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        地方政府行為與房地產(chǎn)發(fā)展—基于上海市的實(shí)證研究

        2010-09-05 07:48:40萬冬
        關(guān)鍵詞:脈沖響應(yīng)政府影響

        萬冬

        (上海海事大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,上海,200135)

        地方政府行為與房地產(chǎn)發(fā)展—基于上海市的實(shí)證研究

        萬冬

        (上海海事大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,上海,200135)

        房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長和稅收的增加具有重大貢獻(xiàn),但過高的房?jī)r(jià)又會(huì)抑制普通公眾的房屋消費(fèi),造成公眾福利的降低,妨礙政府公共服務(wù)職能的實(shí)現(xiàn)。因此政府面臨發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善民生的兩難選擇,地方政府出于不同的考慮會(huì)有不同的選擇。本研究以上海的數(shù)據(jù)為研究樣本,運(yùn)用單位根檢驗(yàn)、VAR等計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法對(duì)地方政府的房地產(chǎn)政策選擇進(jìn)行研究,分析地方政府房地產(chǎn)政策行為背后的原因。結(jié)果表明:房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響越大,政府對(duì)其支持力度越大,而當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展造成社會(huì)福利損失時(shí),地方政府也會(huì)采取一定的調(diào)控措施。

        地方政府行為;房地產(chǎn);VAR;單位根檢驗(yàn)

        中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深受地方政府行為的影響,這已經(jīng)成為公眾學(xué)者和政策制定者的共識(shí)。據(jù)有關(guān)經(jīng)驗(yàn)研究可知,地方政府至少可以從以下幾個(gè)方面影響房地產(chǎn)業(yè):第一,地方政府對(duì)土地所有權(quán)的壟斷,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)所需的土地只有從地方政府獲得,政府可以通過控制土地來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施加影響[1];第二,房地產(chǎn)以及土地相關(guān)的稅收也是政府影響房地產(chǎn)的重要手段;第三,地方政府還可以通過調(diào)整公積金,放寬住房標(biāo)準(zhǔn)等刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的措施來施加影響[2]。

        一般認(rèn)為在當(dāng)前的財(cái)政稅收制度和地方政府政績(jī)考核體制下,地方政府具有很大的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動(dòng)。地方政府為追求財(cái)政最大化,增長速度最大化以及滿足政績(jī)考核指標(biāo)必須不斷擴(kuò)張房地產(chǎn)投資[3],而地方政府承擔(dān)的公共服務(wù)職能,又使它不能不考慮,房?jī)r(jià)高企對(duì)普通公眾造成的難以承受的負(fù)擔(dān),在很多城市房屋價(jià)格是居民平均收入的10倍以上[4]。政府需要在兩者間進(jìn)行選擇。對(duì)于上海來說面臨著更加現(xiàn)實(shí)的問題,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海的發(fā)展十分重要,在 2008年開始的金融危機(jī)中該行業(yè)受到重創(chuàng),客觀上要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行扶持,但長期過度上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)居民生活造成了很大的負(fù)擔(dān),對(duì)房地產(chǎn)的扶持可能對(duì)普通公眾的福利造成傷害,政府的抉擇面臨兩難。事實(shí)上上海市自 2008年以來的房地產(chǎn)政策就呈現(xiàn)出一定的矛盾性,2008年剛剛推出扶持房地產(chǎn)業(yè)的《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》,但在事隔不久的2009年兩會(huì)期間就有官員表示“目前上海房?jī)r(jià)已經(jīng)不能再高了,上海人均收入水平的提升趕不上房?jī)r(jià)的上漲速度,降一點(diǎn)問題不大,但是不能大降”。這種矛盾的原因是什么? 什么影響了政府的房地產(chǎn)決策?本文擬對(duì)此進(jìn)行探討。

        一、地方政府房地產(chǎn)政策行為的影響因素

        對(duì)于地方政府的房地產(chǎn)政策而言,需要分析的是房地產(chǎn)政策是如何出臺(tái)的? 出臺(tái)這些政策的影響因素是什么?

        由于作為公共組織的地方政府不同于一般的盈利機(jī)構(gòu),一般認(rèn)為它兼有兩大目標(biāo):一是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,二是社會(huì)穩(wěn)定,人民生活水平改善[5]。因此對(duì)地方政府房地產(chǎn)政策行為的解釋就變得更為復(fù)雜。而且同一項(xiàng)政策有可能既有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也對(duì)人民生活水平的提高有好處,比如上海市 2008年金融危機(jī)后頒布的房地產(chǎn)扶持措施中規(guī)定上調(diào)補(bǔ)充住房公積金貸款額度,雙職工家庭最多可貸到 60萬元,這項(xiàng)措施誠然是為了刺激住房消費(fèi),但也使得更多人能夠買得起房,改善了居民福利。因此政府的房地產(chǎn)行為應(yīng)受多種因素的共同影響。

        結(jié)合中國的地方政府現(xiàn)實(shí),我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策影響因素可以大致分為經(jīng)濟(jì)增長﹑地方利益﹑中央政府壓力和社會(huì)福利四個(gè)方面:

        (一) 經(jīng)濟(jì)增長因素

        所謂經(jīng)濟(jì)增長因素就是經(jīng)濟(jì)增長對(duì)地方政府制定房地產(chǎn)政策的影響。這又可以從兩個(gè)方面來分析,其一是房地產(chǎn)行業(yè)本身對(duì)GDP的貢獻(xiàn)。改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年上升,比改革開放前平均提高了約2.1個(gè)百分點(diǎn),這期間我國GDP年均增長9.6%,房地產(chǎn)業(yè)年均增長 11.4%,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為2.39%,就各地方而言房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)很多地方 GDP的貢獻(xiàn)近幾年一直保持在5%以上[6]。作為對(duì)經(jīng)濟(jì)有較大影響的行業(yè)政府必然在制定政策的重點(diǎn)加以關(guān)注。其二是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其它行業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng),王永軍和劉水杏的研究表明房地產(chǎn)行業(yè)每增加一單位產(chǎn)值總體上就會(huì)對(duì)其它各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生1.416的帶動(dòng)效應(yīng)[7]。

        (二) 地方財(cái)政因素

        地方利益因素主要表現(xiàn)為政府從土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的收入狀況,也會(huì)影響它的房地產(chǎn)政策行為。

        1994年分稅制改革以及2002年所得稅分享改革以來,地方財(cái)政收入在財(cái)政總收入中比重下降,很多地方政府體現(xiàn)出對(duì)非正式非規(guī)范制度的“路徑依賴”[8]。這種非正式的制度之一便是地方政府的“土地財(cái)政”模式[9],即很多地方政府依賴土地相關(guān)收入的財(cái)政模式。到2006年土地出讓金及相關(guān)收入已占到地方預(yù)算總收入的35%以上。

        (三) 中央政府壓力因素

        中央政府對(duì)地方政府的房地產(chǎn)政策也會(huì)產(chǎn)生較大的影響,這種影響主要表現(xiàn)為兩點(diǎn):一是中央對(duì)地方政府政績(jī)的考核,二是中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控。

        1. 政績(jī)考核

        在當(dāng)前中央對(duì)地方政府的考核體制下,GDP﹑財(cái)政及就業(yè)增長等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更受重視,(盡管加上了綠色GDP指標(biāo),但難以具體操作)。而正如前面分析的那樣GDP﹑財(cái)政等指標(biāo)的良好完成,均與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。地方為較好完成政績(jī)考核指標(biāo),房地產(chǎn)業(yè)是必須要考慮的。

        2. 中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施

        中央的調(diào)控措施也會(huì)對(duì)地方的房地產(chǎn)行為起作用,但并不一定[10]。2004年到2008年間,盡管中央政府多次出臺(tái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的措施,但地方政府基于種種原因,反而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加以扶持,前面提到的上海市在 2008年金融危機(jī)后出臺(tái)的措施就證明了這一點(diǎn)。

        (四) 社會(huì)福利因素

        政府為了改進(jìn)社會(huì)福利,就必須保持住房?jī)r(jià)格不能增長過快。因?yàn)檫^快增長的住房?jī)r(jià)格,對(duì)于社會(huì)福利的提升和人民生活水平的改善不利。對(duì)普通的住房需求者而言,住房是生活必需品,尤其是在中國傳統(tǒng)上認(rèn)為“居者”必要有“其屋”,住房的需求彈性很低,過高的價(jià)格會(huì)給普通公眾帶來較大的福利損失,從而不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

        綜合以上的對(duì)地方政府房地產(chǎn)政策產(chǎn)生影響的四大因素,我們可以發(fā)現(xiàn)這四個(gè)因素在一定程度上都與地方政府的兩大發(fā)展目標(biāo)地方發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定相關(guān)。經(jīng)濟(jì)增長和地方財(cái)政因素本質(zhì)上就是地方發(fā)展目標(biāo)對(duì)政府的要求;中央政府壓力因素也有地方發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的要求;社會(huì)福利的提高更是社會(huì)穩(wěn)定的必然要求。

        二、地方政府房地產(chǎn)政策行為的實(shí)證研究

        (一)研究對(duì)象

        目前的狀況表明,地方政府正大力扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這種扶持不僅表現(xiàn)為2008年金融危機(jī)前地方政府不斷征用土地,發(fā)展房地產(chǎn),而且表現(xiàn)為金融危機(jī)后紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)“救市”措施。地方政府的這一行為引起了很大的爭(zhēng)議,很多人認(rèn)為政府不應(yīng)該救助房地產(chǎn)業(yè),地方政府的救市舉措是一種短視行為,該行業(yè)的暴利應(yīng)該在金融危機(jī)下被擠出,使房?jī)r(jià)下降,更多人能夠買得起房[11]。但是這些措施的多種影響則被忽略了,各地出臺(tái)的措施中有很多都是既有利于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇,也降低了居民購房的成本和負(fù)擔(dān)。如很多城市的措施都包括,增加住房公積金或購房補(bǔ)貼,這些措施的施行,使購房成本下降,變得公眾可以承受,更多人買得起住房。在一定程度上,也可以將地方政府的這些措施看作增進(jìn)社會(huì)福利的舉措。

        通過前面的分析可以看出,即使地方政府在金融危機(jī)下出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策,也不能得出這樣的結(jié)論:在目前居民購買住房能力不足的情況下,地方政府的房地產(chǎn)刺激政策僅僅是為了扶持房地產(chǎn)業(yè),增加地方政府的收益。從地方政府房地產(chǎn)政策行為的影響因素來看,經(jīng)濟(jì)發(fā)展﹑地區(qū)利益﹑中央政府壓力和社會(huì)福利這四大因素會(huì)使其政策具有多種目的性。從中國社會(huì)的現(xiàn)實(shí)來看,地方政府一項(xiàng)政策的出臺(tái)往往是多種影響因素共同作用的結(jié)果。只不過各個(gè)地方居于不同的考慮,會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)。而這個(gè)側(cè)重點(diǎn)正是我們研究的重點(diǎn)。由此我們可以提出如下假說:

        假說 1 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響大則地方政府會(huì)支持其發(fā)展。

        如果假說 1成立,則意味著房地產(chǎn)對(duì)地方 GDP的貢獻(xiàn)越大,地方政府越會(huì)大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就越快,該行業(yè)的投資額也就越大。

        假說 2 房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展對(duì)社會(huì)福利增加不利時(shí),地方政府會(huì)對(duì)其采取調(diào)控措施。

        這一假說意味著當(dāng)房?jī)r(jià)過快上漲或房?jī)r(jià)收入比過高時(shí),地方政府會(huì)通過對(duì)以上支持房地產(chǎn)措施的反向應(yīng)用來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,該行業(yè)的投資額會(huì)降。

        (二)研究方法

        1. 指標(biāo)度量

        對(duì)以上兩個(gè)假說的論證需要選擇合適的指標(biāo)來度量,下面我們將會(huì)分別給出度量地方政府房地產(chǎn)行為﹑房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度和房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)社會(huì)福利影響的指標(biāo):

        (1) 地方政府房地產(chǎn)行為指標(biāo)度量

        政府行為的指標(biāo)度量一向是一個(gè)難題,因?yàn)槠湫袨楹蠊珡?fù)雜難以用直觀又統(tǒng)一的指標(biāo)衡量,因此我們采用間接指標(biāo)來說明問題。在中國,政府對(duì)經(jīng)濟(jì)有著很大的影響,政府是否支持一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資額(FI)上,所以將它作為另一個(gè)度量指標(biāo)。

        (2) 其它度量指標(biāo)

        度量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的一個(gè)較好指標(biāo)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方GDP的貢獻(xiàn)率(FGDG),貢獻(xiàn)越大對(duì)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響越大;而度量房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)社會(huì)福利的影響,我們采用房屋銷售價(jià)格的漲幅(FP)和城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積(PZM)。當(dāng)前一個(gè)指標(biāo)過快上漲或人均居住面積過低時(shí),對(duì)居民福利不利。

        2. 計(jì)量模型

        由于地方政府房地產(chǎn)行為影響因素的多樣性,并且各個(gè)因素間存在著相關(guān)關(guān)系,需要選擇能夠反映這一點(diǎn)的模型,而VAR模型是處理多個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好的模型之一,所以我們采用VAR模型。其基本模型為:yt=A1yt?1+…+APyt?P+Bxt+εt,t=1, 2, 3, …, T。模型中yt是k維內(nèi)生變量向量,xt是d維外生變量向量,P是滯后階數(shù),T是樣本個(gè)數(shù),A1,…,AP和B 是待估計(jì)的參數(shù)矩陣,εt是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng),它們相互間可同期相關(guān),但不能與自身滯后值和模型右邊的變量相關(guān)。另外由于VAR模型的系數(shù)通常是很難解釋的,而脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來衡量來自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響。因此,通常通過系統(tǒng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)來推斷VAR 的內(nèi)涵。

        3. 數(shù)據(jù)來源

        為了更好的說明問題,我們選取了上海市數(shù)據(jù)來進(jìn)行對(duì)比分析,之所以選擇這個(gè)城市是因?yàn)樯虾J形覈淖畲蟮某鞘幸彩菛|部的一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心,其房地產(chǎn)政策在發(fā)達(dá)地區(qū)具有代表性。本文數(shù)據(jù)主要來自于中經(jīng)專網(wǎng)和上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。我們選取的是 2000年至2008年的數(shù)據(jù)。

        (三)研究的結(jié)果與分析

        1. 各變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

        由于大多數(shù)時(shí)間序列數(shù)據(jù)是不平穩(wěn)的,因此需要對(duì)各變量之間的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn),我們采用ADF單位根檢驗(yàn)方法,即進(jìn)行如下的回歸分析:?xt=β0+λT+式中,β0表示截距項(xiàng), T 表示趨勢(shì)項(xiàng),?表示一階差分,εt表示隨機(jī)誤差項(xiàng), 滯后項(xiàng)P按照AIC 準(zhǔn)則選擇。利用Eviews6.0 對(duì)VAR的變量時(shí)間序列進(jìn)行ADF 檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。

        對(duì)各變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)表明,除了FI以外FGDP,F(xiàn)I和PZM在水平序列和其一階差分序列都是不平穩(wěn)的,而只有變量的二階差分序列是平穩(wěn)的,即都是I(2)序列。因此我們對(duì)變量:FI﹑FGDP﹑FP﹑PZM建立VAR模型長期的動(dòng)態(tài)分析。結(jié)合研究的實(shí)際。設(shè)定的VAR模型為:

        式(1)中,F(xiàn)It為第t年房地產(chǎn)開發(fā)投資額,F(xiàn)GDPt為第t年房地產(chǎn)產(chǎn)值與GDP的比值,式(2)中,F(xiàn)It也為第t年房地產(chǎn)開發(fā)投資額,F(xiàn)Pt為第t年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅,PZMt是第t年人均住房面積,兩式中的a1,…,ap,φ1,…, φq,A1,…,Ap,B1,…,Bq,C1,…,Cm均為待估參數(shù),F(xiàn)It, FGDPt,F(xiàn)Pt,PZMt,均為兩式中的內(nèi)生變量,εt為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng),且E(εt)=0,D(εt)=δ<∞。

        表1 各變量的ADF單位根檢驗(yàn)

        2. 長期均衡分析

        (1) 房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重與房地產(chǎn)開發(fā)投資的長期均衡分析

        對(duì)兩者VAR模型估計(jì)的結(jié)果如表2。

        表2 對(duì)房地產(chǎn)占地方GDP比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的VAR模型估計(jì)結(jié)果

        根據(jù)研究的需要,下面分析房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)對(duì)地方GDP貢獻(xiàn)率的長期均衡關(guān)系,由于我們將房地產(chǎn)開發(fā)投資作為衡量地方政府對(duì)房地產(chǎn)支持力度的指標(biāo),因此通過對(duì)二者的分析有助于以進(jìn)一步論證假說1的正確性。由表可知,VAR模型估計(jì)的長期關(guān)系為:FI=1.612 352 727 48×FI(?1)?0.808 9702 036 8 ×FI(?2)?8 374.204 29458×FGDP(?1)+3 415.360 509 4 ×FGDP(?2)+579.031 678 993。從VAR模型可知,前一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)當(dāng)期的開發(fā)投資的影響非常大,說明已有的投資基礎(chǔ)會(huì)對(duì)進(jìn)一步投資產(chǎn)生慣性作用。也說明政府以前對(duì)房地產(chǎn)的政策行為會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行為產(chǎn)生巨大影響。前一年的房地產(chǎn)占地方GDP 的比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響為?8 374.204 294 58,而前第二年的房地產(chǎn)占地方GDP的比重對(duì)房地產(chǎn)投資的影響為正,達(dá)到3 415.360 509 4。這說明當(dāng)前一年房地產(chǎn)對(duì)地方GDP的貢獻(xiàn)減少,會(huì)刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下一年增加,也就是當(dāng)前一年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的貢獻(xiàn)下降,地方政府會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。另一方面,前兩年的房地產(chǎn)占地方GDP的比重對(duì)房地產(chǎn)投資的影響達(dá)到3 415.360 509 4,這說明當(dāng)前兩年的房地產(chǎn)對(duì)地方GDP的貢獻(xiàn)增加時(shí),會(huì)極大推進(jìn)房地產(chǎn)的投資增加,房地產(chǎn)占地方GDP的比重上升對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加在長期可能會(huì)產(chǎn)生有利的影響,這也就證明了假說1的正確性。

        (2) FP和PZM對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的長期均衡分析

        根據(jù)研究的需要,我們重點(diǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價(jià)格漲幅,個(gè)人住房面積的關(guān)系。由表3可知,VAR模型估計(jì)的長期關(guān)系為:

        從式子我們可以看出,前一年的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)當(dāng)年的房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響較大,前一年房地產(chǎn)投資的增長將導(dǎo)致當(dāng)期房地產(chǎn)投資的更大增長,說明房地產(chǎn)開發(fā)投資的慣性較大,即上海市政府房地產(chǎn)決策的慣性較大。房地產(chǎn)價(jià)格漲幅與房地產(chǎn)開發(fā)投資正相關(guān),產(chǎn)生了正的影響。前一年房?jī)r(jià)漲幅對(duì)當(dāng)年的影響達(dá)到了1 017.246 957 45,這說明房?jī)r(jià)上漲對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生了推動(dòng)作用。另一方面,個(gè)人住房面積與房地產(chǎn)投資也是正相關(guān),說明個(gè)人住房面積的擴(kuò)大受房地產(chǎn)投資的增長的影響,也就是說,地方政府的房地產(chǎn)政策會(huì)影響普通居民的住房狀況,地方政府的房地產(chǎn)行為也就受居民居住條件的影響。假說2的到了很好的說明。

        表3 FP和PZM對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的VAR模型估計(jì)結(jié)果

        3. 動(dòng)態(tài)響應(yīng)分析

        (1) 房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的動(dòng)態(tài)響應(yīng)分析

        在VAR 模型的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房地產(chǎn)業(yè)占 GDP比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的動(dòng)態(tài)影響。脈沖響應(yīng)函數(shù)是用于衡量來自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響, 在此, 模型中的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)稱為新息或新生變量(innovation)。脈沖響應(yīng)函數(shù)試圖描述一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息對(duì)變量取值影響的軌跡, 顯示任一個(gè)變量的擾動(dòng)如何通過模型影響所有其他變量, 最終又反饋到自身的過程。圖1給出了房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的脈沖響應(yīng)圖。

        從房地產(chǎn)業(yè)占 GDP比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的脈沖響應(yīng)分析來看,當(dāng)本年給房地產(chǎn)占地方GDP的比重一個(gè)正向沖擊后,房地產(chǎn)投資在前4年穩(wěn)步上漲,在第四年達(dá)到最高點(diǎn),而隨后開始下降,在第8年以后出現(xiàn)負(fù)的影響。這說明房地產(chǎn)占地方 GDP的比重增

        加,會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資增長,但只會(huì)影響較短的一段時(shí)間。在經(jīng)過一段時(shí)間的促進(jìn)作用后,占的比重不變,還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下降。也說明某一年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增加,會(huì)促使地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加以重視,但是隨著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響開始穩(wěn)定,不在產(chǎn)生進(jìn)一步的增長,地方政府會(huì)對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)喪失興趣。甚至認(rèn)為該行業(yè)不在是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)而對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。

        圖1 房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的動(dòng)態(tài)影響

        (2) FP和PZM對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的動(dòng)態(tài)響應(yīng)分析

        在 VAR 模型的基礎(chǔ)上, 進(jìn)一步利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房?jī)r(jià)漲幅與人均住房面積對(duì)房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)影響。圖2給出了房?jī)r(jià)漲幅與人均住房面積對(duì)房地產(chǎn)投資的脈沖響應(yīng)圖。

        圖2 房?jī)r(jià)漲幅與人均住房面積對(duì)房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)影響

        從房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)漲幅與人均住房面積的脈沖響應(yīng)分析來看,房地產(chǎn)投資對(duì)自身產(chǎn)生的標(biāo)準(zhǔn)新息的響應(yīng)為正。第一年為40,之后出現(xiàn)了短時(shí)間的上揚(yáng),但這以后遞減,在第五年達(dá)到最小值為 0。隨后又開始穩(wěn)步上升,并在一段時(shí)間后穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資的變化對(duì)房?jī)r(jià)漲幅變化所產(chǎn)生的標(biāo)準(zhǔn)新息的響應(yīng)為正,并在前2年有較大的增加。在其后有一個(gè)波動(dòng)但除很短的一部分時(shí)間外,一直保持正的影響。這說明房?jī)r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)投資,與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)相一致。給人均住房面積一個(gè)正的沖擊,對(duì)房地產(chǎn)投資有正的影響,使第一期大幅增加,其后有波動(dòng),但一直為正的影響。這說明人均住房面積的上升會(huì)激勵(lì)房地產(chǎn)的開發(fā)投資,也就是說會(huì)推動(dòng)政府關(guān)心社會(huì)福利,改善民生,以維持社會(huì)穩(wěn)定。

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        Behavior of Local Government and Real Estate Development—An empirical study of Shanghai

        WAN Dong

        (College of Economics and Management, Shanghai Maritime University, Shanghai 200135, China)

        The real estate development of local economic growth and tax increases, but significant contribution of high prices may suppress the general public housing consumption, harming public welfare and hindering the government’s public service function realization. Therefore, the government faces dilema of the economic development and improvement of the people’s life, and the local government in different thinking will have different choices. The unit root test using VAR model, the method of such econometric Shanghai real estate development thoughts are studied, and the reasons behind the government behavior are analyzed. The results show that: Greater the impact of real estate on the local economy, greater the need of the government’s support. When the real estate over-development does harm to social welfare, the local government should take certain control measures.

        local government behavior; real estate; VAR; unit root test

        book=16,ebook=36

        F293.33

        A

        1672-3104(2010)01?0095?06

        [編輯:汪曉]

        2009?12?09

        萬冬(1983?),男,湖北宜昌人,上海海事大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生,主要研究方向:海運(yùn)經(jīng)濟(jì),物流與金融.

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