曾晨明

（中南民族大學，湖北 武漢 430074）

1 迪拜危機敲響了中國“警鐘”

全球金融危機退潮之際，自稱“日不落”企業(yè)的阿聯(lián)酋主體投資實體—迪拜世界，出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約，令全球金融市場再生波瀾。此次迪拜債務(wù)危機之所以引起全球范圍內(nèi)的高度恐慌，一方面是因為危機發(fā)生在經(jīng)濟復蘇尚不穩(wěn)定的敏感時點，而因局部危機攪亂全局的實例在歷史上并不鮮見；另一方面則是因為危機起點同樣源于房地產(chǎn)泡沫的破裂。迪拜危機對全球金融市場的“溢出”效應也許不會是災難性的，但迪拜危機卻揭開了全球新一輪地產(chǎn)泡沫的紅蓋頭。從更長遠的角度來看，迪拜大舉債務(wù)發(fā)展房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展模式、未能及時抑制房市泡沫的監(jiān)管缺失、不合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)都給有著同樣問題的新興經(jīng)濟體中國敲響了“警鐘”:經(jīng)濟增長勿過度倚重房地產(chǎn)，地產(chǎn)與金融具有天然關(guān)聯(lián)性，金融支持過度導致房地產(chǎn)泡沫，泡沫破滅必然導致整體經(jīng)濟受到?jīng)_擊。

2 國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主要建立基礎(chǔ)

2.1 國內(nèi)銀行體系對房地產(chǎn)的金融支持

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)過熱，但無論是從資產(chǎn)的基本價值還是資產(chǎn)價格偏離上來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)的價格不僅嚴重高估，而且這種需求主要是依賴于銀行信貸。

(1)國內(nèi)銀行體系對房地產(chǎn)開發(fā)的金融支持。國內(nèi)銀行體系對房地產(chǎn)開發(fā)的金融支持，1998年以來發(fā)生了很大變化。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2029億元，2004年11月擴大到7800億元，是1998年的3.8倍，而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長明顯快于同期全部金融機構(gòu)貸款增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機構(gòu)貸款余額中的比重越來越大。以幾大股份制上市銀行2004年數(shù)據(jù)來看，招商銀行、華夏銀行、民生銀行房地產(chǎn)開發(fā)與信貸占該行的比重，分別為20.75%、20.20%、30.75%。1如果從上海的情況來看，上海的一些銀行房地產(chǎn)貸款成幾倍增長。還有，由于受現(xiàn)行的金融市場的制度約束，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等方式所占的比重十分微小。

(2)國內(nèi)銀行體系對個人住房消費的金融支持。正如央行報告所指出的那樣，1998年以來金融對房地產(chǎn)的支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變成為對投資和銷售兩個方面的支持。而對個人的信貸支持成了這次房地產(chǎn)發(fā)展的最大動力。2004年底與1998年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸余額增長了3.8倍多，個人住房消費信貸增長了37倍多（見表1）。

表圖1 資料來源:《2003年中國統(tǒng)計年鑒》

2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源分析

國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源主要有銀行貸款、自籌資金、外資和預售收入及其他（見表2）。

20012002200320042005國內(nèi)貸款 22.20% 22.50% 23.80% 18.40% 18.10%自籌資金 28.50% 28.50% 28.60% 30.30% 33.20%預售收入及其他 47.30% 47.20% 46.10% 49.90% 47.40%外資 1.80% 1.80% 1.40% 1.30% 1.20%

有數(shù)據(jù)顯示，2004年、2005年房企資金來源中國內(nèi)貸款比例陡然下降，可以進一步推斷銀行對開發(fā)貸款限制政策的顯著效應。但從整體來看，開發(fā)商資金來源并不是完全按照國家調(diào)控的方向，由銀行貸款轉(zhuǎn)向擴充自有資金，結(jié)果是開發(fā)資金取自房產(chǎn)的預售收入的比例同步增加。而預售收入中相當部分來源于銀行住房抵押貸款，按首付30%計算，有大約70%來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55%以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。

3 金融支持過度導致房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其供給和需求都離不開金融支持。然而，在金融制度變遷、不確定性和不對稱性的背景下，由于金融機構(gòu)的短視行為，導致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè)，投資者由此產(chǎn)生嚴重的投機行為和風險轉(zhuǎn)嫁行為。

3.1 房地產(chǎn)泡沫形成的制度因素分析

(1)銀行信用制度與金融支持過度。銀行貸款的擴張實質(zhì)是貨幣的擴張。當銀行貸款時，接收貸款的人因此擁有了銀行存款，這種由貸款而來的活期存款叫派生存款。整個銀行系統(tǒng)在既定的法定準備金率下派生存款的不斷增加，就表現(xiàn)為銀行對貨幣的創(chuàng)造。這個過程可以產(chǎn)生幾倍的貨幣存量。

從20世紀70年代西方國家金融領(lǐng)域內(nèi)的各種要素開始重新組合、創(chuàng)造或引進新的工具，使金融創(chuàng)新成為不可阻擋的趨勢。金融創(chuàng)新中涌現(xiàn)了大量貨幣性極強的新型工具，如期權(quán)、股指期貨等，改變了金融中介的作用，出現(xiàn)金融脫媒現(xiàn)象。在金融創(chuàng)新過程中必然伴隨著金融電子化，它們改變了人們對貨幣需求的觀念，使經(jīng)濟活動中對現(xiàn)金貨幣的使用量減小，降低了現(xiàn)金貨幣在廣義貨幣和金融資產(chǎn)中的比重，即流通現(xiàn)金-存款比率降低，這樣使貨幣乘數(shù)增加，直接導致了信用膨脹。

(2)金融監(jiān)管制度與金融支持過度。金融自由化理論主張放松對金融機構(gòu)的嚴格監(jiān)管，解除金融結(jié)構(gòu)對利率水平、業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營區(qū)域的限制，恢復自由競爭的市場環(huán)境，這使得金融機構(gòu)為爭奪有限的資源展開激烈競爭，其結(jié)果是抬高存款利率，進而增加儲蓄存款。在傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)監(jiān)管系統(tǒng)中貸款利率受到限制，銀行不能夠為獲得風險溢價而對高風險客戶提供貸款。隨著金融自由化對利率限制的取消，銀行開始為風險項目提供貸款以獲取高額收益。這些有風險的貸款項目雖然可以通過多元化資產(chǎn)組合而被規(guī)避，但是，仍然很容易受到整個經(jīng)濟劇烈波動的影響。20世紀80年代由于美國政府放松管制導致的儲蓄貸款協(xié)會危機、20世紀90年代墨西哥金融危機、東南亞金融危機、日本銀行的巨額不良債權(quán)等現(xiàn)象都是由于金融監(jiān)管弱化，是信用膨脹脫離了實際經(jīng)濟基礎(chǔ)而產(chǎn)生的。

3.2 房地產(chǎn)泡沫形成的市場環(huán)境因素分析

房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、投資量大、可增值性等特點，使房地產(chǎn)市場同金融市場一樣具有極大不確定性、信息不對稱性和契約不完全性，而且受宏觀經(jīng)濟的影響較大，隨之而來風險性較大，并且在這些因素的作用下常常導致金融支持過度現(xiàn)象發(fā)生，使房地產(chǎn)市場成為導致泡沫形成的基本平臺。

房地產(chǎn)市場存在著嚴重的信息不對稱問題,主要包括項目融資與開發(fā)的信息不對稱和產(chǎn)品信息的不對稱.前者涉及銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、置業(yè)者三方的行為，由于制度設(shè)計和操作上的問題，他們彼此之間不能完全掌握對方的信息，也就很難把握對方的行為，這正是開發(fā)商過度貸款、過度開發(fā)產(chǎn)生的原因。

3.3 房地產(chǎn)泡沫形成的投機心理因素分析

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)必然伴隨著從眾行為和群體投機行為，它給社會帶來了極強的負面心理效應。在房地產(chǎn)泡沫時期不論開發(fā)商、置業(yè)者，還是其他投資者都認為在此行為繼續(xù)投機將獲得非常高的回報，這種認識在從眾行為的驅(qū)使下得到了進一步假加強，使投機行為逐漸成為一種社會時尚，整個社會出現(xiàn)了好逸惡勞的社會心理。信念變化和反饋效應對房地產(chǎn)的影響程度與金融支持力度有密切的關(guān)系。在房地產(chǎn)價格不斷上升時期，銀行預期市場處于景氣時期，將對開發(fā)商和置業(yè)者的投資行為給予支持；相反在房地產(chǎn)價格下降時期，銀行預期市場處于不景氣時期，將降低對他們的金融支持力度。在市場景氣時期，銀行的行為對開發(fā)商和置業(yè)者的投機活動起了巨大的推動作用。

因此，在信念和反饋效應的作用下，銀行、開發(fā)商和置業(yè)者之間的互動行為最終將導致房地產(chǎn)價格不斷上升和房地產(chǎn)泡沫形成。

4 嚴防金融支持過度

由于中國房地產(chǎn)投資的資金大部分來源于銀行，而銀行貸款具有信用擴張效應，因此銀行往往是金融支持過度的主導。為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常的水平，提出以下對策:

4.1 金融機構(gòu)按照安全的準則發(fā)放貸款

金融機構(gòu)發(fā)放貸款時，應根據(jù)安的原則評估抵押標的物的抵押價值，并嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。先去確定抵押房地產(chǎn)的正常價格，即在合理公開市場上所能形成的市場價值的貨幣表示額，這是將來如要清償債權(quán)而處置抵押物時所預料的最高價格。還要確定融資比率或貸款比率，即以折扣價格的一定百分比為貸款的最高限額，一般為70%～80%。

4.2 建立個人信用制度

建立起一種個人信用制度，使個人信用資料有連續(xù)記錄，其信用狀況能得到全面反映，銀行通過一定法律程序可以查閱到個人信用檔案中的資料，就可以對申請人的資信狀況進行準確判斷。

4.3 擴展企業(yè)融資渠道，提高企業(yè)競爭力

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭力還不是很強，企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一，企業(yè)往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面，提高企業(yè)競爭力，可以鼓勵有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市，加速房地產(chǎn)上市企業(yè)從產(chǎn)品運營向資本運營轉(zhuǎn)變，提高其多元化融資能力。

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