中國(guó)房?jī)r(jià)在2009年上演了一出“猶抱琵琶半遮面”的大戲，讓所有人直呼看不懂。由于遭受2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2009年初的房產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著一片悲觀情緒，直至5、6月份，仍然低迷不振，但盛夏來(lái)臨之際，房?jī)r(jià)則如同脫韁野馬急速飆升，包括北京、上海，深圳等一線(xiàn)城市以及二、三線(xiàn)城市在內(nèi)，房?jī)r(jià)幾乎以沖刺的速度一路高歌。
　　盡管“買(mǎi)不起!”幾乎是老百姓面對(duì)高房?jī)r(jià)時(shí)的一聲嘆息。但從交易數(shù)據(jù)來(lái)看，需求依然高度旺盛。截止到2009年12月27日，北京二手房成交量達(dá)273390套，高出2006年，2007年、2008年三年的總成交量36370套。同時(shí)，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品房成交量175969套。
　　高成交量的背后，是令人驚呼的高房?jī)r(jià)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格的漲幅驚人，從價(jià)格對(duì)比來(lái)看，2009年累計(jì)漲幅已超過(guò)58.4％，達(dá)14100元／平方米。這一均價(jià)及漲幅都創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。
　　新樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格更是用“瘋狂”來(lái)形容。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的2009年第四季度的成交價(jià)格排行榜，排行前30名的樓盤(pán)單價(jià)全面超過(guò)3萬(wàn)元，最高成交價(jià)高達(dá)70156元／平方米，其中CBD區(qū)域的單價(jià)更是全面超過(guò)了4萬(wàn)元。據(jù)說(shuō)，北京CBD內(nèi)的一處超高端公寓社區(qū)，正在以每月8—10％的漲幅調(diào)價(jià)，計(jì)劃今年五一黃金周，將一舉突破8萬(wàn)元每平方米!
　　就在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火爆的氣氛下，政府的宏觀調(diào)控政策如同高懸著的“德摩克利斯之劍”，終于落下!
　　2009年12月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)買(mǎi)”，為此輪樓市調(diào)控拉開(kāi)序幕。直至2010年1月13日，央行宣布于1月18日上調(diào)銀行準(zhǔn)備存款金率——短短一個(gè)月時(shí)間，樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，給瘋狂的房?jī)r(jià)澆了一盆冷水。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布2009年12月份二手住宅指數(shù)月報(bào)，國(guó)內(nèi)二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了微妙變化，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但成交連急速萎縮，北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過(guò)20％，上海、廣州下滑幅度相對(duì)較小。成交量的下滑說(shuō)明了市場(chǎng)觀望情緒的急速蔓延。
　　一邊是猛漲之后的高房?jī)r(jià)，另一邊則是政府重磅出擊的調(diào)控政策，顯然，2010年的房產(chǎn)市場(chǎng)再次走到了岔路口，究竟是向左走還是向右走?人們預(yù)計(jì)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否如期出現(xiàn)?2007年的樓市寒冬能否再次重演?
　　
　　政策救市還是助勢(shì)?
　　
　　從2009年6月至11月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格與去年同期相比，增長(zhǎng)累計(jì)達(dá)到了25.3％，尤其北京、上海、深圳、三亞等熱門(mén)城市的多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格更是呈現(xiàn)翻番增長(zhǎng)。
　　二手房市場(chǎng)更是異?；馃幔虼?009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。隨后，2009年12月1413中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議醞釀出臺(tái)樓市的進(jìn)一步調(diào)控政策，并提出增加供給，抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措；緊接著，2009年12月17日，針對(duì)2009年不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，國(guó)家五部委通知：對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地首付至少50％的限制。
　　最受業(yè)內(nèi)重視的就是今年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(俗稱(chēng)“國(guó)十一條”)，明確增加保障性住房和普通商品住房有效供給的同時(shí)，也提出將加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。如對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，等等。
　　分析人士指出，此次“國(guó)十一條”反映出，有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國(guó)市場(chǎng)，這也將有利于抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　從“國(guó)十一條”看出，政府在這次房?jī)r(jià)新一輪的瘋狂上漲中似乎啟動(dòng)了急剎車(chē)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)都在3月份兩會(huì)之后。比如2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺(tái)的，此次在年末出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次，尤其是距離12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，房地產(chǎn)調(diào)控政策在短短不到一個(gè)月時(shí)間里迅速提出，更是令人深思。
　　結(jié)合中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)來(lái)看，2005年至2007年是上漲的黃金期，而這一時(shí)期恰恰也是政府出臺(tái)樓市調(diào)控政策的密集期。2005年至2006年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密，堪稱(chēng)前所未有。然而，密集的調(diào)控并未給快速上漲的樓市以實(shí)質(zhì)性的遏制，正是調(diào)控政策的出臺(tái)，抑制了樓市背后的旺盛需求，房?jī)r(jià)只能是愈調(diào)愈高。
　　分析指出，前幾次抑制性房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，都是從抑制需求入手。比如，對(duì)普通住宅和非普通住宅實(shí)行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等，但在抑制需求的同時(shí)也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個(gè)閘門(mén)”。在供不應(yīng)求的格局下，壓縮供給的結(jié)果當(dāng)然是價(jià)格繼續(xù)上漲了。這就是2005年至2007年間房?jī)r(jià)越調(diào)越高的重要原因之一。
　　而“國(guó)十一條”的第一條就提出“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”，顯然吸取了2005至2007年壓縮供給的教訓(xùn)。結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)大背景來(lái)看，“國(guó)十一條”透露出的是樓市“穩(wěn)定”和“健康”的主旋律，因此，盡管遭遇2010年初的樓市調(diào)控“寒流”，但長(zhǎng)期而言，中國(guó)大部分城市的房產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)趨于平穩(wěn)，這顯然是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
　　
　　信貸規(guī)模仍很樂(lè)觀
　　
　　2010年1月份第一周，銀行信貸再次爆出天量一一超過(guò)6000億，日均近1000億!一般來(lái)說(shuō)，年初的信貸投放量增加較多大部分是上一年第四季度積壓下來(lái)的，由于額度限制，銀行信貸往往會(huì)在1月初突擊釋放。
　　但從整體來(lái)看，2009年新增信貸規(guī)模達(dá)到近10萬(wàn)億元，相當(dāng)于過(guò)去三四年的新增量，比如2008年，僅為4.9萬(wàn)億。輿論質(zhì)疑，大部分的新增貸款變成了投機(jī)性資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，推升房?jī)r(jià)不斷攀升。
　　于是，新增信貸的天量現(xiàn)象成為引發(fā)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策的導(dǎo)火索，2010年1月13日，央行宣布：從2010年1月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。上調(diào)準(zhǔn)備金率，銀行會(huì)被迫將錢(qián)存入中央銀行，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)提高0.5個(gè)百分點(diǎn)能夠收縮3000億的廣義貨幣。比如在2007年，由于貨幣過(guò)?，F(xiàn)象嚴(yán)重，央行全年宣布10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，那一年，中國(guó)樓市迎來(lái)了寒冬期。
　　曾有學(xué)者指出，如果2010年新增信貸在6—7萬(wàn)億的規(guī)模，房?jī)r(jià)漲幅不僅明顯放慢，而且有望進(jìn)入第二波良性調(diào)整，但至于房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，只能等待市場(chǎng)的考驗(yàn)。
　　事實(shí)上，貨幣政策在2009年下半年便走向微調(diào)之路，但到目前為止仍保持寬松狀態(tài)。一位央行高官在采訪(fǎng)時(shí)闡釋貨幣政策走向時(shí)強(qiáng)調(diào)，2010年會(huì)回到“真正意義上的適度寬松”：而監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行的解釋更為形象：所謂適度寬松，可以理解為“如果2009年寬松，2010年就是適度”。
　　記者接觸的建設(shè)銀行的一名負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理判斷，2010年初出臺(tái)的樓市調(diào)控政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)暫時(shí)盤(pán)整，但是中長(zhǎng)期來(lái)看，需求仍然很旺盛，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)下滑，依然保持上漲趨勢(shì)。
　　目前，金融界對(duì)于2010年新增信貸規(guī)模顯得尤為樂(lè)觀，有權(quán)威人士表示，2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬(wàn)億元左右。而交通銀行預(yù)計(jì)：目前市場(chǎng)預(yù)期2010年全年新增貸款在7.8萬(wàn)億元左右，對(duì)應(yīng)貸款余額增速為17.5％—20％。由此推出2010年的新增貸款規(guī)模大幅度回落的概率不大，有些擔(dān)心的是，由于“在管理層的調(diào)控下，實(shí)際的新增貸款規(guī)?？赡軐⒌陀谑袌?chǎng)預(yù)期，與此同時(shí)，信貸投向也會(huì)出現(xiàn)較大幅度的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”
　　鑒于2008年全球金融危機(jī)的陰影，“調(diào)結(jié)構(gòu)”將在2010年顯現(xiàn)，因此2010年國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)政策主要側(cè)重于“調(diào)結(jié)構(gòu)”，對(duì)于新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策扶持與資金支持的力度將得到加強(qiáng)，而房地產(chǎn)行業(yè)由此可能遭受些許影響。
　　但在政策執(zhí)行層面，由于GDP仍然被納入地方政府的績(jī)效考核體系，因此地方政府有動(dòng)力抬升地價(jià)、推漲房?jī)r(jià)，畢竟在當(dāng)前政府官員績(jī)效評(píng)價(jià)體系中，GDP及其增長(zhǎng)率占很大的比重，出于政績(jī)的考慮，地方政府官員有動(dòng)力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵(lì)銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價(jià)格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對(duì)值和增長(zhǎng)額。可見(jiàn)，在地方政府的政策與資金保障下，房地產(chǎn)并不會(huì)立即遭遇寒流。
　　
　　“擊鼓傳花”
　　
　　房?jī)r(jià)的瘋狂，讓人聯(lián)想到上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫的警示。根據(jù)現(xiàn)任SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁潘石屹的回憶，當(dāng)時(shí)在海南的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在玩一個(gè)“擊鼓傳花”的古老游戲，樓盤(pán)還在設(shè)計(jì)階段，地皮已經(jīng)被倒賣(mài)了無(wú)數(shù)遍，房?jī)r(jià)亦是瘋狂上漲。
　　據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)，1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達(dá)到7500元／平方米的頂峰。短短三年，增長(zhǎng)超過(guò)5倍。
　　目前，隨著國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)了新一輪的上漲周期。尤其三亞的房?jī)r(jià)更是“一天一變”，樓盤(pán)均價(jià)在9000多元／平方米，海景一線(xiàn)房每平方米售價(jià)至少在1萬(wàn)元以上。位于北端的?？?，房?jī)r(jià)也是向上急竄，自2007年下半年開(kāi)始，?？诘暮＞耙痪€(xiàn)房至今翻了三倍，均在一萬(wàn)元以上。根據(jù)本刊記者的走訪(fǎng)，?？诘亩址康膬r(jià)格從2006年至今，大部分樓盤(pán)的房?jī)r(jià)都增長(zhǎng)了3—5倍，而且?guī)缀鯚o(wú)房可賣(mài)!按照多數(shù)購(gòu)房者的說(shuō)法：盡管海南的房?jī)r(jià)迅速上漲，但與北京、上海、深圳和廣州等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)相比，“還有很大的升值空間!”
　　關(guān)鍵問(wèn)題是，高房?jī)r(jià)的參照坐標(biāo)一一北京的房?jī)r(jià)到底會(huì)有多高?按照地產(chǎn)名人任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，仍然“是個(gè)無(wú)法猜到的迷!”——任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：“一個(gè)國(guó)家的首都、政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，毫無(wú)疑問(wèn)的會(huì)集中全國(guó)和世界的購(gòu)買(mǎi)力，讓首都或經(jīng)濟(jì)中心地區(qū)的房?jī)r(jià)升高，并可能超越當(dāng)?shù)鼐用裰形皇杖氲南M(fèi)能力，讓房?jī)r(jià)成為與人均GDP不成比例的地步……”
　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，北京房?jī)r(jià)2009年12月單月均價(jià)較1月份上漲79.5％，較2008年12月增長(zhǎng)111％，較此前最高的2007年12月，增長(zhǎng)41％。深圳的漲幅最為突出，其2009年12月較1月增長(zhǎng)101％，較2008年12月增長(zhǎng)100％，較此前2007年頂峰水平，仍增長(zhǎng)36％。
　　從目前的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看，新盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格仍處于上漲的趨勢(shì)，比如上述的北京CBD某處高端公寓，即將突破令人乍舌的8萬(wàn)元每平米，單套小二居公寓的總價(jià)將達(dá)到600萬(wàn)——這顯然已經(jīng)不是中國(guó)任何一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)所能承受的價(jià)格。
　　但根據(jù)《2009年亞太區(qū)財(cái)富報(bào)告》，富裕人士的標(biāo)準(zhǔn)被劃定為“擁有100萬(wàn)美元以上的可投資資產(chǎn)，其中不包括主要住宅和消耗品?！?007年亞太區(qū)富裕人士的總數(shù)達(dá)到280萬(wàn)人，這些人共掌握了9.5萬(wàn)億美元的財(cái)富，而中國(guó)的富裕人士占據(jù)了絕大多數(shù)的比例。可見(jiàn)，即使房產(chǎn)價(jià)格再高，買(mǎi)得起的大有人在。
　　此外，《麥肯錫—2009年度中國(guó)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告》顯示：從現(xiàn)在到2015年，中國(guó)新增的富裕家庭將有3／4來(lái)自干二級(jí)城市與其他城市(從110萬(wàn)戶(hù)增加到320萬(wàn)戶(hù))，而在一級(jí)城市只從50萬(wàn)戶(hù)增加到70萬(wàn)戶(hù)。
　　這意味著，二線(xiàn)城市的中產(chǎn)們，將成為未來(lái)中國(guó)消費(fèi)的主力軍。這也暗示了：2010年二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速攀升一一因?yàn)槟壳岸?、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)尚在居民可承受范圍以?xún)?nèi)，但一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)正逐漸向二、三線(xiàn)城市蔓延，并逐漸形成全民“擊鼓傳花”的買(mǎi)賣(mài)房游戲，至于所謂的房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)被捅破，顯然還很遙