jīng)營(yíng)的境地，給投資者帶來(lái)巨大損失?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，“整體商業(yè)氛圍的停滯不前，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大因素。沒(méi)有商業(yè)的需求作支撐，再旺盛的地產(chǎn)市場(chǎng)也只是虛火?！?/p>

在商業(yè)地產(chǎn)方面，從開發(fā)商的角度看，酒店對(duì)資金和前期的規(guī)劃要求比較高，寫字樓市場(chǎng)是和經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)候，寫字樓的租賃情況就相對(duì)要好一些；做零售百貨開發(fā)商則需要持有物業(yè)，這就不僅僅是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，而是一個(gè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，這對(duì)企業(yè)在物業(yè)管理、商業(yè)結(jié)合、招商、經(jīng)營(yíng)管理等方面的要求都很高，這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)專家建議：“開發(fā)商建立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門是未來(lái)的發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)投入一定資源用于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的管理，規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)的資產(chǎn)配置策略，幫助企業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的”。

由此可見(jiàn)，這一輪房產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)很多開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅是一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更是一次經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變。

還需政策大力扶持

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、擴(kuò)大就業(yè)及增加城市稅收具有重要的推動(dòng)作用。商業(yè)地產(chǎn)與城市商業(yè)、寫字樓經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等諸多第三產(chǎn)業(yè)涵蓋內(nèi)容都有緊密關(guān)系。像北京、上海等一線城市，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益提升，已達(dá)到70％以上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也日益增強(qiáng)。例如，北京的金融街、CBD區(qū)域，樓宇經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、培育優(yōu)質(zhì)稅源、增加城市稅收、創(chuàng)造就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用：北京朝陽(yáng)區(qū)CBD區(qū)域以占全區(qū)0.85％的面積，貢獻(xiàn)了全區(qū)20％的稅收，2008年單國(guó)貿(mào)中心上繳稅收就達(dá)17億元，區(qū)域內(nèi)超過(guò)5億元的樓宇達(dá)到5個(gè)t作為更成熟的商務(wù)區(qū)域，金融街的作用就更為突出，金融街區(qū)域的樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了北京財(cái)政稅收的20％左右、西城區(qū)稅收的80％以上。

房地產(chǎn)調(diào)控的深層次意義之一，在于要將目前集中投資于房地產(chǎn)的各路資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)包括購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)、寫字樓經(jīng)濟(jì)、酒店經(jīng)濟(jì)、科技園地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，都是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展指向的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合得好，就能夠?yàn)槟壳熬薮蟮馁Y本和民間資金找到出路，將這些資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)注入發(fā)展動(dòng)力。從而使房地產(chǎn)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)、城市的發(fā)展實(shí)現(xiàn)共贏。

但是，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處處受到打壓，未能充分發(fā)揮其重要的功能作用，這與相關(guān)政策部門的認(rèn)識(shí)和管理缺位有緊密關(guān)系。首先，長(zhǎng)期以來(lái)，人們常常把商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)混為一談，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展動(dòng)力的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)與運(yùn)行規(guī)律研究不夠，管理上出臺(tái)的任何規(guī)定未能充分考慮商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，致使商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期處于放任發(fā)展、無(wú)人研究、無(wú)人管理的狀態(tài)。其次，由于認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致現(xiàn)行的金融政策、財(cái)政政策、稅收政策等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有明顯的限制作用。如，在土地增值稅(商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有像住宅地產(chǎn)有20％的抵扣稅項(xiàng))、房產(chǎn)稅(住宅不征收)、契稅(商業(yè)地產(chǎn)比住宅高)等方面，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)都受到嚴(yán)重抑制。因此，要鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)大力發(fā)展，我國(guó)相關(guān)政府部門應(yīng)從認(rèn)識(shí)上、管理上及政策上做出重大調(diào)整。

第一、要把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)分開，要站在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的高度，站在改變城市土地財(cái)政、培育優(yōu)質(zhì)稅源的高度，站在增加就業(yè)，站在提升城市價(jià)值的高度來(lái)認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)。要確立商業(yè)地產(chǎn)的主管部門及配合部門，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和管理成為政府的主要職責(zé)。

第二、在產(chǎn)業(yè)政策上，應(yīng)積極扶持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，要在土地出讓、城市與區(qū)域規(guī)劃等環(huán)節(jié)研究出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，尤其重點(diǎn)鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和國(guó)家鼓勵(lì)和重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，如與信息產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。要提高城市核心區(qū)域的商用土地的使用效率，重點(diǎn)研究單位土地的投資強(qiáng)度指標(biāo)、單位土地的GDP指標(biāo)、單位土地的稅收指標(biāo)，將這些指標(biāo)作為商業(yè)地產(chǎn)出讓和規(guī)劃的重要指導(dǎo)性指標(biāo)。

第三、在金融政策上，應(yīng)考慮允許商業(yè)銀行根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)狀況與運(yùn)營(yíng)狀況評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，為持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商設(shè)計(jì)并提供長(zhǎng)期貸款；同時(shí)允許商業(yè)銀行可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況靈活降低商業(yè)地產(chǎn)的按揭成數(shù)，延長(zhǎng)按揭年限，使更多長(zhǎng)期性的資本向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)；加快推出信托投資基金(REITs)等投資產(chǎn)品，吸收更多的民間資本投向具有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)，減緩對(duì)住宅的需求壓力，減緩貧富差距的擴(kuò)大趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸之一，就是缺少房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的快速發(fā)展，畢竟，在歐美等國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)往往通過(guò)住房信托基金來(lái)操作。據(jù)了解，在懊大利亞、美國(guó)等國(guó)，政府會(huì)給予REITs免除紅利稅等優(yōu)惠政策，而在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資基本上是沒(méi)有優(yōu)惠的。稅收優(yōu)惠影晌較大，因?yàn)橐恍┩顿Y人投REITs，主要是看收益率。因此，在金融創(chuàng)新上，能否迅速構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)投資信托平臺(tái)和渠道，對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

第四、在財(cái)政及稅收政策上，要對(duì)持有型商業(yè)地產(chǎn)研究鼓勵(lì)性政策，減免相關(guān)稅費(fèi)；對(duì)文化創(chuàng)意、養(yǎng)老型的商業(yè)地產(chǎn)給予財(cái)政補(bǔ)貼和扶持。在商業(yè)地產(chǎn)本身已經(jīng)受到稅收嚴(yán)重打壓、發(fā)展嚴(yán)重的情形下，現(xiàn)在有的地方開始考慮對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，完全是一項(xiàng)錯(cuò)誤政策，應(yīng)該立即停止。

第五、在銷售管理上，應(yīng)禁止給商改住的項(xiàng)目發(fā)放銷售許可證，約定散售型商用物業(yè)必須具有一定比例的公共空間，以利于未來(lái)商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和增值保值，禁止公共面積比例過(guò)小的商用物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鼓勵(lì)分層銷售和整售。

什么是商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，使用年限一般在40-50年左右。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)(如電影院)、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品。