◎ 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心 肖 楠 謝 超

● 歷經(jīng)四月，新政的作用已經(jīng)在房地產(chǎn)交易量上得到體現(xiàn)。值此供需雙方陷入對(duì)峙觀望的敏感時(shí)刻，只需假以時(shí)日，新政就能充分體現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效力。

● 民眾對(duì)調(diào)控政策的認(rèn)可及預(yù)期將會(huì)極大地影響政策效力的發(fā)揮，如果貿(mào)然放松調(diào)控力度，必然失信于民，很有可能無(wú)法達(dá)成預(yù)期目的，甚至適得其反，“越挑越漲”。

● 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)處于快速城市化進(jìn)程中的中國(guó)而言，房地產(chǎn)不但意味著直接的固定資產(chǎn)投資，而且對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用，當(dāng)前不宜再加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度。

● 在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展刻不容緩之務(wù)。擺脫對(duì)投資與外需的過(guò)度依賴，涵養(yǎng)內(nèi)需、培育消費(fèi)需要無(wú)法一蹴而就，經(jīng)濟(jì)增速下滑也是良性轉(zhuǎn)軌所必須付出的代價(jià)，不必因此放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

● 值此敏感時(shí)刻，政府應(yīng)當(dāng)維持在信貸、土地等方面的調(diào)控措施及力度。但仍需做出適當(dāng)政策補(bǔ)充，例如對(duì)大量持有房地產(chǎn)的行為征收物業(yè)稅等。

本輪宏觀調(diào)控并非是從“新國(guó)十條”才開(kāi)始的，實(shí)際上自2008年第四季度以來(lái)國(guó)務(wù)院以及各部委多次發(fā)布房?jī)r(jià)的調(diào)控措施，在信貸、土地買(mǎi)賣(mài)、住房供給、市場(chǎng)監(jiān)管等方面均有所作為。隨后政策力度逐步加大，其中2010年4月17日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱國(guó)十條）對(duì)整體調(diào)控政策做了較為全面的闡述。

從4月17號(hào)日的新政“國(guó)十條”出臺(tái)算起，至今已經(jīng)過(guò)了四個(gè)月的時(shí)間。從調(diào)控效果上看，基本上實(shí)現(xiàn)了遏制房?jī)r(jià)的快速上漲的態(tài)勢(shì)，雖然絕對(duì)房?jī)r(jià)在不同城市出現(xiàn)不同程度松動(dòng)的跡象，但是調(diào)控效果更多的體現(xiàn)為成交量的下降。

房地產(chǎn)投資決策主要取決于收益和成本，信貸政策通過(guò)增加購(gòu)房成本來(lái)遏制投機(jī)性需求進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲，這對(duì)資金充裕的投資者作用不是很大。但是作為市場(chǎng)信號(hào)，政府加大政策調(diào)控力度在一定程度上影響投資或投機(jī)的收益預(yù)期，降低投機(jī)沖動(dòng)，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用；同時(shí)限定購(gòu)房套數(shù)是遏制投機(jī)性需求的直接有效手段。土地政策和調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)是從供給方面來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，市場(chǎng)監(jiān)管力度的加強(qiáng)則是為完善市場(chǎng)秩序、保障市場(chǎng)有效運(yùn)行創(chuàng)造條件。如果各項(xiàng)政策能得到有力實(shí)施，將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、調(diào)整住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)有重要影響，進(jìn)而有利于遏制投機(jī)性需求、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但需要注意的是，2007年的樓市調(diào)控并沒(méi)有使房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到有效改變，而造成2008年房?jī)r(jià)下挫的原因是上半年四次上調(diào)準(zhǔn)備金率的緊縮性貨幣政策以及金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。因此僅僅依靠目前的樓市新政可能無(wú)法有效遏制投機(jī)性需求，政府仍需在調(diào)整房?jī)r(jià)預(yù)期、增加投機(jī)性購(gòu)房成本等方面進(jìn)一步著力，而長(zhǎng)久以來(lái)呼聲最高的稅收政策最值得期待。

圖1 2010上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)

圖2 1-6月份房地產(chǎn)施工、新開(kāi)工和竣工面積

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的效力雖然還沒(méi)有充分體現(xiàn)，但毋庸置疑的是調(diào)控政策已然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生效用。不過(guò)從上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上看，算是保持了高位，所受影響還并未充分體現(xiàn)。從上半年的數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，雖然同比增長(zhǎng)與1-5月份相比回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)，但從同比上看，依然增長(zhǎng)了38.1%。1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比分別增長(zhǎng) 28.7%和 67.9%，與1-5月份相比分別下滑1.8和4.5個(gè)百分點(diǎn)。2010上半年房屋竣工面積為2.44億平方米，同比增長(zhǎng) 18.2%，增速與1-5月份相比增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。如圖1、圖2所示。

此外，房地產(chǎn)投資下滑速度也受到了保障性住房問(wèn)責(zé)制的影響，在一定程度上相對(duì)放緩。但是，也可由此初步推斷，前期在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度并未充分減緩的情況下，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商品價(jià)格卻出現(xiàn)下跌，應(yīng)該更多是自身產(chǎn)能過(guò)剩的結(jié)果。

總體來(lái)看，結(jié)合銷(xiāo)售量增速快速下滑現(xiàn)狀以及再融資被凍結(jié)等因素的共同影響，可以預(yù)計(jì)的是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)速度將會(huì)放緩。施工面積和新開(kāi)工面積增速逐步下滑的可能性比較大。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在未來(lái)很有可能出現(xiàn)下滑。既然未來(lái)地產(chǎn)新開(kāi)工難免出現(xiàn)回落，那么可以預(yù)料的是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響將逐步得到體現(xiàn)。由于工業(yè)企業(yè)在產(chǎn)能過(guò)剩的條件下勢(shì)必進(jìn)入去庫(kù)存周期，這樣將與地產(chǎn)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的下降周期相重合，很有可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利的影響。除房地產(chǎn)可能對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)產(chǎn)生不利影響之外，我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)本身的運(yùn)行仍存在許多隱憂。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)

2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)超額完成GDP增長(zhǎng)既定目標(biāo)，這得益于去年極度非常規(guī)的宏觀政策拉動(dòng)。可以說(shuō)，今年的政策乃至GDP的理性回歸應(yīng)當(dāng)在預(yù)料之中?？梢哉f(shuō)，2010年上半年GDP增速下降應(yīng)該不是什么值得驚奇的事情。但在4月份政府對(duì)瘋狂的房地產(chǎn)進(jìn)行高調(diào)“嚴(yán)厲”的調(diào)控之后，這種預(yù)期GDP下降的論調(diào)卻以某種微妙的口吻表達(dá)出來(lái)。

毋庸置疑的是上半年的GDP增速確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)回落。根據(jù)初步測(cè)算，上半年名義GDP達(dá)到了172840億元，實(shí)際同比增長(zhǎng)11.1%；第二季度實(shí)際GDP同比增長(zhǎng)10.3%，增幅比第一季度回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩；經(jīng)季調(diào)后，第二季度實(shí)際GDP環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，環(huán)比折年率達(dá)8.7%，如圖3所示。不過(guò)正如前文所說(shuō)，這應(yīng)該是GDP增速的理性回歸，而不是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降或者衰退通道。

毋庸諱言的是我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行確實(shí)面臨著較為嚴(yán)峻的問(wèn)題。就宏觀經(jīng)濟(jì)總量而言，主要包括凈出口、消費(fèi)、投資以及政府支出四個(gè)部分，其中最主要的又是前三個(gè)方面，依次分析如下。

圖4 6月份加工貿(mào)易出口額同比增幅回落

圖5 6月份對(duì)歐美出口額同比增幅回落

2.1、出口復(fù)蘇前景不明朗

在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)主要依靠出口導(dǎo)向型發(fā)展戰(zhàn)略，而最主要的出口對(duì)象是美國(guó)、歐盟以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。因此金融危機(jī)雖然原發(fā)于美國(guó)并在歐盟等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)迅速蔓延，由于我國(guó)對(duì)出口的過(guò)度依賴，所以短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遇到了巨大困難。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、合理化收入分配以最終改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式固然是解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)瓶頸的根本之道，但是由于路徑依賴等問(wèn)題，出口情況的復(fù)蘇對(duì)短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言依然十分重要。但是出口復(fù)蘇前景不明朗，這無(wú)疑加劇了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)的發(fā)展難度，如圖4、5、6所示。

圖6 6月份機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品出口額同比放緩

圖7 美國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)

圖8 美國(guó)紐約聯(lián)儲(chǔ)制造業(yè)指數(shù)

這主要是由于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的復(fù)蘇前景不明。其中最主要取決于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。分析如下：

①消費(fèi)開(kāi)支疲軟，消費(fèi)者信心指數(shù)不理想。美國(guó)5月份商業(yè)銷(xiāo)售額下降0.9% 至1.090萬(wàn)億美元；美國(guó)5月份的庫(kù)存銷(xiāo)售比為1.24，低于上年同期的1.41。此外，美國(guó)6月份零售銷(xiāo)售環(huán)比下降 0.5%，為連續(xù)第二個(gè)月下滑（5月份零售銷(xiāo)售月率下降1.1%），值得注意的是跌幅超出了預(yù)期，暗示今年下半年美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐很有可能放緩。6月份商品零售額下降主要是受到汽車(chē)和汽油銷(xiāo)售下滑拖累。其中，汽車(chē)銷(xiāo)售額下滑了 2.3%，為今年2月以來(lái)最大降幅。同時(shí)，受汽油價(jià)格下跌影響，汽油銷(xiāo)售額當(dāng)月下降2%。7月份密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)初值為66.5，遠(yuǎn)低于6月份76.0的終值，并創(chuàng)下11個(gè)月新低，如圖29所示。同時(shí)，7月經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況指數(shù)跌至 75.5，創(chuàng)下 2009年11月以來(lái)新低。7月份的消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)降至60.6，創(chuàng)2009年3月以來(lái)新低。此外，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)12個(gè)月前景的預(yù)期指數(shù)降至2009年4月以來(lái)新低65.0。這一切很可能意味著美國(guó)消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)的憂慮情緒再度重燃：由于消費(fèi)者開(kāi)支占美國(guó)經(jīng)濟(jì)總量中的70%，消費(fèi)者信心指數(shù)大幅回調(diào)很可能預(yù)示美國(guó)經(jīng)濟(jì)的疲軟。此外，黯淡的收入和就業(yè)前景將使消費(fèi)者對(duì)開(kāi)支保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

②制造業(yè)等工業(yè)數(shù)據(jù)不理想。一度引領(lǐng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的工業(yè)部門(mén)正在降溫。美國(guó)6月份工業(yè)產(chǎn)值略有增長(zhǎng)，環(huán)比僅上升 0.1%，受汽車(chē)產(chǎn)值較大下降的拖累，其中6月份制造業(yè)產(chǎn)值環(huán)比下降0.4%。此外，工業(yè)產(chǎn)能利用率持穩(wěn)于74.1%，但仍低于歷史均值（1972年至 2009年的產(chǎn)能利用率均值為 80.6%）。更具代表意義的是，根據(jù)紐約聯(lián)儲(chǔ)周四發(fā)布的制造業(yè)調(diào)查顯示，7月紐約州制造業(yè)指數(shù)由 6月份的19.57大幅降至5.08，如圖8所示，這反映出該地區(qū)制造業(yè)的放緩態(tài)勢(shì)。分析指標(biāo)中，7月新訂單指數(shù)由17.53降至10.13，發(fā)貨指數(shù)由19.67降至6.31。截至目前為止，就業(yè)數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯的惡化，財(cái)政赤字也有所收窄。不過(guò)美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落的原因：其一，財(cái)政的刺激效應(yīng)逐步到期；其二，缺乏內(nèi)生的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)，到目前還很難看其中任何一駕馬車(chē)能承接下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任：在前期美元不斷升值的條件下，美國(guó)出口遇阻；消費(fèi)泡沫剛剛破，尚未恢復(fù)元?dú)?；在沒(méi)有新技術(shù)可以規(guī)?；?，投資還難以成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。（如圖7、圖8）

圖9 6月份實(shí)際消費(fèi)增速保持平穩(wěn)

圖10 社會(huì)消費(fèi)品零售總額季調(diào)環(huán)比和環(huán)比折年率

圖11 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資季調(diào)環(huán)比和環(huán)比折年率

2.2 消費(fèi)穩(wěn)中趨降

今年上半年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額72669億元，同比增長(zhǎng)18.2%。6月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)18.3%，增幅比上月略回落0.4個(gè)百分點(diǎn)?？鄢齼r(jià)格因素后，6月份消費(fèi)實(shí)際增速約為15.4%，比前五月略有回落，如圖9所示。經(jīng)季調(diào)后，6月份名義消費(fèi)環(huán)比增長(zhǎng)1.8%，增幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比折年率達(dá)23.7%，回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，如圖10所示。

從分類(lèi)產(chǎn)品看，上半年汽車(chē)類(lèi)銷(xiāo)售同比增長(zhǎng) 37.1%，家用電器和音像器材類(lèi)增長(zhǎng)28.8%。6月份汽車(chē)類(lèi)同比增長(zhǎng)28.3%，家用電器和音像器材類(lèi)增長(zhǎng)23.4%，增幅分別比上月回落3.7和11.3個(gè)百分點(diǎn)。在政策刺激下，熱銷(xiāo)產(chǎn)品的部分剛性需求提前釋放，加上未來(lái)房地產(chǎn)成交量的萎縮，預(yù)計(jì)未來(lái)實(shí)際消費(fèi)增速將下降。

2.3 投資呈現(xiàn)穩(wěn)步回落趨勢(shì)

上半年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 25.5%。6月份當(dāng)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 24.9%，增幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，詳細(xì)數(shù)據(jù)分析見(jiàn)表1。經(jīng)季調(diào)后，6月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資環(huán)比增長(zhǎng)4.8%，增幅比上月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比折年率為74.6%，提高28.9個(gè)百分點(diǎn)，如圖11所示。

此外，可以預(yù)計(jì)未來(lái)實(shí)際投資同比增速將進(jìn)一步回落，原因在于：①房地產(chǎn)調(diào)控必然會(huì)影響到未來(lái)的投資增長(zhǎng)；②政府對(duì)地方融資平臺(tái)的警覺(jué)必然會(huì)影響到地方投資的增長(zhǎng)；但降幅有限，全年投資仍會(huì)維持一個(gè)不錯(cuò)的增速，原因在于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)以及鼓勵(lì)民間投資政策的不斷出臺(tái)；③國(guó)家在“調(diào)結(jié)構(gòu)”過(guò)程中將鼓勵(lì)某些行業(yè)投資和區(qū)域投資。

綜合來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)嚴(yán)峻，短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。

表1 6月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資