正月初五一早，在溫州老家門前小廣場上點(diǎn)完5000響的“迎財神”鞭炮后，李宏急匆匆出發(fā)了。

李宏的“生意”就是炒房。春節(jié)之前，李宏下定了“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”的決心，將上海以外的其他所有地方的投資房逐漸脫手。他將新炒房目標(biāo)，選在了浙江幾個小城市，“小得很多人聽都沒聽說過?！?/p>

溫州炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)高鐵房

李宏的第一站，是嘉善。這個不大的縣城，在2009年因?yàn)楦哞F而名氣大增。宣傳單說：“2010年10月滬杭高鐵開通后，上海虹橋到嘉善只需要8分鐘?！?/p>

“去年下半年，一個同鄉(xiāng)一口氣在那買下了一個整幢。”李宏說。當(dāng)初，地鐵開通后，上海莘莊迎來房價飆升，如今，大批溫州炒房客，希望在高鐵沿線，尋找到類似的奇跡。

嘉善房價在2009年上半年還不到每平方米3000元，目前也還在每平方米5000元左右。

不過，高鐵的8分鐘，對自駕車來說卻過于漫長了。從上海遠(yuǎn)郊松江上滬杭高速走30多公里之后，李宏又兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了半個小時，才看到了嘉善汽車站。按照售樓處的宣傳，這里每隔20分鐘就有一班長途汽車開往上海，“1個小時就能抵達(dá)上海?！?/p>

“抵達(dá)上海，其實(shí)是說到上海境內(nèi)”，對于樓市宣傳伎倆，已經(jīng)炒了10年房的李宏早已爛熟于胸。

“高鐵價格不低，自駕車油費(fèi)或者是長途車的時間成本也會是巨額的?！钡詈瓴]有擔(dān)心太多，“江蘇昆山都賣到1萬多了，說是說上海的地鐵延伸過去，離地鐵很遠(yuǎn)的樓盤，不是一樣搶著買?”

公開資料顯示，力爭在2010年5月完工的滬杭高鐵全程共有9個車站，自上海虹橋站引出后，經(jīng)松江、楓涇，進(jìn)入浙江省境內(nèi)，經(jīng)嘉善、嘉興、桐鄉(xiāng)、余杭，引入終點(diǎn)杭州東站。

李宏的第二站是桐鄉(xiāng)，從這里開車1小時左右，才可以到杭州市區(qū)，相當(dāng)于現(xiàn)在從上海南站坐火車到杭州站的時間。一家售樓處的售樓經(jīng)理告訴李宏，這個2012年才能交房的樓盤，連3期都已經(jīng)被預(yù)訂完了，由于2009年6月份還只賣每平方米3000元不到，現(xiàn)在已經(jīng)飆升到了每平方米6000多元，本地人幾乎已經(jīng)被完全排除在外了，“溫州買家占一半以上，剩下的就是上海人和杭州人?！?/p>

“我們已經(jīng)晚了?！崩詈暧悬c(diǎn)驚訝。雖然從2009年以來，就一直聽到溫州炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)“高鐵房”的消息，但沒想到這么快。鈍刀子割肉迫離江浙

此前，業(yè)內(nèi)一個普遍的預(yù)測是，3月份的行情將是這波投資客撤離的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一旦政策持續(xù)收緊，2～3季度就會出現(xiàn)一波規(guī)模不遜于2008年的退房潮。

2010年1月，江浙的杭州、溫州、麗水、南京等地就已經(jīng)出現(xiàn)了大量預(yù)售合同撤銷現(xiàn)象。1月4日一天，杭州就有43套購房合同被解除。在深圳，也有八成的二手樓盤成交價環(huán)比下跌，成交量則比2009年12月下降了近七成。

“很多炒二手房的，付過定金之后拖著不簽合同，最后發(fā)現(xiàn)情況越來越差，直接5萬塊定金不要了，合同也不簽了，這種情況在江浙和廣東、深圳那邊其實(shí)很多，只不過，因?yàn)闆]有正式合同，所以大家知道的退房數(shù)量比實(shí)際情況要少得多?！绷硪粋€來自溫州的炒房客徐鑫告訴《嘹望東方周刊》，這樣的情況在新盤也有發(fā)生，江浙的一些樓盤銷售處，甚至有了“防火防盜防退房”的戲語。

退房的原因，是受不了調(diào)控政策的“鈍刀子割肉”，徐鑫說。

最大的壓力來自于銀行，“原本是二套房貸款收緊，加大投資客的風(fēng)險和成本，現(xiàn)在連一套房貸款都收緊，等于是把大部分剛性需求也直接踢出局。”

2009年底，他將上海的一套二手房脫手，“買家一天十個電語催我去辦手續(xù)，因?yàn)檫^了2009年，就要多交6萬多的稅，那連裝修的錢都不夠了，誰知道銀行拖了一個月，才通知原來的兩成首付辦不下來，要至少三成，買房的小伙子當(dāng)場就哭了，說連房奴都沒資格做了。”

對投資客來說，最具殺傷力的幾條調(diào)控政策，分別是：2009年12月，國務(wù)院常務(wù)會議決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；幾天后，上海收緊公積金貸款，將二套房的公積金貸款的最高貸款額從2009年的80萬元減至60萬元，2010年1月14日，銀監(jiān)會表態(tài)，二套房貸一律從緊，首付至少40％。

這就意味著，2009年調(diào)控開始時還在重申的優(yōu)惠不變、改善型住房比照第—套之類的條件全部一筆勾銷。

2010年春節(jié)過后，此前傳聞不斷的“首套房貸收緊”不僅成為現(xiàn)實(shí)，其程度甚至超過此前預(yù)期。

2月2日，中國銀行將首套房貸的房貸利率從7折提高到85折，長期年利率增加近—個百分點(diǎn)，增幅兩成。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2009年12月，上海個人貸款的辦理時間已經(jīng)開始拖長，2010年春節(jié)前后，大多數(shù)銀行之前“優(yōu)質(zhì)客戶可以首付兩成”的內(nèi)部政策，已經(jīng)停止。

“從營業(yè)稅優(yōu)惠調(diào)整、公積金貸款額度減少，到首付提高，買房人要掏出的錢越來越多，而且，還貸壓力也在加碼，每一次調(diào)整，都有一批剛性需求的購房者被排除出去?！毙祧握f，這在客觀上也逼迫大批購房群體轉(zhuǎn)向觀望，“有—個人本來攢了30萬正好夠買套房，一夜之間，門檻提到45萬了，再加上多出來的七八萬的稅，這下是連談都不用談了，我們就算讓個一兩萬人家都看不上眼，誰還敢再把那么多房囤在手里?”

“有人說，我買房齡在5年以上的房子不就省了，可是，5年正好是銀行發(fā)放貸款的—個年限標(biāo)準(zhǔn)，5年內(nèi)可以貸30年，5年以上的房子就只能貸18年，利息馬上就升上去了，還是負(fù)擔(dān)不起?！毙祧握f，這就是所謂“鈍刀子割肉”說法的由來，“躲得了這個，躲不過那個，全都加起來效果就不得了!”

幾乎每次調(diào)控政策出來后，都有一批看房人“立馬消失”，徐鑫說，下家銳減迫使炒房團(tuán)不斷收縮戰(zhàn)線，“沒簽的趕緊退，不好的趕緊出手，手上留幾套好的過冬，實(shí)在閑著慌，就去買高鐵房，炒個概念，反正現(xiàn)在才5000多一平方米，比上海還是便宜多了，抗跌?！?/p>

堅(jiān)守上海

即將召開世博會的上海，成為李宏和徐鑫打算堅(jiān)守的市場，但戰(zhàn)線的收縮，依然不可避免?！皽刂萑俗疃嗟闹羞h(yuǎn)兩灣城，就有很多同鄉(xiāng)在拋售，因?yàn)槟沁叺耐顿Y房實(shí)在是太多了，而且被以前的群租搞壞了名聲?！?/p>

信義房屋公布的數(shù)據(jù)則顯示，2010年截至1月25日，上海盧灣、黃浦、靜安區(qū)的二手房掛牌量比2009年12月分別上漲了15％、20％和88％。而按照21世紀(jì)不動產(chǎn)的報告，1月上海有約三成的二手房板塊交易均價小幅下滑，愿意主動降價的，大多是投資客。在21世紀(jì)不動產(chǎn)門店周邊，已有三成房東主動降價5％～7％左右。

“堅(jiān)守”的態(tài)度同樣堅(jiān)決。

“古北的投資客，1／3的人持有的房源已經(jīng)空關(guān)了1～2年，他們還要提價10％以上，否則絕不出手。”美聯(lián)物業(yè)古北分行營業(yè)經(jīng)理劉洪志告訴《瞭望東方周刊》，古北強(qiáng)生花園一個業(yè)主掛牌了一套700萬元的房子，2009年12月還說是700萬元包括稅費(fèi)，2010年就變成了700萬元凈到手，這意味著報價提高了65萬元。

還有1／3的業(yè)主干脆就直接做好了持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，“原本掛牌出售的直接轉(zhuǎn)為租賃，哪怕租金降10％～15％都沒關(guān)系。”和2009年年底相比，古北板塊的租金價格已經(jīng)下降了10％，“還有1／3中，很多干脆就自住了?！眲⒑橹菊f。

和古北齊名的浦東聯(lián)洋板塊，2010年1月選擇售轉(zhuǎn)租的業(yè)主比2009年12月增加了30％～40％。目前，“全上海有20％～30％的投資客已經(jīng)或打算將房源售轉(zhuǎn)租”，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁告訴本刊記者。

熱錢再度奔涌土地市場

相比之下，信貸收縮對開發(fā)商群體影響很小。隨著銀行資金的收緊，國內(nèi)外熱錢，以及眾多行業(yè)外資金，正在抓緊“二次進(jìn)入”樓市。

2010年2月，北京的昔日地王連遭重創(chuàng)。順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)22號地被收回，北京廣渠路15號地地王變更規(guī)劃申請末獲通過。上海在閑置土地處理上的態(tài)度也比預(yù)想的積極。1月20日頒布的《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》中，不僅要求從未開工過的閑置土地在3月22日前登記，那些一期項(xiàng)目雖然已經(jīng)開工，但二三期地塊時隔一年仍未動工的項(xiàng)目，也被要求備案登記——開發(fā)商最擅長的拉長建設(shè)周期的做法也被“動真格”。

“在過去很多年的囤地運(yùn)動中，很多中小開發(fā)商其實(shí)是不具備資金實(shí)力的，這些企業(yè)以少部分啟動資金先拍得土地，再靠土地升值、重新評估、再融資的方式不斷地滾動，好比用三個蓋子去蓋四個杯子，只要蓋得好，就可以靠囤地賺錢。”呂凱是上海一家專為熱錢介紹房產(chǎn)項(xiàng)目的咨詢公司老板，2010年以來，他手上已經(jīng)有了10多個土地開發(fā)的合作項(xiàng)目，以入股的方式提供資金開發(fā)。

由于對后續(xù)調(diào)控政策的擔(dān)心，如今這些項(xiàng)目公司的開價都明顯低于市場水平，呂凱說：“大批熱錢，甚至是手里有錢，卻沒有搶到地的房產(chǎn)企業(yè)，也因此沾光了?！?/p>

行業(yè)外資金公開進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也于2009年底到2010年初達(dá)到了一個新的高潮。綜合各類公開資料，僅2009年11～12月，就有ST春蘭、深華發(fā)、中國人壽、華菱鋼鐵、申達(dá)股份、中國海航集團(tuán)等企業(yè)，以認(rèn)購新股、公開募資、成立全資子公司等形式，進(jìn)^旁地產(chǎn)行業(yè)。

不過，分化將在2010年趨于明顯。

“我們集團(tuán)幾乎把所有的業(yè)務(wù)重點(diǎn)全部轉(zhuǎn)移到了安徽，在合肥這樣的省會城市，沒有地王的概念，房價理性，但利潤比在上海搶地高?！睎|方物產(chǎn)集團(tuán)董事長王耀華告訴《瞭望東方周刊》，隨著土地調(diào)控和信貸政策調(diào)整，上海的土地資源已經(jīng)在快速向超大型房產(chǎn)企業(yè)傾斜，“規(guī)模稍微小點(diǎn)的企業(yè)都沒辦法跟上節(jié)奏，就連去排隊(duì)的資格都沒有了?！?/p>

“絕大多數(shù)熱錢在進(jìn)入中國的時候，也把目標(biāo)鎖定在了二、三線城市，因?yàn)橛械赝醯牡胤?，開發(fā)商都已經(jīng)不是靠買房子賺錢了，玩的都是資本游戲，熱錢拼不過，也承受不了其中的風(fēng)險?！眳蝿P說。

按照新加坡紅木投資集團(tuán)董事總經(jīng)理、上海交通大學(xué)海外學(xué)院教授張永河的調(diào)研，合肥、石家莊、昆明、濟(jì)南、長春、哈爾濱這類二級城市，也很快將從房產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海變成紅海了?！?009年，很多二級城市房價上漲了10％～20％以上，如果2010年的漲幅超過15％，泡沫也將出現(xiàn)了?！?/p>

據(jù)克而瑞(中國)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2009年上半年，萬科、招商、保利、首創(chuàng)、富力等30家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積就有約980萬平方米，占新增土地儲備建筑總面積的49％，達(dá)到歷史最高值。

但開發(fā)商的日子仍然比炒房團(tuán)好過得多，因?yàn)楣┎粦?yīng)求的局面仍然沒有改變。

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8％，竣工面積7.02億平方米，增長55％，新開工面積1154億平方米，增長123％；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9％，開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求，部分大城市比較嚴(yán)重。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴《晾望東方周刊》，供不應(yīng)求仍然存在，是全國樓市成交量下跌但房價堅(jiān)挺的最重要原因。

更深層次的依仗在于，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位還沒有改變。

2010年，上海流傳著這樣一段對話：1月26日，上海市人大代表、上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)在參加人大小組討論時說：“上海去年經(jīng)濟(jì)增長中有50％都是房地產(chǎn)拉動的，作為一名房地產(chǎn)商代表，’我很高興。”

上海市委書記俞正聲回應(yīng)說：“還很高興?我很悲哀!這反映了上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的結(jié)構(gòu)不合理?！?/p>