張榮珍

近年來(lái),隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家住房制度的改革,特別是人民生活水平的提高和信息化社會(huì)的到來(lái),人們的家居理念發(fā)生了徹底變革。人們對(duì)住宅的選擇不再局限于居室面積、房型設(shè)計(jì)、交通環(huán)境等外在條件,而是日益把注意力放在安全、寧?kù)o、舒適、便利、人性化等更高的層次和境界。在人們對(duì)生活環(huán)境和居住條件要求日高的情況下,住宅小區(qū)智能化建設(shè)日益成為一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市、一個(gè)小區(qū)現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志和21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

1 國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)智能化建設(shè)蓬勃發(fā)展

目前,全國(guó)新建的居住小區(qū)幾乎都不同程度地建設(shè)智能化系統(tǒng)。在直轄市、省會(huì)城市以及經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的沿海城市已建設(shè)了不少具有一定水平的智能化住宅小區(qū)。計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)、家庭智能控制系統(tǒng)、小區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)等的綜合運(yùn)用,24 h可視門(mén)禁、遠(yuǎn)程抄表計(jì)費(fèi)、各種小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目以及方便的視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上瀏覽等為小區(qū)居民提供了諸多方便。在住宅小區(qū)智能化建設(shè)方面,我國(guó)已邁出了可喜的一步。

2 國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)智能化建設(shè)中存在的主要問(wèn)題與對(duì)策建議

2.1 低價(jià)競(jìng)標(biāo),忽視質(zhì)量[2]

由于經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用,開(kāi)發(fā)商都希望以最少的投資獲得最大的回報(bào),在智能化項(xiàng)目的投標(biāo)過(guò)程中反映為最低價(jià)中標(biāo)現(xiàn)象非常普遍。雖然很多正式招標(biāo)文件中表示不采取“最低價(jià)中標(biāo)”方式,但在實(shí)際操作中,受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng),報(bào)價(jià)最低的單位中標(biāo)概率往往最高。這種中標(biāo)傾向造成各投標(biāo)單位競(jìng)相以極低報(bào)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),中標(biāo)單位因而獲利甚微,最終致使其以降低服務(wù)質(zhì)量、忽視內(nèi)涵建設(shè)為代價(jià)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。針對(duì)這一問(wèn)題,建議開(kāi)發(fā)商選擇有實(shí)力、業(yè)績(jī)好的智能化系統(tǒng)集成商。在招標(biāo)之前,主動(dòng)征詢主管部門(mén)的意見(jiàn),了解符合需求的智能化系統(tǒng)的價(jià)位和性價(jià)比,以便選好系統(tǒng)集成商,達(dá)到項(xiàng)目智能化建設(shè)的目標(biāo)和要求。同時(shí),各從業(yè)單位在投標(biāo)過(guò)程中需采取理智態(tài)度,避免惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。此外,政府主管部門(mén)要加強(qiáng)管理,規(guī)范市場(chǎng)。

2.2 各自為政,重復(fù)投資

隨著信息化時(shí)代的到來(lái),在住宅小區(qū)的建設(shè)上信息系統(tǒng)的采用日益增多,管道也隨之增加。目前,由于智能化小區(qū)通常要具備電話通信配套系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng),按照以往做法,各系統(tǒng)都獨(dú)立布線,各自施工,多次開(kāi)挖,因而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)線路管道縱橫交錯(cuò)。這不但造成開(kāi)發(fā)商重復(fù)投資,而且也給管線的平衡協(xié)調(diào)和日后的維護(hù)管理帶來(lái)了難度,這已成為一大通病。

鑒于此,建議在小區(qū)內(nèi)采用“多網(wǎng)合一”的方式,即電話通信網(wǎng)、寬帶通信網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、智能化系統(tǒng)網(wǎng)等多網(wǎng)合一,在小區(qū)紅線內(nèi)的室外管道排放上采用“共溝”方式,做到一次開(kāi)挖,一次排放,這樣既可以節(jié)省大量投資,又能夠加快施工進(jìn)度,提高施工質(zhì)量。如果各系統(tǒng)之間存在不相隸屬的關(guān)系,則可以采用“共溝不共井”的方式予以解決。

2.3 設(shè)施空置,服務(wù)缺位

目前,住宅小區(qū)智能化建設(shè)的最大障礙是設(shè)施空置、服務(wù)缺位。家家寬帶入戶了,卻往往享受不到寬帶帶來(lái)的便捷。利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行購(gòu)物、醫(yī)療、工作、娛樂(lè)、安全防范,這是很多住戶心目中智能化小區(qū)的重要組成部分,但是目前卻很少有住戶能真正享受到“足不出戶”的種種便利。一些小區(qū)甚至只有對(duì)講系統(tǒng)發(fā)揮作用,其他的智能系統(tǒng)都空置不用,致使智能化小區(qū)和普通住宅小區(qū)的業(yè)主享受到的服務(wù)相差無(wú)幾。據(jù)統(tǒng)計(jì),在上海,智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中發(fā)揮作用的僅占 20%;運(yùn)行不正常,尚可使用的占45%;另有35%的系統(tǒng)被廢棄[3]。住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)要真正利用起來(lái),首先,開(kāi)發(fā)商要根據(jù)業(yè)主和小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和選擇相應(yīng)的智能化系統(tǒng),要切實(shí)解決小區(qū)居民工作、學(xué)習(xí)、生活和娛樂(lè)需要,盡量做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用,切忌貪多求全、華而不實(shí)。同時(shí),運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理人員要牢固樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念和物盡其用的節(jié)約意識(shí),努力提高設(shè)施利用率,不斷豐富服務(wù)內(nèi)容,提高服務(wù)水平,從而使小區(qū)的智能化建設(shè)走上良性循環(huán)的軌道。

3 國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)智能化建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)

3.1 以人為本,謀求和諧

我國(guó)提出要構(gòu)建“以人為本”的社會(huì)主義和諧社會(huì),同樣,住宅小區(qū)智能化建設(shè)首先要充分考慮它的主體——小區(qū)居民的生活和發(fā)展需求。要根據(jù)小區(qū)和住戶的特點(diǎn),堅(jiān)持“以人為本”的系統(tǒng)設(shè)計(jì)思想,讓設(shè)備成為服務(wù)環(huán)節(jié)中的一員,最大限度地向居民提供人性化的服務(wù),使智能化住宅小區(qū)不僅是美觀舒適的客觀實(shí)體,而且是和諧幽雅的精神家園,促使小區(qū)的居民、設(shè)備和環(huán)境融為一體,和諧發(fā)展。

3.2 科學(xué)規(guī)劃,高度兼容

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),我國(guó)已建成的智能建筑70%以上運(yùn)行不正常,許多系統(tǒng)處于半自動(dòng)工作狀態(tài),真正達(dá)到全部自動(dòng)控制、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的項(xiàng)目極少,智能小區(qū)也不例外。為了避免盲目、減少浪費(fèi),要立足實(shí)際,對(duì)住宅小區(qū)智能化建設(shè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,其設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要遵循通用的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn);要具備多重接口和良好的兼容性,可以隨時(shí)“升級(jí)”;可根據(jù)不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和住戶需求便捷地“安裝”和“卸載”;對(duì)于價(jià)格昂貴、使用率低或不夠成熟的智能化配置,住戶根據(jù)自我需求可以作出不同選項(xiàng),比如,可推出A模式、B模式等。

3.3 注重內(nèi)涵,提升服務(wù)

根據(jù)調(diào)查,當(dāng)前住戶對(duì)居住環(huán)境的關(guān)心按順序排列大致是:安全、舒適、方便、溫馨。

當(dāng)前,許多小區(qū),特別是已建成多年的小區(qū),其安全防衛(wèi)措施差,基本手段是防盜門(mén)、鐵柵欄。再建的小區(qū)應(yīng)采用完善的防盜監(jiān)控系統(tǒng),使小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)與住戶的報(bào)警系統(tǒng)有效結(jié)合,并配置相應(yīng)的周邊安防和巡更,形成嚴(yán)密的安全防范網(wǎng)絡(luò),并可與110等部門(mén)直接互連,使違法犯罪活動(dòng)在小區(qū)內(nèi)無(wú)立足之地。

舒適主要指小區(qū)的環(huán)境。在小區(qū)環(huán)境美化中結(jié)合自然和人造景點(diǎn),合理設(shè)置諸如輕松優(yōu)雅的背景音樂(lè),版面漂亮的電子公告顯示,在節(jié)日里通過(guò)照明控制器調(diào)節(jié)園區(qū)亮點(diǎn)等。

今天,住宅已不單是食宿之處,也是辦公、交往并獲取信息的場(chǎng)所。居民需在家就能便捷上網(wǎng),進(jìn)行遠(yuǎn)程教育、VOD點(diǎn)播、證券交易和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等活動(dòng)。同時(shí),隨著家電智能化的發(fā)展,住戶可以只用一個(gè)小小的遙控器,就能控制空調(diào)、彩電、冰箱等各種家電;如果采用單元控制器,通過(guò)電話即可指揮家電,從而享受到方便快捷的生活。

毫無(wú)疑問(wèn),溫馨的服務(wù)與管理異常重要。在舊的管理模式中,各管理方的重點(diǎn)是“管”,是將小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)、設(shè)備、保安、保潔、收費(fèi)、綠化等“管”起來(lái)。在實(shí)施了智能化之后,管理的內(nèi)涵發(fā)生了根本變化?！肮堋敝皇腔A(chǔ)工作,更為重要的是依靠智能化的手段獲取各類信息,經(jīng)過(guò)高效準(zhǔn)確的處理之后,為人本化、個(gè)性化的服務(wù)提供依據(jù)并予以保障。

4 結(jié)語(yǔ)

目前,我國(guó)住宅小區(qū)智能化建設(shè)尚處于初始階段,智能化系統(tǒng)還很不完善,產(chǎn)品和服務(wù)均不能滿足社會(huì)發(fā)展和用戶生活的需要。要真正實(shí)現(xiàn)其全面發(fā)展,既需要業(yè)界的不懈努力和政府的大力支持,又有賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展和居民素質(zhì)的全面提高。

[1]程大章.提高人民生活質(zhì)量的重要技術(shù)進(jìn)步——談住宅小區(qū)智能化的建設(shè)[J].工程設(shè)計(jì)CAD及自動(dòng)化,1998(6):17-19.

[2]郁放煉.突破智能化小區(qū)發(fā)展瓶頸[N].房地產(chǎn)時(shí)報(bào),2005-02-04.

[3]鐘玉明,秦 璇.智能建筑不能光“智”不“能”[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào),2002-03-24.

[4]高 蓉.建設(shè)現(xiàn)代住宅小區(qū) 營(yíng)造和諧生活環(huán)境[J].山西建筑,2008,34(2):74-75.