2010年，上海將迎來(lái)租房大年。

原因有二：樓市降溫，觀望氣氛漸濃，房主紛紛轉(zhuǎn)售為租；市政府發(fā)出明確信號(hào)，今年力推公共租賃房。

上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生將公共租賃房細(xì)分為三類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的租賃、單位租賃房。其中，單位租賃房是力推的重點(diǎn)，又帶有大國(guó)企的福利色彩，備受關(guān)注。

寶鋼于三年前試水的單位租賃房就此成為樣板。上海市委書記俞正聲兩次在會(huì)議上公開提到了“寶鋼模式”，一次是在2009年12月末的上海經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，一次是在2010年1月下旬的上?！皟蓵?huì)”上。盡管未做特別評(píng)價(jià)，但認(rèn)為是解決住房問題的方案之一。

滬上媒體的宣傳調(diào)門大有向?qū)氫摽待R之意。而這個(gè)高個(gè)子的排頭兵，對(duì)于絕大多數(shù)“小單位”來(lái)說(shuō)，只能仰視，難以比肩。

看上去很美

寶鋼的示范工程位于上海市寶山區(qū)茸錦路800號(hào)，名為“噪園公寓”。

上世紀(jì)70年代末，寶鋼興建集體宿舍，第一集體宿舍因征用原寶山縣示范果園的土地，習(xí)慣上又稱“果園單宿區(qū)”；第二集體宿舍位于月浦鎮(zhèn)東南部、馬路河西側(cè)，習(xí)慣上又稱“月浦單宿區(qū)”。

2006年，上海市寶山區(qū)政府批復(fù)同意寶鋼果園單身宿舍地塊改造工程詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃中，寶鋼集團(tuán)將在3.4萬(wàn)多平方米規(guī)劃用地內(nèi)，拆除原有老果園多層單身宿舍，由東往西布局高層單層宿舍樓，地面以上建筑面積在6.2萬(wàn)平方米以內(nèi)，地下機(jī)動(dòng)車泊位建筑面積7400平方米，非機(jī)動(dòng)車泊位1115輛；規(guī)劃實(shí)施富錦路道路南側(cè)的50米綠化帶，并在單身宿舍地塊內(nèi)30米公共綠化帶設(shè)置室外健身場(chǎng)地，綠地率達(dá)到45.9％。

歷經(jīng)近30年對(duì)新老寶鋼人的迎來(lái)送往之后，2006年10月8日，“果園單宿區(qū)”壽終正寢。居住在這里的約2700名職工被要求20天內(nèi)全部搬走，寶鋼內(nèi)部人士說(shuō)，動(dòng)員搬遷的領(lǐng)導(dǎo)表示：為了改善大家的住宿條件，建新房供大家住，請(qǐng)先委屈一下，在月浦將就一段時(shí)間。

2009年8月20日，鞭炮齊鳴，回遷客捧著鮮花入住了。當(dāng)時(shí)媒體將新果園公寓譽(yù)為單宿員工“八小時(shí)以外的新樂園”。

值得一提的是，上?！蛾P(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》也于同月公布，意見指出，上海市企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊(duì)及其他單位可建設(shè)單位租賃房，同時(shí)做了規(guī)范化規(guī)定。

做得早不如做得巧?！皢嗡迏^(qū)”的牌子換成“公寓”之后，各路記者紛紛來(lái)訪。

作為榜樣，“果園公寓”的確很夠范兒。三幢13層至18層的高樓由東往西依次排開，俯視著一墻之隔的商品房寶地綠洲城，與一路之隔的寶鋼股份指揮中心大樓遙相呼應(yīng)。樓房外觀結(jié)合了玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)元素，氣勢(shì)恢弘且十分時(shí)尚，與上海市區(qū)內(nèi)高檔商品房或商務(wù)樓相比毫不遜色。

一些寶鋼員工開玩笑稱，其在當(dāng)?shù)氐臍馀沙潭瓤膳c央視新大樓相媲美。

小區(qū)內(nèi)柏油路平整筆直，道路兩邊齊刷刷地用黃線劃好了停車位，地上地下總共可以停放近300輛機(jī)動(dòng)車。

社區(qū)的餐飲和配套服務(wù)中心位于正中間的一幢大樓，保安值班巡邏，清潔維護(hù)，客戶服務(wù)熱線等均為24小時(shí)全天候服務(wù)。

樓宇內(nèi)部像是酒店公寓，大理石地面一塵不染，樓道南北兩側(cè)是客房套間，每套約45平方米，由一個(gè)單人間(11平方米)、一個(gè)雙人間(17平方米)和一個(gè)衛(wèi)生間組成?！秾氫撊?qǐng)?bào)》稱，果園公寓共計(jì)540套房間，可容納約1500名員工住宿。

套間內(nèi)兩個(gè)房間相互獨(dú)立，里面除了空調(diào)、席夢(mèng)思床墊及書桌、衣櫥、儲(chǔ)物柜外，還安裝了網(wǎng)線、電話和閉路電視。衛(wèi)生間里熱水器、淋浴房等設(shè)施也是一應(yīng)俱全。

租金目前按南北、單人、雙人等標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行差異化定價(jià)。負(fù)責(zé)公寓管理的寶發(fā)展酒店物業(yè)管理公司測(cè)算出不包含利潤(rùn)的租金盈虧平衡點(diǎn)：?jiǎn)稳碎g每人每月880元，雙人間每人每月528元。

據(jù)了解，租金第一年按盈虧平衡租金的70％收取，逐年遞增，三年之后，將以高于市場(chǎng)價(jià)的懲罰性租金促使租客更新?lián)Q代。

寶發(fā)展酒店物業(yè)管理公司果園公寓工作人員介紹說(shuō)，該公寓主要提供給寶鋼集團(tuán)公司下屬各公司在滬無(wú)住房的單身正式職工、三島(崇明、橫沙、長(zhǎng)興)地區(qū)的寶鋼職工和引進(jìn)人才租住。

符合條件的職工向所在單位團(tuán)組織提出申請(qǐng)，由所在單位團(tuán)委和人力資源部審核批準(zhǔn)。目前，集團(tuán)正式職工中符合條件的約3500人。

住進(jìn)去挺貴

采用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)高規(guī)格的新公寓進(jìn)行住戶限流似乎是多余的。

據(jù)寶鋼內(nèi)部人士介紹，首批入住的租客只有約300人。而這個(gè)寬敞高檔的公寓區(qū)的確顯得相當(dāng)清靜。據(jù)本刊記者現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，2月4日晚9點(diǎn)至9點(diǎn)半之間，僅有13個(gè)人進(jìn)出公寓，中間一幢大樓只有4個(gè)窗口亮燈。

與之形成鮮明對(duì)比的是，同樣位于果園、建設(shè)時(shí)間較早的寶鋼五冶、十二冶公寓則門庭若市，單身漢們的夜生活似乎才剛開始，許多人聚在路邊攤吃烤肉串。

多名受訪寶鋼員工表示，“果園公寓”太貴，租金約占月收入的25％--50％。而包括老果園在內(nèi)的老宿舍，收費(fèi)都是象征性的。據(jù)一位1995－1998年間住在老果園宿舍的寶鋼職工介紹，那時(shí)的月租金只有十幾元。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任陳杰向本刊記者介紹，合理住房負(fù)擔(dān)不應(yīng)超過家庭收入的30％。

據(jù)調(diào)查，寶鋼基層職工的月工資多在二三千元間?！敖鹑诤[’期間，月獎(jiǎng)、季獎(jiǎng)停發(fā)，工資又被打折，雪上加霜。

附近的房產(chǎn)中介算了筆賬，一套公寓的總租金為880+528x2=1936元，還略高于周邊行情，“相當(dāng)于3個(gè)人在群租一套房子。”

上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建也認(rèn)為寶鋼的單位租賃房并不廉價(jià)，“在資金運(yùn)作上，由于是自有土地，省去土地成本，主要就是建安成本，多層樓房一般是一兩千元每平方米，高層樓房是兩三千元每平方米。”

一個(gè)值得注意的數(shù)字差是，“果園單宿區(qū)”原先住著2700人，改建成“果園公寓”后，約可容納1500名員工住宿，就算是在住滿的情況下，仍有1200人被分流了。

“不知道當(dāng)初那些從果園滿懷希望搬到月浦的人有多少回了果園?”一名滯留在月浦的前“果園戶”向本刊記者抱怨，“還是以前兩人一間的單宿時(shí)代好啊。”

在2006年的招聘會(huì)上，寶鋼人力資源部門是將“果園公寓”作為大國(guó)企的重頭福利項(xiàng)目向求職者介紹的。在住房成奢侈品的時(shí)代，這對(duì)每個(gè)即將踏上工作崗位的大學(xué)生都很有誘惑力。

“不能說(shuō)單位沒兌現(xiàn)，是我自己嫌貴，選擇了月浦。”一名前年沖著“果園公寓”概念入職的寶鋼職工表示。

一個(gè)疑似“壞消息”的“好消息”在“月浦單宿區(qū)”流傳——寶鋼也將對(duì)月浦進(jìn)行酒店化管理，一部分人擔(dān)心這是高收費(fèi)的開始，擔(dān)心月浦成為下一個(gè)果園。

也有聲音認(rèn)為，月浦宿舍的條件“實(shí)在連大學(xué)都不如”，“嘬好是動(dòng)一動(dòng)，鋪地板磚和平改坡都是必需的。”“陰三陽(yáng)四”是他們對(duì)現(xiàn)實(shí)居住條件的概括——朝北的房間住3個(gè)人，朝南的房間住4個(gè)人。

的確有人在月浦安居樂業(yè)?！扒澳辏覄倓倎?lái)寶鋼上班，看見月浦宿舍12號(hào)樓有人結(jié)婚，婚車是寶馬750，兩輛奧迪A6，婚房就是職工宿舍。”前述那名新職工表示。

有人說(shuō)公司待遇差，有人贊新娘人品好。

推廣開頗難

“如果我們只盯住‘產(chǎn)權(quán)’不放，要想解決住房問題，那任務(wù)可太艱巨了?！?009年底的上海市人大預(yù)算審查會(huì)上，上海金融學(xué)院院長(zhǎng)儲(chǔ)敏偉說(shuō)。

放棄對(duì)“產(chǎn)權(quán)”的執(zhí)念，是推廣公共租賃房的思想前提。租賃房的最大特點(diǎn)就是對(duì)房產(chǎn)權(quán)的排斥。“核心問題是‘只租不售’。”上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生說(shuō)。這是杜絕福利分房重出江湖的界樁，體制外人員也不必再擔(dān)心不公平的發(fā)生。

在殘酷的高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)面前，民間與官方在這一點(diǎn)上正越走越近。有了統(tǒng)一的行動(dòng)方向，還需有高效的行動(dòng)方式。

“寶鋼模式”該怎樣評(píng)價(jià)，是不是這輪的租賃房推廣高潮要向?qū)氫摽待R?

“當(dāng)然不能。”上海社會(huì)科學(xué)院社會(huì)‘發(fā)展研究院院長(zhǎng)盧漢龍否決了這種可能性，“寶鋼是財(cái)大氣粗的大國(guó)企，在市場(chǎng)中自力更生的企業(yè)不可能復(fù)制寶鋼模式。”

他認(rèn)為，寶鋼可以用盤活存量土地的方式解決員工住宿問題，這對(duì)寶鋼來(lái)講是因地制宜的好做法，但絕大多數(shù)企業(yè)情況完全不是這樣。

在“果園公寓”建設(shè)中，寶鋼投入約2.2億。

可與寶鋼媲美的是上海鐵路局。其在滬首個(gè)職工安居工程項(xiàng)目，位于普陀區(qū)石泉路300號(hào)鐵路貨場(chǎng)內(nèi)，為鐵路局自有土地。

該安居項(xiàng)目臨近均價(jià)3萬(wàn)元每平方米的上海市內(nèi)環(huán)區(qū)域，總建筑面積27.8萬(wàn)平方米，可建設(shè)鐵路職工住房3100多套，據(jù)稱全部為租賃房。

而即便在這些“巨無(wú)霸”級(jí)的國(guó)企內(nèi)部，“單位租賃房”概念也存在著問題和模糊之處。

“果園公寓”掛“公寓”之名，實(shí)際仍為“宿舍”。上?！蛾P(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》界定，項(xiàng)目建成后，在房地產(chǎn)登記上，單位租賃房登記為職工(集體)宿舍，不得分割辦理小產(chǎn)證，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

《試行意見》出臺(tái)之前，人才公寓項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建過程中按照住宅類標(biāo)準(zhǔn)審批，對(duì)容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合“每天日照一小時(shí)以上”，甚至還要配備車位。

也就是說(shuō)，在《試行意見》出臺(tái)之后動(dòng)土的上海鐵路局單位租賃房，在規(guī)格上的要求就降低了，這也體現(xiàn)了“果園公寓”的“不可復(fù)制性”。

上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建擔(dān)心的則是監(jiān)管?！皩氫摗⑸虾ｈF路局等級(jí)別較高的大國(guó)企大單位，其具體的運(yùn)行方式，恐怕上海房地產(chǎn)主管部門難以管理得到?！?/p>

上海東方投資監(jiān)理有限公司董事長(zhǎng)印保興多次表達(dá)這樣的觀點(diǎn)：央企單位建租賃房是好事，但還停留在“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的層面，僅僅解決了“富家孩子有人抱”的問題。

還有其他樣本

寶鋼模式看起來(lái)有點(diǎn)曲高和寡，不過它并非唯一的模式。

上海目前可稱得上樣本的，除了寶鋼果園公寓，還有張江“白領(lǐng)公寓”、閔行“藍(lán)領(lǐng)公寓”兩處。

張江園區(qū)人才公寓目前已實(shí)際投入運(yùn)作的八個(gè)項(xiàng)目，主要來(lái)自對(duì)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有房源的梳理、周邊市場(chǎng)房屋回購(gòu)改造和調(diào)整規(guī)劃新建的房屋。

對(duì)租賃對(duì)象的條件認(rèn)定是大學(xué)學(xué)歷以上、所在企業(yè)為圄區(qū)重點(diǎn)企業(yè)、與企業(yè)簽訂一年以上用工合同、繳納三金或綜合保險(xiǎn)。

閔行“藍(lán)領(lǐng)公寓”針對(duì)的則是從事務(wù)工、務(wù)農(nóng)、經(jīng)商、服務(wù)等工作，且非本市戶籍境內(nèi)人員。

居者有其屋，還要有其類。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任陳杰在走訪張江后，感覺居住氣氛很好，教育背景相似、年齡相仿的青年人相互間有認(rèn)同感。

張江模式也被陳杰認(rèn)為更有推廣價(jià)值：“它為解決廣大中小企業(yè)的員工住宿問題找到了路子。張江模式是一種介于單位租賃房與公共租賃房之間的路子，既有企業(yè)參與，也有園區(qū)參與。”

由于目前還處在摸索階段，在調(diào)研中，陳杰發(fā)現(xiàn)政府想把更多的責(zé)任放在企業(yè)身上，而企業(yè)希望政府能夠包攬，專家們則傾向于社會(huì)化，“完全讓政府或企業(yè)去做不現(xiàn)實(shí)?！?/p>

盧漢龍也持類似觀點(diǎn)?！跋駥氫撨@樣的大型國(guó)企能夠解決自家職工住宿問題，固然是好，也是其吸引人才的一種手段，政府可以鼓勵(lì)企業(yè)的這種積極性，但是不能強(qiáng)派任務(wù)，單位租賃房畢竟是一種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思路，搞不好就會(huì)退回到房改前的企業(yè)力社會(huì)時(shí)代?！?/p>

陳杰理想中的租賃房時(shí)代是“三位一體”的：政府進(jìn)行政策引導(dǎo)，公共住房金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期融資，公共住房公司負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

在他眼中，租賃房似乎是解決目前中國(guó)住房沉疴的靈丹妙藥，他甚至有些極端地呼吁：“立即全面停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)建成的只租不售，改為經(jīng)濟(jì)租賃房，納入公共租賃住房體系?！?/p>

“對(duì)真正的低收入家庭，再低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，每月按揭還款負(fù)擔(dān)還是很沉重，家庭財(cái)政很脆弱，購(gòu)買家庭還要一次性拿出一大筆首付，即使按照上海的準(zhǔn)人標(biāo)準(zhǔn)，合格者也都是拿不出首付的?！标惤苷J(rèn)為。

他的觀點(diǎn)代表的是一股思潮，“停建經(jīng)濟(jì)適用房、都建廉租房’的建議被相當(dāng)一部分專家認(rèn)同。住建部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)這種觀點(diǎn)的回應(yīng)是房?jī)r(jià)相對(duì)比較高、收入比較高的地區(qū)，仍存在對(duì)經(jīng)適房有需求的群體。

更有意義的回應(yīng)是，在2009年3月的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，齊驥表示要加快公共租賃房的建設(shè)，來(lái)解決既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”的住房困難。

這是官方第一次將“夾心層’的苦澀如此高規(guī)格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。這表明，政府認(rèn)可了那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助。

根據(jù)市住房保障局的行動(dòng)時(shí)間表，上海公共租賃房方案有望于今年第二季度公布。而如今，在上海市研究界和輿論界對(duì)于寶鋼模式、張江模式的探討，可以說(shuō)是在為公租房方案預(yù)熱。