◎ 鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局 張五龍 易明月

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吸引了越來越多的政府領(lǐng)導、學者專家、以及百姓群體的高度關(guān)注，房價的快速增長，置業(yè)的酸甜苦辣，不僅引發(fā)了很多信訪案件和社會矛盾，更是2009年“兩會”上的熱點之一，不管是中央政府還是地方主管部門，不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是購房置業(yè)群眾，也都期待著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展的局面。要實現(xiàn)這一宏偉目標，依靠傳統(tǒng)的管理模式是不能解決根本性問題的，必須借助于現(xiàn)代化的技術(shù)手段，樹立先進的市場管理理念，建立科學的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)化管理，才是科學化的解決方法。然而，什么是動態(tài)管理？動態(tài)管理的內(nèi)容是什么？動態(tài)管理的模式是什么？這些問題似乎并沒有引起學術(shù)界的研究和業(yè)內(nèi)專家的重視，因此，加強對房地產(chǎn)市場動態(tài)管理及科學預警，是擺在我們面前的一個重要而迫切的課題，實現(xiàn)動態(tài)管理和科學預警，對促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)步、持續(xù)、快速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

一、房地產(chǎn)市場動態(tài)管理的概念

動態(tài)化管理就是以國家政策法規(guī)為支撐，以網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為保障，以市場動態(tài)數(shù)據(jù)為核心，對房地產(chǎn)市場實施動態(tài)化的研判、調(diào)控、管理的過程。特別要說明的是：第一，動態(tài)化管理的核心是市場動態(tài)化數(shù)據(jù)，沒有基礎(chǔ)、準確的數(shù)據(jù)，動態(tài)管理必然是“空中樓閣”；第二，動態(tài)化管理強調(diào)過程。就數(shù)據(jù)的積累，這個過程是長期的；就項目的建設(shè)，這個過程要持續(xù)幾年；就企業(yè)而言，這個過程或許幾年、上百年，所以動態(tài)管理絕對不是一時一招一式的舉措。

二、房地產(chǎn)市場動態(tài)管理的意義

首先，剖析目前房地市場的矛盾關(guān)系。房地產(chǎn)既然是市場化管理，就必然要遵循市場運行規(guī)律，而這個市場中的主體是：開發(fā)企業(yè)和置業(yè)群體，政府部門為市場的第三方。作為房地產(chǎn)開發(fā)商必然要追求更高的利潤；作為置業(yè)群體，無疑是要追求價格低、質(zhì)量好、環(huán)境優(yōu)的住房。很顯然，供需雙方本身就是一種矛盾關(guān)系，這也是市場經(jīng)濟的自然規(guī)律，有矛盾才會有竟爭，有竟爭才能推動市場發(fā)展。作為房地產(chǎn)市場的第三方——政府部門，需要不斷地調(diào)節(jié)這種矛盾，而矛盾的焦點往往是多變的，就必須以動態(tài)化方式來應(yīng)對。

其次，分析過去政策層面的調(diào)控作用。仔細回味近十年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，多多少少有點“頭疼治頭，腳痛醫(yī)腳”的感覺，而真正要解決問題的根本方法應(yīng)該是建立完善的動態(tài)監(jiān)管手段，運用動態(tài)的管理模式，也許不能立竿見影，但它是治根治本的。

第三，思考未來服務(wù)型政府的深刻內(nèi)涵。作為房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門，改善服務(wù)態(tài)度，提高辦事效率等舉措是服務(wù)型政府不可缺少的部分，但服務(wù)的內(nèi)涵仍需延伸和深化。以政府為龍頭，應(yīng)幫助企業(yè)建立企業(yè)自身的信息系統(tǒng)，提升房地產(chǎn)市場的整體信息化水平，才能達到政府及時、準確地掌握市場數(shù)據(jù)、發(fā)展動向、以及潛在問題，適時向社會發(fā)布市場動態(tài)和市場風險報告，這更是政府服務(wù)的重要組成部分。

因此，正確理解和著力實施房地產(chǎn)市場的動態(tài)管理，不僅有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范、持續(xù)發(fā)展，而且能夠幫助預測、預警、預防房地產(chǎn)市場風險，減少政府作為市場“滅火隊”形象出現(xiàn)的幾率。

三、房地產(chǎn)市場動態(tài)管理內(nèi)容

動態(tài)化管理房地產(chǎn)市場，就企業(yè)而言，要從企業(yè)工商注冊開始到企業(yè)消失；就項目而言，要從取得土地開始到小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。且企業(yè)和項目是相互交融不可分割的。

圖1給出了市場主體與動態(tài)管理的內(nèi)容。圖中園形框為分析的對象，方形框暫不作討論。

圖中橢圓框內(nèi)的各項情況正是動態(tài)管理主要內(nèi)容，如果能準確地把握其中信息，就能為市場的動態(tài)管理奠定基礎(chǔ)。

圖1

圖2

【企業(yè)規(guī)模】包括企業(yè)的各種注冊證書、資質(zhì)等級、注冊資本、股東組成、專業(yè)骨干、員工組成、歷史業(yè)績、企業(yè)實力和信用評價等。

【土地使用】包括閑置土地、建設(shè)土地以及相關(guān)情況等。

【經(jīng)營狀況】包括資金情況、市場能力、發(fā)展?jié)摿Φ取?/p>

【項目狀態(tài)】包括設(shè)計規(guī)模、建設(shè)狀態(tài)、完成比例等。

【工程進度】劃分為開工、基礎(chǔ)建設(shè)（地下部分）、樓體、封頂、竣工、交付使用（入?。?。

顯然，作為市場的主管部門，有必要也必須能夠及時、準確地掌握上述數(shù)據(jù)，否則管理是空洞的，調(diào)控也是科學的。

四、房地產(chǎn)市場動態(tài)管理模式

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局經(jīng)過幾年對房地產(chǎn)市場動態(tài)管理的摸索、探討和分析，初步形成了自身的管理模式，并通過系統(tǒng)實施，對動態(tài)管理具有較好的效果。

圖2中以交易登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)和企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)為核心，形成業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫和企業(yè)、項目及相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫。動態(tài)化的管理應(yīng)該從企業(yè)工商營業(yè)證注冊起，將整體過程劃分為企業(yè)規(guī)模實力、土地規(guī)劃、預售之前、預售之后、項目竣工、交付使用五個階段。從而實現(xiàn)以開發(fā)項目為主線，以房地產(chǎn)企業(yè)為對象，全程化的動態(tài)管理過程。

需要強調(diào)的是為了達到全過程的動態(tài)化管理，一是動態(tài)數(shù)據(jù)采集必須與相關(guān)業(yè)務(wù)掛勾（比如：年度動態(tài)考核、資質(zhì)申請與變更、信用檔案、開發(fā)規(guī)模審批等）；二是市場信息與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)相互共享（比如：樓盤表、預售信息）。管理與業(yè)務(wù)整體化，管理與主體融合化，最終達到房地產(chǎn)市場一體化。

五、基于動態(tài)管理的房地產(chǎn)市場風險預警

房地產(chǎn)市場化，就必然遵循市場發(fā)展規(guī)律，就必然存在風險與陷井，這種風險與陷井也許來源于周邊經(jīng)濟環(huán)境，也許來源于政策變化，也許來源于市場主體或客體，重要的是如何事先發(fā)現(xiàn)、提前預警和妥善解決。這個問題比較復雜，在這里以鄭州市住房保障和管理局開發(fā)建設(shè)的“房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)”為例，介紹系統(tǒng)所能提交的風險要素：

● 管轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有建設(shè)開發(fā)土地信息；

● 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有開發(fā)項目信息；

● 項目開工及基礎(chǔ)建設(shè)信息；

● 接近或超過預售標準的工程項目預知信息；

● 建設(shè)項目的工程進度信息（特別是預售后）；

● 按期或非按期竣工項目信息；

● 按期或非按期交付的項目信息；

● 小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息；

● 企業(yè)資金概要信息；

● 企業(yè)中高層人員變動信息。

如果在市場管理過程中，能準確、及時掌握上述數(shù)據(jù)，縱、橫交叉集合分析，就能為市場動態(tài)化管理提供依據(jù)，就能為市場風險預警提供要素。

六、房地產(chǎn)企業(yè)綜合信息系統(tǒng)的特點

要提升房地產(chǎn)市場的信息化水平，采集市場變化的動態(tài)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)市場的動態(tài)化管理，房地市場的主體之一—— 開發(fā)企業(yè)是重點更是難點，單純地通過強制手段是達不到理想效果的，必須了解企業(yè)，尊重企業(yè)，從信息系統(tǒng)自身特點考慮，從企業(yè)自身利益考慮，才能讓系統(tǒng)發(fā)揮應(yīng)有的作用。鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)有以下主要特點：

1、系統(tǒng)建設(shè)方面

通過對業(yè)內(nèi)和業(yè)外一些信息系統(tǒng)考察分析，主要問題是數(shù)據(jù)指標不科學，合計累計數(shù)據(jù)過多，給企業(yè)填報造成困難，導致數(shù)據(jù)不及時、不準確、不一致，自相矛盾等，數(shù)據(jù)利用價值不高。針對這些問題，鄭州市房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)在系統(tǒng)建設(shè)方案上集中體現(xiàn)以下特點：

一是數(shù)據(jù)指標的科學性。企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)是最基礎(chǔ)、最基本的數(shù)據(jù)，盡可能地避免填寫合計、累計數(shù)據(jù)，從而確保數(shù)據(jù)簡單化、直觀化和準確化。

二是數(shù)據(jù)的重復性利用。因為是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所以企業(yè)一次性填寫，永久利用和多途利用。

三是引入樓盤表機制，使數(shù)據(jù)細到戶，可以滿足所有方式分類匯總統(tǒng)計。

四是操作本身盡可能簡單化。比如：工程進度只需要在事先建立好的樓盤表上點擊相應(yīng)的位置即可。

上述問題比較抽象，就采集什么樣的數(shù)據(jù)問題，我們用下圖說明之。

在圖3中正是很多傳統(tǒng)的系統(tǒng)要求客氣（企業(yè)）填報成形的數(shù)據(jù)，形象地比喻為成形成盤的菜（比如“炒”好的年度動態(tài)報告、資質(zhì)申請資料等），為完成這樣的信息報送，不僅給企業(yè)帶來難度，甚至胡填亂填（比如：截止到當前月完成的總建筑面積等），而且上傳到管理端后也只能是“一次性”的，沒有更多的利用價值。

圖4則不同，需要企業(yè)準備好做菜所需要的原始配料，上傳后由軟件平臺根據(jù)不同的層次、不同的管理自動“配菜炒菜”，“炒”出各種不同“口味”菜系，大大提升了數(shù)據(jù)的利用價值，變“死”數(shù)據(jù)為“活”數(shù)據(jù)。

圖3

圖4

圖5

在系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)方面也需要科學、合理的規(guī)劃。如圖5：

上圖描述了系統(tǒng)的整體數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)。以小區(qū)為數(shù)據(jù)頂點，小區(qū)中包含項目，項目包含單體、單體包含房，土地隨小區(qū)或項目。以此將數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)為一整體。

2、企業(yè)實惠方面

在這里，我們必須先明確一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)的目的是什么？就是及時、準確地采集房地產(chǎn)市場的動態(tài)數(shù)據(jù)，以達到對房地產(chǎn)市場的動態(tài)化管理。那么如果系統(tǒng)的建立不能給企業(yè)帶來一定的實惠，企業(yè)能夠很好的配合嗎？僅僅依靠行政手段能解決問題嗎？所以，除了在系統(tǒng)自身上下功夫（比如數(shù)據(jù)和科學性等），還需要其它的手段來完成數(shù)據(jù)的歸集。系統(tǒng)為企業(yè)帶來一定的實惠是其中的一個方面。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局建設(shè)的“房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)”，從企業(yè)的方來說，有以下主要的特點：

第一，為企業(yè)建立完整的電子檔案。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分都不是老牌企業(yè)，所以在企業(yè)的信息化建設(shè)方面較為欠缺，特別在企業(yè)運行檔案方面不夠系統(tǒng)和完整，那么，作為行業(yè)的主管部門，有責任也有義務(wù)幫助和帶動企業(yè)提升信息化水平，本系統(tǒng)特點之一就是為企業(yè)建立詳細的企業(yè)發(fā)展、人員、項目、投資等檔案，在系統(tǒng)運行后，不管是幾年、幾十年、甚至幾百年后，主管部門都將為企業(yè)保存有一套完整的企業(yè)發(fā)展檔案。

第二，減少企業(yè)數(shù)據(jù)填報的工作壓力。作為一個企業(yè)，往往要面對很政府部門的“多頭”管理，不同的政府主管機構(gòu)要求上所不同的數(shù)據(jù)，給企業(yè)增加了很大的負擔，特別是同一個主管機構(gòu)的不同部門，要求企業(yè)不同時間的、重復性的上報數(shù)據(jù)，事實上除稅務(wù)部門之外，在不涉及企業(yè)利益的情況下，大部分的企業(yè)是在應(yīng)付，所以得到的數(shù)據(jù)也是不可信的。因此，在本系統(tǒng)建立之初，領(lǐng)導就明確指示：企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)一一個入口，多個出口，數(shù)據(jù)相互共享的原則。所以，同一數(shù)據(jù)在沒有變化的情況下，從橫向說，應(yīng)用于所有的報表。如年度動態(tài)考核、資質(zhì)變更等。從縱向說；歷史數(shù)據(jù)只填寫一次，永久利用。從而至少在主管機構(gòu)內(nèi)部大大降低了企業(yè)的數(shù)據(jù)上報壓力。

第三，減少企業(yè)路途奔波。本系統(tǒng)融行政審批等業(yè)務(wù)為一體，不用來往于路途，前期通過網(wǎng)上提交，審核通過后一次性上報。更重要的是審批資料中的很多內(nèi)容正是動態(tài)管理所需要的數(shù)據(jù)，如此一舉多得。“門難進、臉難看、事難辦”，最徹底最根本的辦法是不進門、不見面而事情照辦，何樂而不為呢？

3、主管部門方面

系統(tǒng)為政府主管部門的優(yōu)越性不再詳細描述，在此只說明兩點：

第一，通過系統(tǒng)的應(yīng)用，可以將業(yè)務(wù)專長的人員從簡單、重復性的工作中解脫出來。比如不用整日浸泡在復雜、零亂的紙質(zhì)資料中，通過網(wǎng)絡(luò)對制式的資料進行深度審核，而紙質(zhì)資料的審核僅僅是內(nèi)容一致性的形式審核，說的過一點，中學生都可以干的事情。

第二，通過系統(tǒng)的應(yīng)用，可以為專家型的業(yè)務(wù)人員提供必要的市場分析數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上提出具有建設(shè)性、科學性的戰(zhàn)略性意見與建議，真正把握市場發(fā)展的脈搏。

七、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康、持續(xù)的發(fā)展，離不開市場動態(tài)數(shù)據(jù)，離不開動態(tài)化的管理，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局建設(shè)“房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理信息系統(tǒng)”有效地解決了這一問題，該系統(tǒng)的使用，必將為房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到重要的作用。