閆曉愛(ài)

1 土地開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)的現(xiàn)狀

進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速興起,開(kāi)發(fā)商片面追求經(jīng)濟(jì)效益,見(jiàn)縫插針搞開(kāi)發(fā),而忽視了對(duì)周邊居住環(huán)境的影響：建筑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與周邊建筑在高度、體量、色彩方面,一般不考慮協(xié)調(diào);綠化建設(shè)嚴(yán)重缺乏。城市大規(guī)模改造熱潮,雖然在一定程度上改善了居民的居住水平,對(duì)城市建設(shè)起到了促進(jìn)作用,但城市改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在某些方面的短期性致使城市規(guī)劃處于被動(dòng)和消極的狀態(tài),不僅給城市造成了許多社會(huì)問(wèn)題,而且對(duì)土地的使用造成了前所未有的建設(shè)性破壞。一些區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的城市,發(fā)展速度較快,城市規(guī)模不斷擴(kuò)張,城市建設(shè)的進(jìn)程加速,上述一系列問(wèn)題卻越來(lái)越突出。在這種背景下,土地使用的控制就變得尤為緊迫。

2 建筑容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要指標(biāo)

控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制,一般依據(jù)“先急后緩”的原則,先明確主城區(qū)的控制范圍。從規(guī)劃管理的角度看,城市建設(shè)用地范圍,即主城區(qū),是一個(gè)相對(duì)完整的規(guī)劃層次;從城市建設(shè)的趨勢(shì)分析,主城區(qū)范圍是建設(shè)量最大,建設(shè)速度最快的地區(qū),也是土地使用與發(fā)展矛盾最為突出的地區(qū)。故規(guī)劃控制范圍先考慮主城區(qū)范圍。主城區(qū)范圍以外的部分,將陸續(xù)進(jìn)行編制。

在建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃管理工作中,容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要指標(biāo)之一。建筑容積率既是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中必須規(guī)定的重要內(nèi)容,也是進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃行政許可時(shí)必須嚴(yán)格控制的關(guān)鍵指標(biāo),是保證城市土地合理利用的重要指標(biāo)。容積率過(guò)低,會(huì)造成城市土地資源的浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)效益的下降;容積率過(guò)高,又會(huì)帶來(lái)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷過(guò)重、交通負(fù)荷過(guò)高、環(huán)境質(zhì)量下降等負(fù)面影響,反過(guò)來(lái)影響建設(shè)項(xiàng)目效益的正常發(fā)揮,同時(shí),城市的綜合功能和集聚效應(yīng)也會(huì)受到影響。

3 建筑容積率對(duì)城市的影響

3.1 建筑容積率對(duì)城市環(huán)境質(zhì)量的影響

1)對(duì)自然環(huán)境的影響。建筑容積率過(guò)高,建筑體量過(guò)大,容易構(gòu)成對(duì)周圍建筑特別是北鄰或下風(fēng)向的建筑日照、通風(fēng)和綠化自然條件的影響,這種影響產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng),在居住區(qū)尤為明顯。2)對(duì)人工環(huán)境的影響。在一定時(shí)期,地區(qū)供水、供電、通訊、排水以及道路交通容量等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力和承受能力有一定的限度,如建筑容量過(guò)大,相應(yīng)市政配套設(shè)施的需求量和交通發(fā)生量超過(guò)供應(yīng)能力和承受能力,會(huì)造成需求與供應(yīng)的失衡。

3.2 建筑容積率核定應(yīng)考慮的因素

1)建設(shè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性要求：不同區(qū)位的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值存在著差異,一般市區(qū)高于郊區(qū),市區(qū)的中心地區(qū)又高于一般地區(qū)。運(yùn)用土地級(jí)差的原理,合理確定建筑容積率是城市規(guī)劃經(jīng)濟(jì)性的體現(xiàn)。2)城市人工環(huán)境容量的制約：從城市的發(fā)展角度來(lái)看,城市的人工環(huán)境容量在逐步擴(kuò)大,但對(duì)城市最終建設(shè)總量必然有一定的制約。對(duì)單塊基地或地區(qū)容積率的確定,應(yīng)該充分考慮城市環(huán)境容量的可能性,綜合考慮各項(xiàng)配套設(shè)施的情況,妥善處理好遠(yuǎn)期和近期、需要與可能的關(guān)系,在供需平衡的原則下,實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和總量控制。3)城市總體規(guī)劃的要求：城市規(guī)劃的人口規(guī)模、用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局以及建筑層次分區(qū)等因素對(duì)容積率的確定有密切的關(guān)系。隨著城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)展,城市的人口規(guī)模將不斷增加,社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的日益高度集約,建筑容量相應(yīng)就要提高。同時(shí),現(xiàn)代化的城市必須保證城市居民有一個(gè)清潔、安靜、舒適的高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。4)其他因素：城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)是分不開(kāi)的,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段,建筑往往朝高度發(fā)展,以取得更大的經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)于這種傾向應(yīng)給予政策引導(dǎo)和控制。此外,容積率的確定與現(xiàn)狀城市容積率狀況,建筑基地面積大小及居民的心理承受能力有密切的關(guān)系。在已經(jīng)建成的庭院住宅街坊內(nèi),不應(yīng)該插建高層建筑等。建筑基地面積過(guò)大或過(guò)小的,容積率也應(yīng)根據(jù)用地平衡的原則適量降低,保證必要的配套設(shè)施用地和良好的環(huán)境質(zhì)量。

總之,容積率是一項(xiàng)綜合性指標(biāo),除受上述諸因素影響外,還需要不斷研究和探索,以適應(yīng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)確立,都是百年來(lái)經(jīng)驗(yàn)與實(shí)踐的積累,都是通過(guò)詳細(xì)的計(jì)算經(jīng)驗(yàn)。這些數(shù)據(jù)匯合成我們目前的各項(xiàng)規(guī)范規(guī)程,理應(yīng)遵守。建設(shè)項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)在合理的范圍內(nèi),那么城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的有關(guān)規(guī)定很容易就符合規(guī)范要求。人們居住在這樣的環(huán)境中舒適度比較高,城市景觀、城市綠化、城市道路建設(shè)等工作都很容易搞好。否則要么后續(xù)的設(shè)計(jì)工作不太好搞,要么人們的生活會(huì)非常別扭。

4 對(duì)容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)的管理

首先要慎重初定。在核定土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率及土地使用其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要求時(shí),要結(jié)合城市總體規(guī)劃及詳規(guī)、控規(guī)的要求,一段時(shí)期內(nèi)土地政策,城市近期建設(shè)重點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控要求等因素,按照國(guó)家規(guī)范和規(guī)程綜合確定。

其次是變更有序、合理獎(jiǎng)勵(lì)。各項(xiàng)指標(biāo)一經(jīng)確定,一般不輕易更改。如要變更,必須經(jīng)過(guò)一定的程序,一定的辦法進(jìn)行變更。一般采用獎(jiǎng)勵(lì)的辦法進(jìn)行增加。如為鼓勵(lì)在舊區(qū)改造中提供為社會(huì)公眾服務(wù)的廣場(chǎng)空間、游憩場(chǎng)所、公共停車場(chǎng)、公共綠地等公共活動(dòng)空間,可實(shí)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)的辦法。如建設(shè)項(xiàng)目綠地率由于場(chǎng)地局限無(wú)法保證,應(yīng)考慮異地綠化予以補(bǔ)足,綠化補(bǔ)償面積的確定應(yīng)充分考慮用地級(jí)差的因素,合理增加補(bǔ)足面積。獎(jiǎng)勵(lì)必須堅(jiān)持公眾利益第一的原則、堅(jiān)持向公眾開(kāi)放的原則、堅(jiān)持可達(dá)性原則、堅(jiān)持和建設(shè)工程同步實(shí)施的原則。

再次是全程監(jiān)督。全程監(jiān)督是指在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理過(guò)程中,不單是規(guī)劃之初要堅(jiān)持對(duì)容積率、建筑密度、綠地率等具體規(guī)劃指標(biāo)的管理,而且在開(kāi)工前后的放線驗(yàn)線、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié),都要把各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)作為主要內(nèi)容進(jìn)行管理。不僅要看每個(gè)項(xiàng)目是否有“一書(shū)兩證”,而且要仔細(xì)檢查建筑物的各項(xiàng)指標(biāo)是否超過(guò)證書(shū)要求,是否與附圖相符,樹(shù)立規(guī)劃指標(biāo)的權(quán)威。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)具體實(shí)施措施的提出,轉(zhuǎn)變觀念,進(jìn)一步提高全民的認(rèn)識(shí),明確各方的職責(zé)、權(quán)限、義務(wù),各司其責(zé),積極監(jiān)督管理,處理好城市規(guī)劃與發(fā)展的矛盾,引導(dǎo)城市健康有序地向前發(fā)展。

[1]李亞斌.淺析生態(tài)城市規(guī)劃[J].山西建筑,2008,34(35)：69-70.