馬光遠

作者為經(jīng)濟學(xué)博士，資深律師。學(xué)術(shù)旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策，特別關(guān)注中國的轉(zhuǎn)型和法治變遷。作為中國律師，執(zhí)業(yè)領(lǐng)域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

關(guān)于中國住房空置面積，最近的兩則消息非常耐人尋味:一是媒體報道，海南省人大常委會環(huán)資委6月中下旬對三亞等8個市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況的調(diào)查顯示，有些小區(qū)平時入住率不到2%，多數(shù)小區(qū)平時入住率不到20%，高峰時僅為40%—60%;二是有網(wǎng)友爆料，開發(fā)商在空置的房子里裝燈以應(yīng)對空置問題。

按照中國房地產(chǎn)市場諸多數(shù)據(jù)生存三部曲——民間發(fā)布、業(yè)界討論、政府辟謠的基本邏輯，相信這兩組數(shù)據(jù)在不久將會有相關(guān)部門出來辟謠。因為在此之前，關(guān)于房屋空置的很多數(shù)據(jù)，最終都由相關(guān)部門出面予以辟謠，特別是對于全國空置房屋高達6500多萬套的傳言，國家電網(wǎng)公司最終出來澄清自己并沒有做這方面的統(tǒng)計。在此之后的8月4日，國家統(tǒng)計局在自己的網(wǎng)站公布了截止2010年6月末，全國商品房的待售面積為19182萬平方米，而回避了房屋空置的爭論。

按照國家統(tǒng)計局的解釋，“待售面積”指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個“待售面積”只能說明目前開發(fā)商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住，而老百姓所言的“空置面積”，除了統(tǒng)計局公布的“待售面積”之外，更重要的是已經(jīng)賣出去的房子又多少閑置或者浪費，這才是衡量住房投機因素的重要指標(biāo)。

這樣，在國家統(tǒng)計局公布“待售面積”之后，住房空置率真正成了誰也說不清楚的謎，而媒體和一般民眾在這些真真假假的數(shù)字迷局中徹底“暈菜”。而且，如果我們考察一下1998年房改以來，包括住建部、統(tǒng)計局之類的相關(guān)部門的統(tǒng)計指標(biāo)，這使得住房空置情況更加撲朔迷離。

很顯然，既然住房空置面積對于衡量房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和測試房地產(chǎn)市場的投機狀況至關(guān)重要，有關(guān)部門有義務(wù)對該數(shù)據(jù)進行科學(xué)的統(tǒng)計。從國外的情況看，雖然沒有空置率的具體指標(biāo)設(shè)置和定義有一定的差距，但很多國家都對住房空置情況要進行統(tǒng)計，美國人口統(tǒng)計局更是對美國每年的住房空置率進行評估。中國房地產(chǎn)市場作為一個新興市場，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，城市人口的膨脹對于土地資源的需求將長期處于旺盛期，通過正確統(tǒng)計住房空置情況，制定遏制住房的投機的公共政策，正確引導(dǎo)消費，避免資源的浪費對于我們這么一個人多地少的國家是必不可缺。然而，很顯然，有關(guān)部門對于住房空置的情況卻似乎故意在“躲貓貓”，除了辟謠之外，卻拿不出任何真實的數(shù)據(jù)。

其實，空置率的數(shù)字迷局只是中國房地產(chǎn)市場信息混亂的表象之一，縱觀中國的房地產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)的混亂和虛假可謂觸目驚心。在官方缺乏科學(xué)權(quán)威的統(tǒng)計指標(biāo)的情況下，一些在房地產(chǎn)市場帶有利益的中介機構(gòu)趁勢獲得了中國房地產(chǎn)市場的信息發(fā)布權(quán)。由于利益因素作祟，數(shù)據(jù)的真實性和權(quán)威性禁不住考驗，整個中國房地產(chǎn)市 場完全成了諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎阿克洛夫所講的檸檬市場。由于虛假信息的大量存在，導(dǎo)致真正有價值的信息根本沒有立足之地。

就住房的空置面積而言，政府設(shè)置該統(tǒng)計指標(biāo)，并定期發(fā)布該指標(biāo)不僅有利于高層的決策，也有利于民眾對房價的理性判斷，在政府喪失信息發(fā)布權(quán)的情況下，不僅民眾，甚至政府的決策都隨著相關(guān)利益團體發(fā)布的虛假數(shù)據(jù)而翩翩起舞，這也在一定程度上說明了中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策總難見效的真正原因。對于住房空置率，有關(guān)部門不僅不應(yīng)該刻意回避，相反，他們有義務(wù)主動承擔(dān)起信息披露的責(zé)任，告訴民眾真相。